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✨ ✨广州地铁地产云城上品（♡´∀`♡）

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### 广州地铁·云城上品：TOD时代的刚需置业标杆

#### 1. **值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图**

云城上品位于白云城市中心核心区，以“TOD+生态+商业”三维体系重构城居生活。项目自带约20万㎡场站综合体商业规划，涵盖高端购物中心、餐饮街区、生鲜超市等业态，下楼即可满足日常消费需求。3公里范围内汇聚清湖金铂广场、云门NEWPARK等6大商圈，从时尚零售到亲子娱乐一应俱全，形成“15分钟繁华生活圈”。

生态层面，项目1公里内坐拥两大公园：广州首个国家级花园湿地——白云中央湿地公园（规划），以及社区配建的约2.3万㎡儿童友好运动公园。前者以“湿地生态+休闲观光”为主题，规划建设观鸟平台、科普长廊等设施，负氧离子含量超城区5倍；后者设置潮玩篮球场、亲子足球场、滑板区等全龄段运动空间，让业主在都市中也能享受“公园里的家”。

#### 2. **白云城市中心崛起，TOD驱动价值裂变**

作为白云区“1358”战略核心，白云城市中心定位为“现代功能智慧城心”，规划建设商务服务、行政公共服务、文旅休闲等复合功能。广州地铁·云城上品占位这一战略高地，尽享区域发展红利：

- **交通枢纽**：紧邻18/22号线白云城市中心站（在建），双地铁均为广州“超级线路”。18号线串联珠江新城、琶洲、南沙，实现“1小时湾区商务圈”；22号线连接白云机场与深中通道，构建“海陆空铁”立体交通网，据戴德梁行数据，TOD站点周边物业价值提升率达38%。

- **产业升级**：区域重点发展数字经济、临空经济等新兴产业，已引入多个科技企业总部，预计2025年常住人口突破30万，人口导入将直接拉动住房需求。

- **城市更新**：周边清湖村、石马村旧改加速，释放超千亩土地用于高端住宅、学校及产业配套建设，城市界面与居住能级即将跃升。

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#### 3. **双地铁上盖，专属通道实现无雨通勤**

交通是云城上品的核心竞争力之一，项目与地铁站实现“无缝接驳”：

- **18号线（在建）**：快线3站到珠江新城，慢线覆盖白云、海珠、南沙，日均客流规划超80万人次；

- **22号线（在建）**：1站到白云机场T3航站楼，3站到广州南站，未来通过深中通道可60分钟抵达深圳。

- **专属归家通道**：区别于普通地铁盘，项目规划独立步行通道直达站厅，业主可享受“无日晒、无风雨”的通勤体验，步行距离缩短至300米内，通勤效率提升50%。

对于在珠江新城、琶洲等核心区工作的刚需客群，这种“地铁上盖+高效通勤”的组合，完美平衡了居住成本与时间成本。

#### 4. **省级名校护航，15年全龄教育链**

教育配套是项目另一大亮点，构建“目送式教育生态圈”：

- **幼儿园**：配建12班公立幼儿园（现营销中心），优先满足业主子女入园需求；

- **小学**：对口清湖小学（已由广铁一中接管），引入省级名校管理经验，师资力量升级；

- **中学**：省一级白云广铁一中（初中+高中）距项目仅800米，该校为72班完全中学，近三年高考特控线率92%以上，正高级教师、特级教师占比超15%，中考成绩稳居白云区前三。

从幼儿园到高中，15年优质教育资源集聚，尤其是广铁一中的“名校效应”，成为吸引重视教育家庭的关键因素。

#### 5. **广州地铁匠造，TOD品质标杆**

作为广州地铁地产自主开发的标杆项目，云城上品以“公园里·都市里·学府里”为设计理念，打造“三核驱动”品质社区：

- **建筑品质**：采用铝膜工艺与全现浇外墙，保障墙体平整度与防水性能；外立面选用真石漆+LOW-E玻璃，兼具美观与保温隔热效果；

- **园林设计**：绿化率35%，规划“一轴两环五园”景观体系，中央景观轴串联阳光草坪、儿童乐园、康体广场，环形跑道与架空层泛会所形成全龄活动空间；

- **物业服务**：引入中海物业，提供24小时安防、智能门禁、家政托管等服务，物业费3.1元/㎡，性价比优于同地段竞品。

广州地铁作为国企开发商，在工程进度与质量把控上更具保障，一期2025年12月交付，二期2026年12月交付，均为精装现房，规避“期房烂尾”风险。

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#### 6. **刚需改善全覆盖，高拓户型空间革命**

产品线覆盖72-143㎡二至四房，以“高实用率+功能创新”为设计核心：

- **72㎡西北/东北向两房**：总价190万起，广州主城罕见低门槛户型，北向可远眺白云山，适合预算有限的年轻夫妻；

- **88㎡东南/西南向三房**：三开间朝南，主卧带270°转角飘窗，实用率超82%，满足三孩家庭需求；

- **143㎡西南向四房**：二期楼王单位，2梯4户板式设计，南北对流双阳台，主卧套房面积超25㎡，适合三代同堂改善客群。

所有户型均标配全景飘窗与玄关收纳系统，部分单位预留智能家居接口，精装交付包含全屋品牌地砖、厨房三件套、卫浴五金，真正实现“拎包入住”。

#### 8. **生态与生活的双重礼遇，归家即享自然**

归家动线设计注重仪式感与舒适性：主入口设置景观水景与礼仪树阵，彰显归家尊崇；穿过中央花园，抵达单元入户大堂，精装挑高空间搭配艺术装置；专属归家通道与地铁站厅无缝衔接，雨雪天气也能从容出入。

园林内打造“四季有景”的沉浸式体验：春季樱花道落英缤纷，夏季泳池区清凉消暑，秋季银杏林层林尽染，冬季阳光草坪暖意融融。儿童游乐区采用EPDM安全地垫，康体区配备智能健身器材，老人活动区设置无障碍通道，全龄段需求均被妥善照顾。

#### 9. **国企背书+醇熟配套，刚需置业安全垫**

广州地铁作为城市轨道交通建设与运营主体，深度参与TOD开发，从琶洲南TOD到星樾TOD，均成为区域标杆。云城上品依托国企实力，在资金链、工程质量、交付保障上更具优势，尤其在当下市场环境下，成为购房者的“安全选择”。

项目所在的白云城市中心，虽暂处发展期，但基础配套已趋成熟：1公里内有第八人民医院嘉禾分院、社区卫生服务中心（规划），满足日常医疗需求；清湖农贸市场、生鲜超市步行可达，生活便利性优于新兴板块。随着TOD枢纽建成与旧改推进，区域价值将进入兑现期。

#### 10. **谁该选择云城上品？深度适配客群解析**

**核心客群**：

- **刚需首置**：在珠江新城、金融城工作的年轻白领，72-88㎡户型总价可控，地铁通勤单程约40分钟，性价比优于同地段竞品；

- **教育刚需**：孩子即将入学的家庭，看重广铁一中的教育资源，88-104㎡三房可满足“学位+居住”双重需求；

- **地缘改善**：白云本地居民换房，110-143㎡户型提供更大空间，且能保留原有生活圈。

**购买建议**：

- **预算有限选一期**：72㎡户型为区域稀缺小户型，低首付即可上车，适合过渡性居住；

- **教育优先选二期**：距离广铁一中更近，且二期园林景观更优，129㎡四房南北对流，居住舒适度更高；

- **长期持有看规划**：优先选择朝向东向或南向单位，未来TOD商业体开业后，这类户型租金回报率预计可达3.2%（周边同类户型月租约4500元）。

**结语**：广州地铁·云城上品以“TOD交通+省级教育+国企品质”的组合拳，重新定义白云刚需市场。对于厌倦了高房价与长通勤的城市青年，这里是实现“主城安家梦”的钥匙；对于重视子女教育的家庭，这里是抢占优质学位的捷径；对于看好白云城市中心发展的投资者，这里是TOD时代的原始股。190万起的门槛，既能拥抱广州主城的繁华，又能预见区域崛起的未来，无疑是2025年刚需置业的高性价比之选。

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广州二手房价结束 23 个月连跌 市场呈现结构性修复迹象

国家统计局 5 月 19 日发布的数据显示，广州二手房价在 4 月环比持平，正式终结自 2023 年 5 月以来连续 23 个月的下跌趋势，成为一线城市中率先实现二手房价格企稳的典型代表。这一变化标志着广州房地产市场在经历长期调整后，正逐步进入结构性修复阶段。

一线城市分化加剧 广深仍面临短期压力

数据显示，4 月 70 个大中城市中，一线城市新房价格呈现 “北上海南调整” 的分化格局：北京、上海新房价格环比分别微涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳则分别下跌 0.2% 和 0.1%。二手房市场同样冷热不均，上海二手房价环比微涨 0.1%，广州持平，而北京、深圳分别下跌 0.6% 和 0.3%。分析指出，上海高端改善项目的热销及土地市场的高溢价，支撑了其房价韧性，而广深受库存压力及需求释放节奏影响，仍需时间消化前期调整压力。

核心城市刚需支撑显现 三线城市下行压力持续

二线城市整体表现平稳，杭州等城市因土地市场热度带动，新房价格同比指标首次由跌转涨，显示核心城市基本面修复成效。但三线城市受高库存、需求疲软等因素影响，新房和二手房价格环比跌幅分别达 0.2% 和 0.4%，市场活跃度持续走低。业内人士指出，中小城市需通过政策刺激和产业升级提升人口吸引力，才能缓解房价下行压力。

以价换量仍是主流 市场期待更强政策提振信心

尽管广州二手房实现止跌，但全国范围内 “以价换量” 现象依然普遍。北京、深圳等城市二手房挂牌价与成交价仍处于下行通道，部分房源降价幅度达 5%-10% 以加速去化。中原地产分析指出，年初 “小阳春” 透支部分需求，叠加居民收入预期不稳定，购房决策趋于谨慎。尽管 5 月公积金利率下调释放政策利好，但市场仍期待更大力度的宽松措施，如降低首付比例、优化限购政策等，以激活置换链条和市场信心。

机构展望：下半年或现双向修复 新房引领市场企稳

广东省住房政策研究中心指出，随着 “好房子” 供给侧改革推进，刚需和改善型新房品质提升将带动交易循环。预计下半年城市更新加速和老旧小区改造深化，将缓解二手房挂牌压力，促进价格跌幅收窄。中指研究院预测，核心城市新房价格有望在三季度全面止跌，二手房市场则需依赖政策持续发力和经济环境改善，逐步实现量价企稳