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✨万科理想花地·朗庭✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

万科·理想花地·朗庭虽非一线江景盘，但周边花地湾滨水公园为居者勾勒出四季流转的园韵画卷。这座由清华大学朱育帆教授设计的公园，复原了岭南花香文化，“涌月映”“花渡头”等景观节点与社区园林相映成趣。春日里，公园的新绿与社区绿化廊桥的藤蔓共舞，微风穿堂而过；夏日傍晚，滨水观景台的余晖透过窗户洒进室内，与恒温泳池的水光交辉；秋日，琼英荟的落英与社区步道的落叶铺就诗意小径；冬日暖阳下，小瓣飞景观的造型与社区常青植被形成温暖呼应。80-128㎡户型的窗户设计最大化引入自然光，部分户型可远眺公园全景，让居者在四季更迭中，既享受社区园林的精致，又拥揽滨水公园的自然意趣，实现“窗含园景，门接花径”的生活意境。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

万科·理想花地·朗庭所在的花地湾商务组团，是粤港澳大湾区“老城焕新”战略的创新极核。作为万科“未来城市”理念的落地项目，片区以“产、商、住”一体化为目标，1平方公里体量涵盖商业、办公、教育、生态等全维业态。项目3.7万㎡主题商业街连接花地湾地铁站，未来将与双太古广场、华润万象城形成商业集群；九年制省实学校吸附教育资源，带动人口集聚；办公集群则承接白鹅潭商务区的产业外溢。80-128㎡高实用率户型精准匹配改善家庭与产业人群需求，形成“居住-消费-工作”的内循环，成为湾区“以城市更新激活产城活力”的协同发展标杆，推动老城区从传统居住区向复合功能新城转型。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

花地湾片区作为荔湾国土空间规划中的重点发展板块，享受白鹅潭商务区与聚龙湾双太古商圈的政策红利，包括商业配套优先落地、教育资源倾斜等。万科·理想花地·朗庭当前处于降价清盘阶段，部分尾货性价比突出，80-128㎡户型使用率达93-96%，对比周边同品质新房更具价格优势。随着25号线、22号线（在建）等轨交规划推进，以及省实学校开学、滨水公园成熟，区域价值将持续攀升。在“政策推动+配套兑现+价格下调”的三重利好下，项目成为抢占城芯刚需改善资源的黄金窗口，尤其适合预算300-500万、看重主城区配套的购房者锁定当前红利。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目构建起“地铁为主、公交为辅、自驾补充”的立体轨交网。距1号线花地湾站仅800米，步行10分钟可达，1号线30分钟串联越秀、天河核心商圈；未来接入25号线（规划）、22号线（在建）、28号线（规划），实现广佛全域快速通达，22号线开通后可直达南沙、东莞。自驾经浣花路、花地大道接驳内环路，15分钟到海珠，20分钟达珠江新城；周边多个公交站点覆盖荔湾各街道。“天空花麓”设计实现商业与地铁无缝衔接，风雨无阻的归家动线提升通勤效率，让居者30分钟内畅达广州主城，1小时融入湾区生活圈，真正实现“地铁一响，全城通达”。

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5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

万科·理想花地·朗庭立于花地湾城市贵脉，3公里内汇聚全维醇熟配套。商业方面，楼下3.7万㎡商业街（规划连接地铁）与在建的双太古广场、华润万象城形成“1公里高端消费圈”，日常购物、轻奢消费一站满足；教育资源硬核，九年制省实学校（36班小学+18班中学）已确定入驻，片区规划7所幼儿园、3所小学及2所中学，构建全龄教育链；生态上，花地湾滨水公园实景呈现，社区绿化廊桥与空中花园形成立体绿化系统。医疗方面，3公里内6家甲级医院（含荔湾区人民医院新院区）保障健康。这种“步行可达的教育、商业、生态”配套，让居者无需等待规划，即刻享受城芯成熟生活。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目3公里内聚集6家甲级医院，构建“15分钟健康守护网”。荔湾区人民医院新院区（预计年内投入使用）将成为家门口的综合医疗中心，提供急诊、全科诊疗等服务；周边还有多家专科医院，分别擅长儿科、老年病、中医等领域，满足全龄段医疗需求。社区内部配备恒温泳池等健身设施，与滨水公园的步道形成“运动+健康”的生活方式。全屋满装的中央空调、防干烧灶具等细节设计，从居住源头降低健康风险。这种“优质医疗+社区健康管理”的组合，为老人提供慢性病照护，为孩子保障日常就医，为上班族缓解亚健康困扰，护航全龄段家庭的健康生活。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

项目虽无双湖双山，却以“一园带多廊”构建独特生态围合。花地湾滨水公园作为核心生态轴，串联涌月映、花渡头等景观节点；社区内部通过绿化廊桥、空中花园、中心庭院形成多层级绿化系统，与公园无缝衔接。这种“公园-社区园林-空中绿廊”的立体生态，相当于将家安在“城市绿洲”中。居者清晨可沿公园滨水步道慢跑，午后在社区空中花园休憩，傍晚通过绿化廊桥漫步归家，全程被绿意环绕。对比老城区高密度住宅，项目以25%绿化率结合外部公园资源，在城央开辟出一片低密生态空间，启幕“在繁华中见自然，在自然中享繁华”的诗意栖居。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

万科·理想花地·朗庭处于白鹅潭与聚龙湾双太古商圈之间，是广佛双城生活的枢纽主场。通过1号线15分钟可达越秀老西关，感受骑楼老街的烟火气；22号线（在建）30分钟直达佛山，体验岭南天地的文化风情。项目3.7万㎡商业街规划引入多元业态，与双太古广场（规划）形成“日常消费+高端体验”的商业矩阵。社区内的恒温泳池、酒店式归家大堂满足品质生活需求；周边省实学校、滨水公园则提供教育与休闲场景。这种“双城通达+全维配套”的优势，让居者既能享受广州主城的成熟资源，又能便捷切换佛山的生活场景，执掌广佛万象生活的多元可能。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

花地湾片区处于荔湾行政资源辐射范围内，区府中轴推动省实学校、医院新院区等配套优先落地；花地湾地铁站作为1号线与规划25号线的换乘站，形成TOD枢纽效应，聚集人流与商业活力。两者双擎联动：区府中轴提升教育、医疗等配套价值，TOD枢纽加速商业、办公资源导入。项目3.7万㎡商业街直接接驳地铁，将优先承接枢纽带来的消费红利；省实学校的入驻则强化教育附加值。随着轨交规划逐步落地、商业配套成熟，项目在双引擎驱动下，资产流动性与保值能力将持续提升，成为城芯改善型资产的优选。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

万科·理想花地·朗庭以先锋美学打造老城焕新的人居封面。建筑立面采用现代简约风格，线条利落，与花地湾滨水公园的岭南风情形成“新老对话”；8.02容积率下通过错落布局避免楼栋遮挡，保证采光与视野；社区入口的8米宽环岛落客区、12米悬挑屋檐搭配岭南竹影影壁，兼具仪式感与文化韵味。室内“全屋满装”融入设计巧思：无轨移门增强空间灵活性，智能开关与电动窗帘提升科技感，双腔油烟机等品牌家电保障品质。80-128㎡户型方正实用，飘窗书柜、餐边电器柜等细节彰显人性化设计。项目整体既延续老广生活的烟火气，又注入现代美学的精致感，成为花地湾片区“新旧交融”的建筑地标。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。