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### 1、琶洲南·珠江畔：45万㎡人文江幕大宅的圈层密码

恒基·学苑壹号以“第三中轴科创芯+一线江景”为双重标签，于国际科技创新城打造45万㎡低密住区。项目占地10万㎡，容积率3.2，规划21栋高层，涵盖105-345㎡三至五房，直面珠江后航道，背靠生物岛生态屏障，形成“靠山望江”的风水格局。作为恒基兆业在广州的标杆作品，其将“人文底蕴+科创红利+江景资源”融合，定义广州高净值人群的终极改善之选。

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### 2、科创中轴的智库矩阵：12所高校构筑的人才高地

项目踞守大湾区科创核心，与中山大学、华南理工大学等12所知名高校为邻，周边集聚3个国家级产业基地、7个重点实验室、65位院士及20万高校师生，形成“产学研”一体化的创新生态。这种“智库圈层”不仅提升区域人文素养，更催生高端居住需求——高校教授、科研团队等客群对居住品质要求严苛，项目143㎡以上户型的“书房+多套房”设计，精准适配高知家庭的工作与生活场景，形成纯粹的圈层壁垒。

### 3、四轨交汇·两站琶洲：15公里直达珠江新城的效率革命

交通呈现“城轨+地铁+隧道”立体网络：

- **城轨通勤**：距4号线新造站1.2公里，乘地铁2站到琶洲、8站到珠江新城；规划中的12号线（2024年通车）可快速接驳金融城、白云新城；

- **自驾网络**：新化快速（15分钟达琶洲）、南沙港快速（20分钟到金融城）、南大干线（30分钟覆盖万博），形成“15公里核心圈”；

- **跨江通道**：车陂南隧道（已通车）、仑头隧道缩短与天河的时空距离，早晚高峰通勤效率提升30%。

对于在琶洲、金融城工作的高阶白领，项目实现“20分钟通勤+一线江景居住”的双重价值，对比琶洲同类江景盘（如保利天珺单价12万+/㎡），性价比优势显著。

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### 4、省一级学府链：0-18岁目送式精英教育

教育配套是项目的核心竞争力之一：

- **自建幼儿园**：12班制社区幼儿园，出门即达，解决幼儿托管难题；

- **省一级小学**：300米内广东第二师范学院附属小学（省一级），近五年中考高分率稳居番禺前三；

- **一站式中学**：广东第二师范学院附属中学（初高中连读），高考重本率超65%，形成从幼儿园到高中的12年名校链。

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对于有子女教育需求的家庭，“目送式上学”不仅节省每日2小时接送时间，更通过名校圈层为孩子积累优质人脉资源，契合高净值家庭对“教育+社交”的双重诉求。

### 5、3万㎡艺术商业体：下楼即享的高端生活场

社区自建3万㎡艺术商业综合体，规划引入精品超市、米其林餐厅、艺术画廊等业态，打造“步行即达的高端生活圈”。10公里范围内汇聚万达广场、GOGO新天地、万博CBD、山姆会员店等，形成“社区配套+城市商圈”的双重消费体系。对于业主，日常采购可在社区商业解决，周末休闲则可快速抵达万博体验高端消费，生活便利性与品质感兼具。

### 6、一线江幕视野：270°环幕飘窗的景观革命

主力户型以“望江角度+空间尺度”为设计核心，105㎡以上单位均享一线江景：

- **105㎡三房**：南向阳台（6.2米）直面珠江，主卧带270°飘窗，小户型也能享受IMAX级江景；

- **143㎡四房**：横厅设计（开间5.8米），南北双阳台（南向观江+北向瞰园），次卧可改书房或儿童房，适配三孩家庭；

- **220㎡五房**：270°环幕阳台（进深2.2米），主卧套房（含独立卫浴+衣帽间+书房）面积超40㎡，270°江景尽收眼底，满足家族式居住需求。

所有户型均采用全明设计，江景面宽达8-14米，对比同面积段竞品，景观视野提升50%以上，真正实现“在家即度假”的居住体验。

### 7、国企精工·现房发售：即买即住的品质确定性

作为现房项目，购房者可实地考察建筑品质、江景视野与园林实景，规避期房“货不对板”风险。恒基兆业以港式精工标准打造，外墙采用干挂石材+LOW-E玻璃，保温隔热性能优于普通涂料；室内标配大金中央空调、威能地暖、汉斯格雅卫浴，精装标准达8000元/㎡，对比周边期房（需等待2年且精装缩水），即买即住的确定性成为重要购买理由。

### 8、六重归家礼序：从江景玄关到空中花园的仪式感

社区以“江幕生活”为主题，打造递进式归家动线：

1. **江畔玄关**：主入口设临江观景台，搭配艺术装置与叠水景观，归家即见江景；

2. **中央园林**：移植朴树、乌桕等名贵树种，搭配下沉式会所与星空泳池，形成“江景+园景”双景观轴；

3. **精装大堂**：挑高6米，墙面铺装进口大理石，配置智能呼梯系统，礼遇每一次出入；

4. **空中花园**：每层设置公共观景平台，种植垂吊绿植，打造“第四代住宅”垂直绿化；

5. **私属电梯**：两梯两户设计，电梯厅可作为独立玄关，保障居住私密性；

6. **入户江景**：部分户型入户门正对江面，推门即见“春江花月夜”的诗意场景。

### 9、全龄段公区配套：从儿童到长者的圈层服务

社区内规划五大主题空间，满足不同年龄层需求：

- **儿童成长**：设置“科创实验室”（机器人课程）、亲子阅读区，与高校合作举办暑期研学活动；

- **青年社交**：恒温泳池、健身房、雪茄红酒吧，定期举办企业家沙龙、艺术鉴赏会；

- **长者颐养**：中医理疗室、书法室、垂钓平台，联合省中医院提供年度体检；

- **宠物友好**：滨江宠物乐园、宠物美容店，举办“宠物游艇派对”等高端活动；

- **智慧安防**：人脸识别、高空抛物监测、24小时巡更，科技赋能居住安全。

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### 10、结语：105㎡起，抢占广州第三中轴的江景资产

恒基·学苑壹号的稀缺性，在于其“科创中轴+一线江景+名校教育+现房品质”的四维价值叠加——这既是广州塔、琶洲塔、赤岗塔“三塔一线”江景资源的延伸，也是大湾区科创红利的直接承接者。对于在琶洲、金融城工作的改善客户，105㎡三房是“用天河首付换江景三房”的优选；对于注重子女教育的家庭，143㎡四房的“名校+江景”组合堪称一步到位；对于资产配置者，随着国际科技创新城产业落地，项目长期增值潜力不可限量。

实地考察时，建议重点体验220㎡户型的江景视野与社区园林的实景呈现，结合通勤需求与家庭结构，把握现房清盘期的限量优惠（部分单位享9折及赠送车位），在广州江景宅日益稀缺的当下，锁定这份“中轴科创芯·一线江幕生活”的终极人居藏品。

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