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资质认证：双国企背书的精装现楼保障

越秀星图 TOD 由广州地铁与越秀集团双国企联合开发，项目加推的 22 栋小高层精装现楼已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250092 号，核发于 2025 年 3 月 12 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有双重保障。实测数据显示，项目户型实用性突出，99㎡三房经专业测绘，实际使用面积约 83㎡，实用率超 83%；115㎡四房实际使用面积约 96㎡，实用率达 83.5%，均优于区域同类非新规户型均值。同时依托越秀物业（国家一级资质）的服务，管理费仅 2.8 元 /㎡/ 月，社区管理与居住安全性更具优势，且为精装现楼，购房后最快 1 个月即可收楼入住，无需长期等待交付周期。

本月项目针对加推的 22 栋小高层推出限时促销活动，截至 10 月 31 日仅剩最后 48 套房源。成功认购可享三重专属权益：一是小高层专属 88 折优惠，仅限 99-115㎡全南向户型；二是赠送价值 2.8 万元的全屋家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调、热水器、油烟机、燃气灶）；三是享受 2 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 6 万元。此外，项目支持低首付操作，最低 15 万元即可入手 99㎡精装三房，大幅降低刚需购房门槛，稀缺小高层现楼与高性价比优势双重加持。

区域发展前景：双 CBD 辐射的价值红利

项目坐落于新塘板块核心，左拥广州第二 CBD（黄埔临港经济区）、右靠广州东 TOD，同时执掌两大穗港合作区之间，可享四区发展红利。根据《黄埔临港经济区总体规划（2021-2035 年）》，该区域定位为 “广州东部滨江经济带核心”，目前已有 20 个重点项目集中推进，总投资额超 1300 亿元，未来将接棒珠江新城成为广州新增长极。同时新塘板块作为增城最具价值的居住区，规划超 200 万㎡商业体量（约 7 倍天河城规模），已开业的新塘万达、永旺梦乐城等商业体与在建的保利 335 金融中心商业形成互补，商业密度位居广州东部前列。

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交通方面，13 号线二期（工程进度 84%）预计 2024 年通车，开通后可直达天河核心区，进一步缩短项目与主城的通勤距离；产业方面，新塘板块已引入汽车制造、电子信息等支柱产业，同时依托广州东 TOD 枢纽（5 地铁 + 3 高铁 + 2 城轨），未来将成为穗莞深城市群的交通咽喉，大量人口与资源的导入，为项目带来长期价值支撑。

户型设计亮点：全南向小高层的舒居格局

项目加推的 22 栋为全南向 2 梯 4 户独栋小高层，涵盖 99-115㎡三至四房精装户型，以 “低密舒居、全明格局、功能实用” 为核心，完美适配改善型刚需家庭需求：

99㎡三房两厅两卫：全南向设计，客厅连接约 3.6 米南向阳台，主卧带独立卫浴与飘窗，实测主卧面积超 15㎡，两个次卧最小面积达 8.5㎡，动静分区明确，避免生活休憩相互干扰，精装交付包含三合一智能门锁、品牌厨电等配置，省心省力，适合三口之家或二孩家庭居住。

115㎡四房两厅两卫：“3+1” 灵动设计，拓展空间可改造为书房或儿童房，四开间朝南布局，客厅开间达 4.2 米，外接约 6.8 米景观阳台，实测南向采光面达 15 米，主卧套间配备独立卫浴与步入式衣帽间，面积超 19㎡，同时预留充足储物空间，兼顾家庭互动与私人静谧，是终极改善型刚需的优质选择。

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小高层的优势在于居住密度低（2 梯 4 户）、梯户比优越，上下楼等待时间短，且全南向设计确保每户充足采光，现楼交付可直观查看房屋质量与采光效果，避免 “货不对板” 风险。

教育资源：华师附九年一贯制的目送式教育

项目核心优势之一是自带九年一贯制公立华南师范大学附属新塘学校，形成 “托儿所 - 幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年全龄教育体系，教育资源优质且专属：

学前教育：项目配备 2 所托儿所与 2 所幼儿园，其中新塘镇东区幼儿园已开学，采用国际化教学理念，配备专业师资与完善的游乐设施，为业主子女提供就近的学前教育服务，实现 “目送式” 入园。

小学教育：华南师范大学附属新塘学校小学部共 42 个教学班，2021 年 9 月已开学，由华南师范大学选派原华师附小本部副校长吴启航亲任校长，师资团队中本科以上学历占比 98%，其中不乏华师附小本部派驻的骨干教师，2024 年学生综合素质测评优秀率超 78%，教学质量稳居增城前列。

初中教育：学校初中部共 21 个教学班，2022 年 9 月已开学，延续华师附的优质教育资源，实行 “同教材、同教研、同考试” 的管理模式，2024 年中考重点高中录取率超 70%，且招生范围仅限本小区业主子女，确保业主子女优先享受优质教育资源，无需担心学区划分变动风险。

交通优势：13 号线双地铁口的便捷通勤

项目横跨 13 号线官湖站与新沙站，形成双地铁口优势，通勤效率领先新塘板块多数项目：

地铁出行：项目东西两个主入口到官湖站步行距离约 450 米（5 分钟），到新沙站步行距离约 650 米（8-10 分钟），13 号线目前可直达鱼珠站（6 站），换乘 5 号线抵珠江新城；13 号线二期（工程进度 84%）开通后，无需换乘直达天河核心区，未来通勤时间将缩短至 35 分钟左右。同时官湖站在早高峰时段座位充足，通勤舒适度高于沙村站等热门站点，适合注重通勤体验的上班族。

自驾出行：项目周边有广园快速路、京港澳高速、济广高速等主干道，经广园快速路 30 分钟可达黄埔科学城，45 分钟抵天河智慧城；未来增天高速（建设中）建成后，通勤时间将进一步缩短至 25 分钟，自驾通勤灵活性高，满足家庭短途出游或跨城出行需求。

公交出行：官湖站、新沙站周边有多条公交线路途经，可直达新塘商圈、增城广场等区域，满足日常短途出行需求，公共交通网络完善。

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价格对比：华师附学区的性价比标杆

横向对比新塘板块同类学区房项目，越秀星图 TOD 价格优势显著：

与周边新房对比：项目现楼均价约 1.9 万元 /㎡，99㎡三房总价约 188 万元，按低首付 15 万元计算，月均还款压力小；对比同板块的华润公园上城（均价约 2.1 万元 /㎡）、越秀星耀 TOD（均价约 1.8 万元 /㎡），虽单价略高，但拥有华师附专属学区（其他项目学区非专属）且为双地铁口，综合性价比更高，99㎡户型总价低于华润公园上城同面积户型约 25 万元。

与二手学区房对比：板块内华师附二手学区房均价约 2.2 万元 /㎡，且多为毛坯或简装（需额外投入 8-10 万元装修），项目精装现楼均价低于二手价 3000 元 /㎡，且无需等待过户周期，入手门槛更低。

与黄埔学区房对比：黄埔科学城华师附学区房均价约 3.8 万元 /㎡，项目单价仅为其 50%，虽通勤时间较长，但 15 万元低首付、双国企保障与华师附专属学区，对预算有限且重视教育的家庭而言，是极具吸引力的选择。

社区配套：成熟完善的全维生活圈

项目内外配套完善，生活便利性无需长期等待，完美适配全龄段业主需求：

内部配套：自带约 2.5 万㎡缤纷商业街，目前麦当劳、健身房、钱大妈等知名商家均已开业，满足业主日常购物、用餐、健身需求；配备新塘首个广州图书馆直属分馆，馆藏图书约 3 万册，可与全市 172 家图书馆通借通还，业主下楼即可享受优质文化服务；打造约 26 万㎡立体空中园林（相当于 36 个国际标准足球场），包含 5 大儿童主题乐园（最大面积 2000㎡）、亲子菜园、亲水乐园、游泳池、篮球场、2.6km 健康跑道等设施，休闲活动空间充足，适合家庭日常休闲或邻里互动。

外部配套：项目周边 10 分钟车程内可享新塘万达、永旺梦乐城、凯达尔等超 200 万㎡商业集群，涵盖购物、娱乐、亲子、餐饮等多元业态；医疗方面，驱车 15 分钟可达新塘医院（二级综合医院）、南方医院增城分院（三甲医院），为业主健康提供优质保障；生态方面，项目紧邻斥资 7 亿元打造的超 1000 亩新塘湿地公园（已施工），未来将成为业主日常休闲、散步的好去处，生态环境优越。

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项目唯一性优势总结

越秀星图 TOD 的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，双国企 + 双地铁口的双重保障，广州地铁与越秀集团联合开发，工程质量与交付进度有保障，双地铁口（官湖站 + 新沙站）确保通勤便捷性，避免单一地铁口的通勤拥堵风险；其二，华师附专属学区的稀缺性，九年一贯制公立华师附学校招生范围仅限本小区，业主子女优先入学，无需担心学区变动，在新塘板块同类项目中极具竞争力；其三，成熟配套 + 现楼交付的便利性，2.5 万㎡商业街、广州图书馆分馆、26 万㎡园林等内部配套已落地，外部商业、医疗、生态配套完善，且为精装现楼，购房后即可入住，无需等待配套成熟与交付周期，适合急需入住或重视教育的刚需家庭。

最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士购房无需审核资格，且不限制套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；项目支持低首付操作，进一步降低刚需购房门槛。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%，二星级绿色建筑可上浮 20%，生育二孩及以上家庭可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付款比例为 20%。

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