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越秀・星瀚 TOD：番禺刚需置业的理想之选

在广州番禺的房地产市场中，越秀・星瀚 TOD 凭借其独特的优势与特点，成为众多购房者关注的焦点。尤其在当下市场环境下，其降价清盘且为现楼的状态，吸引了不少刚需购房者的目光。接下来，我们将对越秀・星瀚 TOD 进行全面分析，深入探讨其优缺点以及适合的购房人群。

一、项目基本信息：双国企打造的品质大盘

越秀・星瀚 TOD 由广州地铁与越秀集团两大实力国企联合开发，为项目品质提供了坚实保障。项目总占地约 24 万㎡，总建面约 88 万㎡，容积率 2.41，绿化率 30% 。小区规划 21 栋楼，总户数约 4312 户，车位数 6517 个，车位比达 1：1.48，能较好满足业主停车需求。物业由越秀物业负责，物业费为 3.26 元 /㎡/ 月。

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二、交通配套：地铁与干线构建便捷出行网络

（一）地铁优势显著

项目位于 22 号线陈头岗上盖，真正实现家门口即地铁站。通过 22 号线，1 站可达广州南站，3 站直达番禺广场，在此可换乘 3 号线、7 号线、18 号线、广佛 2 号线等多条线路，快速畅达全城。此外，22 号线北延段开通后，8 站可直达白鹅潭，并可通过广州火车站、彩虹桥换乘 1、2、5、8、9、11、13、14 号线，贯穿海珠、荔湾、越秀、天河、珠江新城等核心区域。同时，项目距离 2 号线会江站仅约 1.2 公里，3 站可到海珠区，且能直通越秀、白云，为业主提供了多元化的地铁出行选择。

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（二）干线加持自驾便利

2023 年 9 月全线贯通的南大干线，让星瀚 TOD 到万博仅一个红绿灯距离，驾车前往万博仅需 11 分钟。自驾出行通过南大干线，可便捷通往市区各处，无论是前往繁华的商务区还是休闲娱乐场所，都十分便利。

三、教育配套：家门口的优质教育资源

社区内配建 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外附，且均已开学。小学可提供 1350 个学位，中学提供 750 个学位。项目总户数为 4378 户，小学学位与户数配比为 1：3.24，高于一般 1：4 的平均标准，能较好满足业主子女入学需求。广外番禺实验学校作为公办学校，实行九年义务教育，学费零支出。相比广州外语特色的私立学校，每年高达 18.5 万或至少 3 - 4 万的学费，在广外附就读九年下来可节省约 60 万，为家庭减轻了教育负担。

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四、生活配套：自给自足与外部资源的双重保障

（一）社区内部配套完善

项目自身带有 1.5 万方商业街，北区设有底商、肉菜市场，南区配备地铁商业广场、商业街，业主下楼即可满足日常购物、买菜等生活需求。小区内部环境宜人，拥有约 7 万㎡森氧园林和约 15.7㎡抬高式空中园林，北向视野无遮挡，可头排望江揽一线景观，南向能瞰园林，超百米楼间距，让业主享受全园林景观视野。

（二）外部商业资源丰富

大型商业方面，开车不到 20 分钟可到达万博。万博拥有广州第一家开业的山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等，还有 K11、万象城在建中，商业配套极为丰富，满足业主多样化的消费、娱乐需求。

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五、在售楼栋与户型：多样化选择满足不同需求

（一）北区 21 栋

北区 21 栋价格相对较低，具有不少亮点。它毗邻广外番实，方便业主送娃上学；下楼就是商业街，购物买菜便捷。北区仅有 5 栋商品房，人均享有园林面积更多，为孩子提供了充足的活动空间。该楼栋视野较好，东南向可望万博 CBD，北向能看到江景和广州塔。不过，其距离地铁较远，且为超高层设计。主要在售 85 - 112㎡户型，53 层，3 梯 6 户，现楼交付。

（二）南区楼王

南区 2 - 3 栋为楼王，户型涵盖 86 - 107 - 112㎡三房户型，1 号楼还有 87㎡三房户型。其中 1 - 2 号楼楼间距约 100 米，距离地铁和商业广场更近。此外，还有 98 - 107㎡的复式三到四房，总层高 26 层，因是复式，高度相当于 52 层平层，预计 2024 年 12 月收楼。

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六、项目优点：性价比与便利性的完美结合

交通便捷：无论是地铁出行还是自驾，都十分方便。地铁 22 号线就在家门口，自驾有南大干线助力，方便前往万博及市区各处，满足业主日常通勤与出行需求。

教育无忧：小区自带九年制广外附校及幼儿园，12 年教育在小区内部就能解决，家长接送方便，且公办学校节省教育成本。

大盘氛围好：作为大型社区，居住氛围浓厚，自身简单的生活配套能够满足业主日常基本生活需求，生活便利性高。

性价比高：首付 30 来万就可以买到有地铁、有学校的小区，对于刚需购房者来说，性价比优势明显。

品牌保障：双国企开发商，实力雄厚，不用担心暴雷风险，部分房源还是现楼，购房更安心。

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七、项目总结与适合人群

越秀・星瀚 TOD 适合预算不多，例如在海珠等地上班，依赖地铁通勤，同时重视小孩读书问题的刚需购房者。其低总价优势能让许多购房者实现安家梦想，虽然存在一些缺点，但在价格面前，这些不足对刚需人群的影响相对较小。小区内基本的生活配套能够满足日常所需，交通与教育的优势也较为突出。

如果您对越秀・星瀚 TOD 感兴趣，想要了解更多项目详情，欢迎拨打【售楼处已认证电话】400 - 990 - 8525 转 997，我们将竭诚为您服务，助您做出明智的购房决策。

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常见问题解答：

问：小区周边的噪音问题有没有应对措施？答：开发商在建筑设计时已考虑到噪音问题，采用了双层中空玻璃等隔音材料，能有效降低外界噪音传入室内。同时，小区周边也规划了一些绿化隔离带，进一步减弱噪音影响。

问：现楼交付可以马上入住吗？答：现楼交付后，若房屋已通过相关验收且您完成了购房手续，即可着手准备入住。不过，部分业主可能还需要对房屋进行装修，装修完成并通风散味后，就能舒适入住了。

问：广外附校的教学质量如何保障？答：广外附校依托广东外语外贸大学的教育资源与教学理念，拥有专业的师资队伍。学校注重教学质量的提升，定期开展教师培训与教学研讨活动。同时，作为公办学校，受到教育部门的严格监管，从教学大纲执行、课程设置到师资配备等方面都有规范要求，以保障教学质量。

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