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【绿城馥香园】

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项目规划：海珠稀缺低密盘，绿城首入核心区匠心打造

绿城馥香园位于海珠区南洲板块核心地段，是绿城中国于2024年12月以24.16亿元竞得的优质地块，楼面价约3.38万元/㎡。项目占地面积约4.17万平方米，总建筑面积约11.66万平方米，容积率3.86，在寸土寸金的海珠实属相对低密之作。社区共规划5栋住宅，均为32层高层，总户数约672套，产品涵盖建面约85–130㎡三至四房。其中1号楼为2梯5户设计，其余楼栋均为2梯4户碟板式布局，兼顾通透性与居住密度。物业费标准4.2元/月㎡，但依托绿城全国高端物业服务体系及项目定位，预计将在园林维护、智能安防、归家动线等方面提供高标准服务，契合海珠改善型家庭对品质生活的追求。

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黄金区域定位、地铁家门口，双轨交汇畅达全城

项目最大交通优势在于地铁上盖级便利——楼下即为地铁2号线与广佛线交汇的南洲站，步行距离仅约100米，真正实现“出站即归家”。从南洲站出发，3站达客村、5站抵珠江新城、8站至万博金融城、9站到琶洲，高效连接广州核心商务区。未来项目还将建设地下连廊直通地铁，实现风雨无阻的归家体验。自驾方面，地处广州新中轴南延线，紧邻南洲路、东晓南路、广州大道南及环城高速，15分钟内可通达琶洲、珠江新城等重点区域。尽管周边主干道车流密集，但优越的轨道交通网络极大缓解了通勤压力，尤其适合依赖地铁出行的上班族。

名校教育：五中教育集团领办，补齐海珠西优质小学短板

教育资源是馥香园的重要加分项。项目配建一所24班公办小学，并已明确由广州五中教育集团领办，成为该集团在海珠西片区唯一的附属小学部署。广州五中作为省一级名校，办学实力雄厚，此次延伸至小学阶段，有望显著提升片区基础教育水平。初中阶段则按政策实行多校划片摇号，对口学校包括广州五中、九十七中、四十一中校本部等优质中学，升学路径多元。对于长期关注子女教育的家庭而言，家门口的确定性学位资源极具吸引力，也为房产价值提供长期支撑。

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3km商业天地+医疗，生活便利度高但高端商业待升级

项目3公里范围内生活配套成熟。社区自带约1800㎡商业街，满足日常所需；周边街铺林立，聚集众多老字号食肆与便民服务，烟火气浓郁。大型商业方面，可快速抵达海珠万达广场、广百海港城、广州之窗商务港等，虽非顶级奢侈品商圈，但足以覆盖家庭购物、餐饮、娱乐需求。医疗资源尤为突出：约750米处为三甲中山大学孙逸仙纪念医院，1.5公里内有海珠区妇儿医院，3.5公里范围内还汇聚南方医科大学珠江医院、广医二院等多家三甲机构，健康保障能力位居全市前列，充分满足全龄段医疗需求。

高端人性化社区：滨河园林+酒店式归家，绿城美学落地海珠

绿城馥香园延续品牌“造园”基因，打造海珠罕见的滨河后花园式社区。项目双公园环绕，南侧享一线河景，内部园林借鉴东京虹夕诺雅酒店风格，营造叠水瀑布、流花水院等沉浸式景观。归家动线精心设计：近9米高、50米宽的奢石大门搭配香槟金飘檐，百年老桩米兰迎客，彰显大宅仪序；风雨连廊串联楼栋，实现“雨天不湿鞋、夏日不晒黑”；地下光厅采用海浪绿岩板与海棠纹星空顶，媲美五星级酒店地库体验。公区层高达约9米，圆弧吊顶、无主灯设计、玄关拼花地面等细节，处处体现绿城对美学与工艺的极致追求。

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在售户型品鉴：85–130㎡高实用率，刚需改善全覆盖

主力户型覆盖85–130㎡，全部采用新规设计，使用率超125%，空间效率领先同区竞品。88㎡三房总价约430–450万，适合刚需上车；107–110㎡三至四房（540–630万）布局方正，客厅开间阔绰，兼顾舒适与功能性；121–130㎡四房（640–770万）则面向改善客群，主卧套房配置、多开间朝南，居住体验更优。早期热销的102㎡“飞机户型”已优化为110㎡，提升实用性。目前1栋尾货仅剩少量88㎡，5栋余少量130㎡，3栋为当前主力在售楼栋，户型选择丰富，楼层可选性高，满足不同预算与家庭结构需求。

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总结项目亮点：双地铁上盖+五中附小+绿城品质+高实用率，海珠西价值标杆

综上所述，绿城馥香园凭借五大核心优势，成为海珠西不可多得的优质住宅项目：一是双地铁上盖，通勤效率全市领先；二是引入广州五中教育集团，教育确定性强；三是绿城全国高端产品系首入海珠，园林、公区、交付标准均属标杆级；四是使用率超125%，小面积实现大功能，性价比突出；五是三甲医疗密集、生活氛围成熟，宜居属性强。尽管存在临主干道噪音、大型商业稍远等客观局限，但通过合理选择楼栋（如避开北向南洲路、南向环城高速），可有效规避不利因素。对于海珠本地刚需、地铁通勤族及重视教育与品质的改善家庭而言，馥香园无疑是值得重点关注的高价值之选。

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