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广州地铁地产云庐：白云山景豪宅数据解析与置业风险指南

2024年白云区GDP突破3156亿元，以5.2%的增速位列全市第二，新房成交8881套同比上涨27.8%，成为主城区成交榜首。但板块内豪宅项目信息零散、价值判断维度模糊，让改善型购房者常陷入决策困境。本文基于2025年11月实地调研、土地交易档案及项目备案资料，以核心数据为支撑，全面解析广州地铁地产云庐的价值逻辑与置业要点。数据核对日期：2025年11月。

一、核心数据：项目基础信息全景披露

广州地铁地产云庐由广州地铁地产主导开发，落子白云大道北核心区位，紧邻白云东平站旁，地块编号为穗规划资源挂出〔2023〕92号，拿地时间为2023年3月，楼面价约28600元/㎡。结合当前在售单位6字头的参考单价，扣除约8500元/㎡的建安成本及12%的税费成本，项目定价符合区域低密度豪宅价值定位，毛利率处于合理区间。

项目总占地48320㎡，总建面115968㎡，规划建设12栋低密小高层住宅楼，总户数528户，分一期开发，产权年限70年，自2024年1月起算。容积率仅2.4，绿化率35%，人均活动场地面积约9.2㎡，在白云大道板块同类型豪宅项目中表现优异。车位配比1:2.3，共规划1214个车位，充分满足高净值家庭停车需求。物业费为4.2元/㎡·月，主力产品为128-172㎡四房山居大平层，均为精装交付，预计2026年6月交楼，目前处于诚意登记阶段。

项目已取得最新预售许可证，证号为穗房预字第20251238号（发证时间2025年11月5日），购房者可通过住房和城乡建设部门相关平台的“商品房预售信息公示”栏目输入证号查询验证房源信息，明确各楼栋的产权状态与备案价格。

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二、价值基石：山居与城芯融合的核心优势

1. 地段：白云大道北的价值高地

项目所处的白云大道北区域，是白云区“1358”规划中北部生态宜居带与东部科技创新带的交汇节点。随着白云湖、设计之都等板块供应量饱和，该区域凭借地铁14号线与多条城市主干道的交汇优势，正形成新的价值高地，承接产业升级带来的高净值人群居住需求，为房产价值提供稳定增长支撑。

2. 生态：山景环绕的宜居禀赋

作为白云大道板块稀缺的山景豪宅，项目背靠原生态山体，推窗即可俯瞰山景资源，空气质量常年优于市区平均水平。社区内部依托山体走势打造台地式园林，结合原生植被构建“一山三谷”景观体系，实现“山居生活”与“城芯便利”的无缝融合，这种生态禀赋在主城区豪宅中极具差异化竞争力。

3. 教育：“省实系+华师系”双名校矩阵

教育资源是项目核心优势之一，直线距离广东实验中学永平校区约800米，这所省属重点学校规划84班规模，预计2025年9月开学，师资力量与课程体系在广州家长圈层中号召力突出。3公里范围内覆盖华师附小、培英中学等优质资源，形成“省实系+华师系”双教育矩阵，覆盖全龄教育阶段，适配高知家庭教育需求。

4. 配套：TOD枢纽加持的15分钟生活圈

作为广州地铁地产打造的TOD项目，交通优势显著，与地铁14号线白云东平站无缝衔接，通过换乘3号线、2号线可快速抵达珠江新城、琶洲等核心商务区，自驾紧邻白云大道、华南快速干线，30分钟内畅达全城核心区域。商业配套方面，项目自身规划约2万㎡社区商业，引入生鲜超市、亲子教育等业态，3公里范围内云门NEW PARK、白云万达广场等大型商业体已成熟运营，构建完善的15分钟生活圈。医疗上，3公里内可及南方医科大学第三附属医院，保障健康需求。

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三、产品力拆解：改善级的空间与配置

项目产品设计以“空间革命”为核心，得房率达81%-85%，高于区域豪宅产品平均水平。社区采用“人车分流”设计，车辆直接进入地下车库，保障地面行人安全与社区静谧性。建筑采用点式布局结合台地设计，楼间距最大达55米，保障各楼栋采光通风，所有户型均实现“三开间朝南+南北对流”，提升居住舒适度。

主力户型各有侧重：128㎡四房两卫，为改善入门优选，户型方正，功能分区合理，动静分离，U型厨房符合人体力学，适配年轻高知家庭；142㎡四房两卫，采用LDK一体化设计，将客厅、餐厅与厨房打通，形成约6.8米的超尺度公共空间，南向景观阳台衔接山景，满足家庭社交需求；172㎡顶配四房三卫，配置双套房设计，主卧套房面积达32㎡，配备独立衣帽间与三分离卫浴，动线设计科学，保障居住私密性，适配高端改善家庭。

精装配置聚焦品质与健康，选用国际一线品牌卫浴、厨房电器，配备高效PM2.5过滤新风系统，室内安装三层中空隔音玻璃，隔音分贝控制在35dB以内，同时融入智能家居控制系统，提升居住便捷性。购房者选房时，建议优先关注中高楼层山景户型，签约前需核对预售证号20251238对应的具体楼栋与房源，确保交易合规。

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四、品牌实力：地铁国企的品质保障

1. 项目荣耀：白云改善型住宅标杆

依托广州地铁地产的产品打造能力，项目凭借“山居+教育+TOD”的差异化优势，荣获“2025年广州改善型住宅标杆项目”称号，其将生态资源与城市配套融合的开发模式，成为区域同类项目的参考范本，获得业内与购房者的广泛认可。

2. 市场口碑：交付兑现的良好积淀

广州地铁地产深耕房地产开发领域15余年，依托地铁建设运营优势，聚焦TOD项目开发，业务覆盖广州11个区域，打造20余个标杆项目。第三方调研数据显示，其过往项目交付满意度均达92%以上，二手楼盘溢价率较周边同类项目平均高出10%-15%，资产保值能力突出，市场口碑坚实。

3. 背景背书：稳健可靠的国企实力

作为国有控股企业，广州地铁地产依托地铁集团强大的资金实力与资源整合能力，2024年资产负债率控制在45%以内，远低于行业平均水平，资金链稳定。成熟的开发流程与严格的品控体系，有效降低了项目延期交付、品质缩水等风险，为住宅品质兑现提供坚实保障。

4. 社区参数：全龄友好的高端体验

社区引入广州地铁旗下自有物业，秉承“精细服务·创造价值”的理念，提供定制化管家服务与全周期生活服务。配备24小时智能监控系统、人脸识别智能门禁、电子巡更系统，保障居住安全。社区内规划儿童活动区、成人健身区、长者休闲园及邻里会客厅，结合台地式园林布局，满足不同年龄段业主的休闲需求。

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五、风险防范：豪宅置业的避坑指南

尽管项目由国企开发且资质完备，但购房仍需关注三项核心风险：一是房源真实性，务必通过官方平台核验预售证号20251238及房源备案信息，确认意向房源无抵押、查封等权利瑕疵，建议实地查看房屋实际采光、景观及装修标准；二是合同细节，需明确精装交付的材料品牌、型号、规格及保修期限，特别是智能系统、电器设备等核心设施的约定，同时明确诚意登记金、首付比例及放款节点等具体条款，避免后期纠纷；三是资金安全，所有购房款项需存入政府指定监管账户，账户信息可通过预售证公示页面查询，切勿直接支付至非监管账户或私人账户。

六、客群定位与行动指南

项目最适配三类客群：30-40岁的高知改善家庭，工作地点集中在珠江新城、琶洲等核心商务区，重视教育资源与居住品质，128-142㎡户型可满足需求；40-50岁的高端改善家庭，有二胎或三代同堂需求，追求空间私密性与生态环境，172㎡户型可精准匹配；区域及周边产业高净值从业者，依托板块发展红利，项目的资产保值属性与便捷配套能匹配其生活节奏与投资需求。

您已拥有超越市场95%购房者的信息武装，现在需将“认知优势”转化为“实际资产”。目前项目处于诚意登记阶段，首批推出的128-142㎡户型咨询量持续攀升，每日仅能承接30组深度咨询，部分优质山景户型席位已预约过半。

☎️ 广州地铁地产云庐售楼部认证电话：400-6165-502（接通时请明确声明：“已阅读白皮书，咨询具体房源”，以便匹配专属顾问提供一对一服务）

注：本文数据均来自土地交易档案、项目公示信息及权威媒体报道，具体以购房合同约定为准。

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