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项目概况

兰园·江悦位于广州市荔湾区白鹅潭CBD，是一个一线临江的高端住宅项目。项目拥有超400米的三江汇聚江景，仅68套大平层，交标更是达到了天花板级别。以下是项目的全面分析：

区域规划定位

白鹅潭CBD：广州五大世界级商圈之一，根据广州十四五商业发展规划，白鹅潭商务区是广州市重点培育的五大世界级地标商圈之一。未来三年内，白鹅潭将推动实施超过100个重点项目，总投资超三千亿元，包括著名企业的入驻、三馆合一项目的落成、广州首座万象城的落户等。

现状楼盘成熟度

核心位置：项目位于白鹅潭CBD核心区域，周边配套设施正在逐步完善。目前，珠江太古聚龙湾项目已动工，星河COCO Park已开业，花地湾、广钢、广船综合体等项目也在全力推进中。

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未来发展前景

高端配套：项目周边将陆续建成多个高端商业和文化项目，如三馆合一、万象城、太古里等，未来将形成一个集商业、文化、居住于一体的高端生活区。此外，白鹅潭大道的通车将进一步提升项目的交通便利性。

地铁价值

便捷交通：项目位于5号线滘口站附近，距离地铁口约1公里，无论是地铁出行还是自驾出行都十分便利。未来规划的广佛同心桥和白鹅潭大道将进一步加强与佛山地区的连接。

教育价值

优质教育资源：项目周边有荔湾区鹅潭湾艺术幼儿园、广州新世界凯粤湾实验幼儿园、博雅实验幼儿园、谭伟幼儿园、西关培正小学等优质教育资源。项目属于广州市真光中英文小学的学区划分，95%的概率可就读广州四中。

投资价值

稀缺江景：广州顶豪物业几乎沿珠江分布，江景豪宅因其稀缺性和不可复制性，具有极高的投资价值。兰园·江悦不仅拥有一线江景，而且距离江面仅约90米，比汇悦台、保利天悦等广州标杆豪宅还近。

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户型舒适度

高端设计：项目提供193㎡和285㎡两种江景大平层户型，采用高定LOW-E全玻璃幕墙，可见光透射率达到92%，有效减少声音的传导，提升隔声性能30%。室内配置了嘉格纳、高仪、劳芬、博洛尼等一线国际品牌，确保高品质的生活体验。

项目优势总结

一线江景：项目拥有超400米的三江汇聚江景，距离江面仅约90米，视野极佳。

高端配套：项目周边将陆续建成多个高端商业和文化项目，未来生活便利度高。

优质教育：项目周边有多个优质教育资源，满足不同年龄段的教育需求。

稀缺性：江景豪宅因其稀缺性和不可复制性，具有极高的投资价值。

高端设计：项目采用高定LOW-E全玻璃幕墙和一线国际品牌配置，确保高品质的生活体验。

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项目缺点总结

城市界面：目前周边城市界面较差，预计至少近5年不会有显著改变。

地理位置：项目位于广佛交界处，连片开发需要较长的时间周期。

朝向问题：虽然江景优美，但北向的朝向可能会影响采光和通风。

适合人群

兰园·江悦适合以下几类人群：

高端改善型购房者：项目位于白鹅潭CBD核心区域，周边配套完善，适合追求高品质生活的高端改善型购房者。

投资客：项目具有较高的投资价值，未来升值潜力大，适合投资者。

教育需求家庭：项目周边有多个优质教育资源，适合有子女教育需求的家庭。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个方向进一步深化。