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【越秀·滨海花城】

越秀滨海花城：南沙亭角板块的宜居新选择

在南沙明珠湾板块蓬勃发展的浪潮中，越秀滨海花城以独特的姿态扎根亭角板块。虽与灵山岛存在物理分隔，但凭借江景资源、优质教育与高性价比，成为南沙置业的潜力之选。

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项目基本信息

越秀滨海花城总占地约 17 万㎡，总建面约 50 万㎡，容积率 2.38，绿化率 25% ，规划 3061 户住宅，车位配比约 1：1.2。项目主推 76 - 98㎡三至四房，预计首批房源 2025 年 4 月底精装交付 。由全国 TOP16 的越秀物业提供服务，物业费 2.8 元 /㎡/ 月，以品质服务为业主打造舒适生活。

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教育配套

教育资源是项目的核心亮点。项目自带 2 班托儿所、12 班幼儿园及 54 班九年一贯制中小学，携手广外教育集团，签约广外附属南沙梅糖学校（暂定名） ，2025 年移交教育局，实现家门口 2 - 15 岁全龄教育覆盖。此外，3 公里范围内汇聚广大附中、广州外国语学校等名校，为孩子成长提供多元选择。

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交通配套

交通出行呈现 “自驾便捷，公共交通待完善” 的特点。自驾方面，经黄阁南路可快速抵达蕉门、南沙街，北向直通南沙大道，畅达市区 。但公共交通存在短板，板块内路网尚在建设中，最近的梅山工业区站仅有 5 条公交线路；距离 4 号线蕉门站超 3 公里，18 号线横沥站超 5 公里，规划中的地铁 15 号线虽直线距离约 2 公里，但通车预计需 5 年以上。

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医疗配套

医疗保障满足日常需求。亭角板块虽暂无医院规划，但南沙中心医院、广州妇幼南沙院区、中山一南沙院区等优质医疗资源均在 5 公里辐射范围内 ，驾车可快速抵达，为家人健康提供坚实后盾。

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商业配套

商业生活配套逐步完善。项目背靠 946 万㎡大山乸森林公园，南向 700 米宽蕉门河道搭配 2.5 公里滨江带，生态资源得天独厚 。社区内规划主题园林、健身场所及趣玩 club；自带 1.4 万㎡公园式开放商业街，融合绿色生态与社交功能。5 公里范围内汇聚万豪酒店、中海寰宇城（在建）、万达 / 悠方等四大商圈，满足购物、娱乐、休闲等多元需求。

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户型鉴定

项目在售 2 - 3 - 5 - 6 号楼，户型设计注重实用性与高得房率。76㎡三房得房率约 93%，空间紧凑实用；84㎡三房两卫得房率约 93.5%，双卫配置提升居住舒适度；98㎡四房得房率约 95% ，四开间布局满足家庭成长需求。所有户型方正通透，部分单位可享江景视野，兼顾功能性与观景体验。

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优点

越秀滨海花城优势显著：其一，坐拥稀缺江景资源，南向 700 米宽蕉门河道搭配滨江带，景观得天独厚；其二，广外附属九年一贯制学校落地，解决业主子女教育后顾之忧；其三，自驾交通便捷，快速连接市区与南沙核心区域；其四，高得房率户型设计，同等面积享更多使用空间；其五，越秀品牌与优质物业背书，保障居住品质。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个