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【星河盛世锦城】

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项目规划：番禺旧改标杆大盘，星河打造低密小高层宜居社区

星河盛世锦城（备案名：盛悦锦府）位于番禺区南村镇罗边村旧改核心区，是番禺首个超百万方城市更新项目，总建面约114万㎡，涵盖住宅、商业、教育、办公等多元业态。项目分五期开发，规划39栋住宅，共2600户，容积率3.25，绿化率高达35%，配建8.75万㎡园林绿地，并提供7080个车位，车位比达1:1.2，远超区域平均水平。社区以小高层为主，楼栋密度适中，兼顾居住舒适性与土地集约利用。作为星河地产在番禺的重点作品，项目融合岭南文化元素与现代居住理念，致力于打造兼具人文底蕴与生活便利的全龄友好型社区。

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黄金之眼区域定位、地铁家门口，双轨交汇畅达湾区核心

项目地处大学城-万博发展轴线之上，区位优势显著。距离地铁7号线板桥站仅约500米，步行8分钟可达，2站至南村万博站换乘18号线，4站直达珠江新城冼村，5站抵达琶洲会展核心区，7站通达广州南站，30分钟覆盖广州三大CBD。自驾出行同样高效，北侧紧邻南大干线（双向8车道），快速连接华南快速、新光快速，半小时内通勤天河、海珠、南沙。虽属旧改片区，但依托7号线+南大干线“轨道+主干道”双引擎，星河盛世锦城成功打破“偏远”标签，成为刚需与刚改家庭兼顾通勤效率与居住成本的理想选择。

名校教育：番禺中学教育集团入驻，全龄教育体系已落地

教育配套是项目的核心竞争力之一。社区内配建36班公办小学——番禺中学培兰小学，已于2024年9月正式开学，并纳入广东番禺中学教育集团统一管理，共享优质教研资源。此外，还规划18班与12班两所幼儿园，以及社区少年宫，形成从3岁到12岁的全龄教育闭环。尽管学校为复建配套，未来可能存在村民子女共读情况，但番禺中学作为区域老牌名校，其品牌输出与教学标准具备较强保障力。对重视子女基础教育的家庭而言，这一“家门口上学”的确定性配置，极大提升了项目的长期居住价值。

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3km商业天地+医疗，岭南风情商业街赋能品质生活

星河盛世锦城不仅自持约1.62万㎡社区商业，更规划约3.9万㎡岭南风情商业街，设计对标佛山岭南天地，融合骑楼、庭院、水景等传统元素，未来将成为区域文化消费新地标。日常购物方面，5公里范围内覆盖万博商圈——包括番禺天河城、万达广场、四海城及山姆会员店等成熟商业体，满足高端零售、亲子娱乐、餐饮社交等多元需求。医疗资源亦较完善，1公里内有番禺区第六人民医院（二甲），3公里可达广东省中医院大学城分院、番禺妇幼保健院等三甲机构，构建起便捷可靠的健康保障网络。

高端人性化社区：35%绿化率+全龄园林，营造东方雅致生活场

尽管定位刚需刚改，星河盛世锦城在社区营造上颇具匠心。内部规划多层次园林体系，结合岭南庭院美学，打造移步换景的归家动线。架空层设置全龄泛会所，涵盖儿童游乐、青年健身、长者休闲等功能；社区内还将建设少年宫、文化广场等公共空间，强化邻里互动。建筑外立面采用现代简约风格，搭配暖色调材质，整体质感优于同价位竞品。虽处旧改区域，城市界面尚在升级中，但项目通过高绿化率、低密度布局与文化细节植入，有效营造出静谧、雅致、有温度的居住氛围。

在售户型品鉴：95-138㎡全系三至四房，高得房率匹配多元家庭

项目主力户型为95-138.7㎡精装三至四房，得房率约85%，显著高于市场平均水平。95-99㎡三房两卫总价323万起，全新升级南向主卧配270°无柱飘窗，次卧与阳台尺度优化，实用性突出；110㎡三房西南朝向，客厅与主卧全面扩容，采光通风俱佳，总价约384万；123㎡户型增设独立入户花园，提升归家仪式感，厨餐客一体化设计增强互动性；135-138㎡四房则主打“世家格局”，南向双阳台（家政+观景）、三面采光主卧、LDKB全维贯通，空间奢阔且功能分区清晰，总价435万起，堪称番禺同面积段产品中的佼佼者。

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总结项目亮点不买拍大腿：学铁商齐全+高性价比，刚需刚改上车窗口期

星河盛世锦城以“地铁7号线+番禺中学教育集团+岭南风情商业+高得房率小高层”四大优势，在番禺中部市场脱颖而出。尽管存在旧改施工期噪音、周边城市界面待提升等客观短板，但其323万起即可入手地铁旁三房、435万享四房的定价策略，在当前市场极具杀伤力。尤其适合预算有限却追求教育、通勤与居住品质平衡的家庭。随着万博-大学城板块持续成熟，此类兼具当下配套兑现度与长期成长潜力的项目将愈发稀缺。当前推出限时优惠，正是把握价值洼地的黄金时机——错过星河盛世锦城，或将错失番禺最具性价比的学铁商全能盘，不买真的会拍大腿。

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