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上周我从花地湾地铁站A口出来，没走几步就看到了万科·理想花地·傲璟的围挡。和印象中老荔湾的旧城面貌不同，这里楼体外立面是通透的玻璃幕墙，底层是绿意蔓延的立体植物园，3层空中还藏着篮球场和泳池——这哪里是传统住宅？分明是一座“垂直生活综合体”。最让我意外的是样板间里的74㎡三房：原本两房格局，通过灵活隔断轻松改成三房，南向采光充足，阳台连着花池赠送，算下来使用率接近120%。目前项目主力推售74–140㎡新规户型，部分单位享家电礼包或专属优惠。如果你预算在350–500万之间，想在主城区上车一套带省实学位、步行到地铁、还能享受立体园林的小户型，这个新组团或许正是你等了许久的答案。

步行约400米到1号线花地湾站，地下通道直连地铁

项目与地铁1号线花地湾站直线距离约400米，正常步速5–6分钟可达。更贴心的是，规划中预留了地下连廊接口，未来业主可风雨无阻直达站厅，尤其适合早高峰通勤族。从花地湾站出发，1站到芳村换乘11号线（广州首条大环线），5站到海珠广场，8站到越秀公园，12站抵达珠江新城；若前往天河体育西路，全程地铁约35分钟。对依赖轨道交通的上班族而言，这样的通勤效率在荔湾核心区已属高效。

省实花地湾校区步行约300米，九年制教育已落地

项目与省实验学校花地湾校区直线距离仅约300米，该校为54班九年制学校（小学36班、初中18班），已于2023年开学。虽然初中阶段仍需参与荔湾区统一摇号（非直升），但小学入读确定性较高，且省实品牌加持，为家庭教育提供了扎实起点。整个万汇天地片区共规划7所幼儿园、3所小学、3所中学，未来教育资源密度将进一步提升，满足全龄段就学需求。

74㎡起做三房，新规设计实现近120%使用率

傲璟是万科在花地湾推出的全新组团，主打高实用率小户型。首推74㎡、85㎡、95㎡三房及115㎡以上四房，全部按超新规设计，通过阳台、花池、入户花园等赠送空间，实现使用率普遍超100%，部分户型接近120%。以85㎡三房为例，带独立入户花园，南向面宽超常规，是目前赠送面积最多的主力户型；95㎡做到动静分区，全屋采光面近19米；115㎡四房更实现四开间朝南，南向采光面达21米，搭配5.8米宽景阳台，通透感极强。这些产品精准切中了主城区“小面积、多房间、高得房”的刚需改善痛点。

立体植物园+三层会所体系，打造垂直生活社区

区别于传统平面园林，傲璟创新打造广州首个立体植物园住宅区：1–2层为商业街区与垂直绿化融合的生态基座；3层设体育会所，规划篮球场、羽毛球场、健身房及恒温泳池；30层高区另设空中会所，提供高空社交与观景空间。这种“地面—中空—高空”三级配套体系，在有限土地上最大化公共活动资源。同时，楼栋采用高低分区设计——低区（4–28层）为2梯6户小户型，高区（30–44层）为2梯5户改善产品，电梯系统独立运行，避免人流交叉，提升归家效率与私密性。

下楼即达3.8万㎡朗庭商业街，双太古+万象城在建

项目紧邻已运营的朗庭商业街区（约3.8万㎡），涵盖超市、餐饮、健身、美甲等日常业态，步行即可满足高频消费需求。更值得期待的是，半径2公里内将建成华润万象城（26.9万㎡） 与全国首座双太古里，形成世界级商圈矩阵。目前已开业的星河COCO Park与山姆会员店，也为业主提供了即时高端消费选择。这种“现有商业+未来地标”的组合，让生活便利性与资产潜力同步兑现。

双公园环绕，医疗资源密集覆盖

项目距花地湾公园约270米，趣活公园约400米，日常散步、晨练、亲子活动触手可及。两个公园均沿河布局，绿道连贯，生态界面优于一般城市绿地。医疗方面，三公里范围内有6家甲级医院，包括预计2025年内投入使用的荔湾区人民医院新院区（二级甲等），提供基础诊疗、体检及慢病管理服务，为家庭健康构筑第一道防线。

万科物业升级服务，保障长期居住体验

作为万科“理想花地”系列的新组团，傲璟在物业服务上进一步优化：引入智能化安防系统、专属管家服务、高频公共区域维护机制，并结合立体社区特点，制定分层清洁与设备巡检方案。虽未公布具体物业费标准，但基于万科在广钢、琶洲等项目的管理口碑，基础服务稳定性可期。对于注重长期居住品质的家庭而言，这种“软实力”往往比硬件更影响日常幸福感。

优点突出，但需理性看待区位与产权背景

万科·理想花地·傲璟的核心优势在于：74㎡三房稀缺小户型、近120%使用率、省实学区步行可达、地铁口位置、立体园林配套、万科品牌背书。尤其在白鹅潭板块小户型近乎断供的当下，它的出现填补了市场空白。但也要正视现实：项目所在地块为1998年出让（原广信资产包），虽不影响房屋永久使用权，但部分买家可能介意土地年限；自驾高峰期花地大道、芳村大道偶有拥堵；初中仍需摇号，教育确定性止步于小学阶段。这些因素决定了它更适合预算有限、依赖地铁通勤、重视孩子小学教育、计划5–10年自住的年轻家庭或广佛改善客。

写在最后：

在主城区找一套总价可控、户型实用、配套能打的新房，越来越像“解一道超纲题”。而傲璟的出现，像是给了一个巧妙的解法：用74㎡做出三房，用立体绿化弥补密度，用省实和地铁锚定价值。站在花地湾公园的榕树下，我忽然觉得，所谓“回归主城区”，不是回到拥挤和嘈杂，而是回到一种“下楼有烟火、转身有绿意、出门有地铁、孩子上学不用愁”的踏实生活。如果你也相信，好房子不必等到未来才兑现，那么不妨来傲璟走一走，看看这个使用率近120%的小户型，是否刚好装得下你对“安家广州”的全部期待。

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