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【星河东悦府】

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①楼盘别名：开发商：占地面积：总栋数：总户数：容积率：绿化率：车位配比：装修情况：

星河东悦府，作为星河东悦湾五期的全新升级产品，由全国知名房企星河集团开发。项目位于广州南沙金洲-蕉门区府核心板块，占地面积约5.9万平方米，总建筑面积约20万平方米，规划9栋点式塔楼住宅，分两期开发，总户数约1140户。社区容积率约3.38，绿化率达30%，配备车位1336个，车位配比超1:1，有效缓解停车压力。所有产品均为精装修交付，物业由星河智善生活提供，物业费2.8元/㎡·月，服务标准对标一线城市高端社区。

②黄金区域定位、地铁家门口

星河东悦府占据南沙发展最成熟的“政务+生态”双核区域。项目距地铁4号线蕉门站仅约610米，步行可达；未来还将与规划中的15号线、22号线交汇，形成三地铁枢纽，快速连接广州主城区、深圳前海及东莞滨海湾。周边汇聚南沙区政府、市民广场、三馆一宫等市政资源，是南沙名副其实的城市封面区。更难得的是，项目西侧紧邻约946万㎡的大山乸森林公园，真正实现“出则繁华CBD，入则静谧山居”的理想生活范式，在南沙乃至整个广州都属稀缺配置。

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③名校教育

教育是项目的核心竞争力之一。社区内配建3班托儿所、18班幼儿园及24班小学，均引入华南师范大学附属教育体系，已全面开学。华师附小为省一级学校，位列“全国百强小学”第四；华师附中连续两年获广州市高考“加工值”第一，师资力量雄厚——专任教师研究生占比约50%，校长为北师大博士、华师博导。尤为关键的是，南沙实行“买房即可享公办学位”政策，无需落户，极大提升家庭入学便利性。从托育到高中，一站式优质教育闭环，让孩子赢在起跑线。

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④3km商业天地+医疗

项目3公里范围内商业与医疗资源高度密集。步行范围内聚集星河COCO Park、万达广场、南沙环宇城、悠方天地等大型综合体，大众点评显示超800家优质餐饮门店，生活烟火气十足。医疗方面，距项目约200米即广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（2024年儿科学全国第4），周边还有南沙中心医院、中山一院南沙院区等三甲机构，构建全生命周期健康保障体系。如此高浓度、高规格的配套兑现度，在广州新兴板块中极为罕见，真正实现“所见即所得”。

⑤高端人性化社区

星河东悦府以“森系奢居”为理念，打造南沙首个立体森境社区。依托大山乸生态屏障，社区内部规划约350米林荫链山跑道、全景渗透式泛会所、多重森氧花园，并设置约9米挑高归家大堂，营造尊崇仪式感。建筑采用定制系统门窗，窗地比高达0.34（行业平均≤0.25），大幅提升采光与视野。社区还实现人车分流、智能安防、全龄活动空间覆盖，兼顾安全性、舒适性与社交性，让业主在都市繁华中享受自然疗愈与品质生活。

⑥在售户型品鉴

项目主推建面约89㎡、106㎡、122㎡全四房及138㎡双主套4+1房，全部为“超新规”产品，实用率最高达128%。最大亮点在于“0飘窗交付”——所有飘窗结构均可合法砸除，开发商直接按无飘窗状态交付，相当于额外赠送使用面积，无需业主二次改造。户型设计极致高效：89㎡做到真四房，106㎡实现南北通透+双阳台，138㎡配置双主卧套房+多功能创意空间。全系标配精工装修、品牌厨电、大尺度飘窗，以小面积实现大平层居住体验，堪称南沙性价比之王。

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⑦总结项目亮点

星河东悦府是南沙区府板块近五年来罕见的新宅地供应，亦是区域内首个且极可能是最后一个“超新规”住宅项目。其稀缺性体现在三大维度：一是地段不可复制——政务芯+山景资源+三地铁交汇；二是产品力突破——128%实用率、0飘窗交付、全四房起步；三是配套全维兑现——华师附教育、顶级医疗、成熟商圈一步到位。作为星河东悦湾百万方大城的收官之作，它不仅继承了前期产品的市场口碑，更以产品升级回应改善需求。对于追求确定性、高性价比与长期资产价值的购房者而言，星河东悦府无疑是南沙置业的标杆之选。

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