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海珠越秀江湾潮起全面解析：南向江景加持，新规户型打造高性价比人居

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一、项目核心优势综述

越秀江湾潮起作为海珠大干围板块的重点项目，自 2024 年 12 月越秀地产以超 20 亿竞得地块后，便凭借独特的产品力和优质配套成为区域内的热门改善之选。项目最大的亮点在于南向一线江景资源与超新规高使用率的双重加持 —— 阳台占比高达 20%，户型使用率突破 100%，部分户型甚至能达到 120%，这在广州主城区新房市场中极为稀缺。

同时，项目紧邻已开通的地铁 10 号线大干围站，直线距离约 650 米，可快速直达珠江新城、体育西等核心商圈；周边广百海港汇预计年底正式开业，未来将引入奢侈品旗舰店、五星级酒店等高端业态，打造类似香港海港城的消费场景。教育方面，项目已官宣对接海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），为业主子女提供优质教育资源。此外，项目通过高低分区设计（低区 3-24 层、高区 25-37 层），既满足刚需改善需求，又为高区业主提供超 20 米的巨幕江景视野，适配不同家庭的居住需求。

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二、户型鉴赏：多元面积段适配，空间利用率拉满

越秀江湾潮起规划 4 栋 37 层高层住宅，均采用高低分区设计，低区与高区电梯独立运行，大幅缩短候梯时间。低区为两梯四户，涵盖 90-120-160㎡户型；高区为两梯三户，主打 120-160-190㎡改善产品，目前已开放 95㎡、138㎡、195㎡三个样板间，整体户型均遵循 “多开间南向”“高空间利用率” 原则。

95㎡南向三房（可改四房）：作为项目的刚需友好型户型，客餐厅与阳台开间达 5.6 米，采光与通风效果极佳。主卧采用套房设计，配备 270° 大飘窗，拓展了室内视野与使用空间；灵活的空间布局可满足三口之家到二孩家庭的成长需求，是预算有限但追求品质生活购房者的优选。

138㎡四房两厅两卫：定位改善家庭，做到四开间朝南，面宽约 16.6 米，保证每个房间都能享受充足阳光。餐厅带飘窗设计实现南北对流，居住舒适度更高；主卧配备独立衣帽间与超大收纳柜，二孩家庭的衣物、杂物收纳需求可轻松满足，整体空间布局兼顾实用性与私密性。

195㎡大四房两厅两卫：高区江景标杆户型，阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅总面积超 70㎡，两侧观江面合计达 16 米，宛如 “江景宴会厅” 的空间感，完美契合高阶改善人群对视野与社交场景的需求。该户型为纯南向设计，所有卧室均朝南，且主卧套房配备独立卫浴与景观飘窗，居住体验堪比高端酒店。

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三、项目基本信息：小而精社区，配套设施完善

越秀江湾潮起总用地面积约 1.5 万㎡，计容建筑面积约 6 万㎡，容积率 4.2，属于 “小而精” 的社区规划。项目绿化率 20.29%，建筑密度 33.85%，规划机动车位 626 个，车位配比充足，可满足业主日常停车需求。

社区内部配套丰富，除 4 栋住宅楼外，还规划有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余处共建配套，且两地块之间将建设天梯连廊，方便业主通行。同时，项目鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等方式提升绿化覆盖率，未来有望打造成为 “立体花园社区”，为业主提供更舒适的居住环境。

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四、配套介绍：交通、教育、商业全面赋能

1. 交通：多维出行，快速连接全城

项目交通优势显著，地铁 10 号线大干围站（已开通）直线距离约 650 米，该线路作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团的 “加密线”，可直达滨江东、五羊邨、珠江新城等核心板块，通勤便捷。

自驾方面，周边海珠湾隧道已开通，驾车至广州南站仅需约 15 分钟；项目门口的环岛路（石岗路 - 大干围路段）今年将开通临时道路，进一步提升板块通行效率，无论是日常通勤还是跨城出行都十分便利。

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2. 教育：优质学区加持，全龄教育无忧

项目教育配套亮眼，已官宣对接海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校） ，符合 “人户一致” 条件的业主子女可就读该校，优质教育资源为孩子成长保驾护航。

此外，地块 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，周边还有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所学校，从小学到中学形成全龄教育体系，家长无需为孩子上学问题过度担忧（具体招生条件、范围及开班数量以教育部门公布为准）。

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3. 商业：高端商业云集，满足多元消费需求

项目自带建面约 3.4 万㎡商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，未来将融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景，为业主提供 “足不出社区” 的高端消费体验。

周边商业配套同样成熟，广百海港城已于 2023 年 12 月封顶，预计今年底正式开业，建成后将成为广州首个大型滨江海港城；此外，东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈环绕，日常购物、餐饮、娱乐需求均可轻松满足。

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4. 休闲与医疗：江景资源 + 优质医疗，宜居属性拉满

项目坐拥珠江后航道黄金岸线，直线距离江边仅 200 米，业主步行即可到达江边，享受露营、垂钓、儿童乐园、环江运动等休闲活动；周边还有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，是日常散步、亲子互动的好去处。

医疗方面，中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等多家优质医院环绕，为业主健康提供专业保障，尤其是老人与孩子的日常就医需求可快速满足。

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五、规划和发展：滨江人居 3.0 时代，板块价值持续提升

在越秀地产的打造下，项目以 “巨幕江景 + 超级底盘 + 先锋产品” 为核心，引领广州进入滨江人居 3.0 时代。从板块规划来看，海珠后航道作为广州重点发展的滨江板块，已形成一定的市场认知和价格体系，随着广百海港城开业、环岛路贯通、石溪旧改推进（虽当前进展缓慢，但长期来看将改善区域城市面貌），板块配套将进一步完善，价值潜力值得期待。

项目自身的 “先锋系” 产品理念，不仅在空间设计上突破传统（如超 20% 阳台占比、120% 使用率），更通过多元配套（商业 Mall、少年宫、游泳池）和顶尖服务，重新定义滨江生活方式。未来，随着社区绿化与共建配套的落地，项目将成为海珠后航道滨江人居的标杆之作。

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六、结语总结

综合来看，越秀江湾潮起是海珠区兼具 “江景资源 + 高使用率 + 优质配套” 的稀缺改善项目。其优势在于：南向江景稀缺性强、新规户型空间利用率高、地铁与商业配套成熟、教育资源优质，且高低分区设计适配不同家庭需求。虽存在 “周边工厂与城中村环绕、社区体量较小” 的不足，但从长期发展来看，随着板块规划落地，这些问题将逐步改善。

该项目尤其适合三类人群：一是追求高端滨江生活方式的改善型精英，认同 “先锋生活” 理念；二是重视南向江景与空间感的大改善家庭，需平衡事业与生活；三是关注海珠后航道发展的圈层买家，希望在社区内享受多元化生活体验。对于有意在广州主城区购置改善型住宅的购房者，越秀江湾潮起无疑是值得重点考虑的选择。

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