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番禺绿城玉海棠：番禺广场的品质之选

一、核心地段与发展前景

绿城玉海棠位于番禺广场中银南侧地块，于 2024 年 12 月 17 日由绿城以总价 5.08 亿，楼面价 1.7 万 / 平（未扣除配建，按总建面计算）竞得。番禺广场历经超 25 年发展，虽万博兴起，但作为番禺行政中心的地位稳固，番禺区政府、税务局、财政局、教育局等行政机构齐聚于此，还有中银大厦、万联证券等金融企业入驻。

同时，对标花城广场的番禺广场 TOD 已动工，未来将打造 “超级枢纽 + 中央公园 + 地下商业” 模式，形成约 40 万平巨量商圈，以 260 米地标撑起城市天际线，深挖约 18 万平地下空间。绿城玉海棠身处此核心地段，尽享现有成熟配套，又坐享未来发展红利，地段价值不言而喻。

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二、便捷交通网络

交通是绿城玉海棠的一大显著优势。地块自带番禺广场站 E 口，真正实现地铁就在家门口。番禺广场作为 18 号线、22 号线、3 号线的交汇站，交通含金量极高。18 号线和 22 号线时速高达 160KM / 时，为全国最快地铁。通过 18 号线可快速抵达万博、海珠琶洲、天河东站、南沙横沥等地；22 号线可直达南站、白鹅潭、芳村乃至白云机场。借助 3 号线，更能便捷到达珠江新城等核心区域。如此便捷的交通网络，使居民无论是日常通勤，还是跨区域出行，都轻松高效。

三、优质教育资源

教育配套上，绿城玉海棠也有亮点。项目附近的东兴小学，原本教育资源相对薄弱，但随着番禺全力推进教育提升，东兴小学现已纳入省一级的德兴小学教育集团。德兴小学作为广州市 30 所重点对口合作学校之一，在市桥众多优质小学中表现突出，以因材施教、狠抓学习而备受家长好评。东兴小学成为成员校后，教育资源和质量有望提升，一定程度上填补了板块教育短板，让家长对孩子的教育少了后顾之忧。

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四、丰富生活配套

生活配套方面，绿城玉海棠同样可圈可点。周边现有约 17 万方永旺梦乐城和基盛万科里，满足居民日常购物、休闲娱乐需求。未来番禺广场 TOD 建成后，将汇集休闲、餐饮、娱乐、文化等多元资源，定位 “番禺未来新中心”。此外，周边 6 大城市级公园环绕，为居民提供清新的空气与休闲漫步的好去处；4 大知名医院贴心护航，3 公里范围内有广州市番禺区中心医院、广州市番禺中医院，为居民健康提供有力保障。

五、创新高使用率户型

绿城玉海棠主打改善和品质，产品以四房为主，涵盖 105㎡、118㎡、138㎡户型，以及四套 200㎡顶复。项目在户型设计上颇具优势，虽本次拍地文件提到阳台占比从 15% 提升至 20%，但据地块规划可申报到 25%。高阳台占比使得户型使用率高达 130%，在板块内具有碾压优势，起步户型也更为纯粹，为改善型购房者提供了更高性价比的选择。

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总体而言，绿城玉海棠适合预算在 300 - 400 万左右，在珠城、琶洲等地工作且依赖地铁通勤的人群。番禺广场开发早，配套成熟但新房供应稀缺，绿城玉海棠的出现满足了周边多年积累的置换需求。该板块虽房价涨幅相对缓慢，但交通便利、配套完善、居住氛围浓郁且生态环境良好，对于追求舒适自住环境的购房者来说，是一个不错的选择。

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