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【购房必藏】星河东悦府项目售楼处、营销中心、开发商电话统一公布！均为400-078-0020（开发商已认证），拨打可享一对一专属服务，提前预约看房更享额外购房优惠

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星河东悦府：南沙区府核心唯一“超新规”住宅，128%实用率+山景+华附教育

继招商林屿境之后，南沙迎来第二个、也是区府板块首个且极可能是最后一个“超新规”住宅项目——【星河东悦府】。作为星河东悦湾五期的全面升级之作，“府”字命名已昭示其高端定位。项目不仅坐拥南沙最成熟的政务与商业核心区，更以128%超高实用率、0飘窗交付标准、一线山景资源及华师附属全龄教育体系，重新定义南沙改善人居标准。

在金洲-蕉门板块近五年无新增宅地供应的背景下，星河东悦府的稀缺性不言而喻，堪称“买少见少”的区域压轴之作。

项目概况：区府核心低密山居，百万方大城成熟兑现

星河东悦府位于南沙金洲-蕉门板块核心，总建面约20万平方米，容积率3.38，绿化率30%，规划9栋点式塔楼，分两期开发，总户数约1140户，车位1336个，车位比超1:1。物业由星河智善生活提供，物业费2.8元/㎡·月。

项目最大亮点在于西侧紧邻约946万平方米的大山乸森林公园，是南沙区府内罕见的“山景住宅”，真正实现“推窗见山、下楼入林”的森居生活。同时，作为星河东悦湾百万方大城的收官组团，可无缝共享前期已兑现的商业、教育、交通等成熟配套，无需等待，即买即享。

楼栋与户型设计：南沙唯二超新规产品，128%实用率+0飘窗交付

星河东悦府是南沙继招商林屿境后第二个“超新规”住宅，因抢在计容政策收紧前报建，得以实现行业领先的128%实用率。更关键的是，项目采用0飘窗交付标准——所有飘窗结构均可合法拆除，开发商直接按“无飘窗”状态交付，业主无需二次改造，安全合规且省心。

主力户型涵盖：

89㎡、106㎡、122㎡全四房：小面积段实现四房功能，空间利用率极高；

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138㎡双主套4+1房：主卧+次卧均带独立卫浴，满足多代同住或高阶改善需求。

所有户型均注重通透性与功能分区，结合新规优势，在有限面积内最大化居住体验，堪称南沙“空间魔术师”。

教育配套：华师附属全龄教育闭环，名校就在家门口

教育是星河东悦府的核心竞争力之一。项目一桥连通华南师范大学附属南沙小学东悦湾校区（省一级、“全国百强小学”第四名）及配套幼儿园，均已开学运营。

中学方面，华师附南沙中学距离约1公里，连续两年获广州市高考加工值排名第一，专任教师研究生占比约50%，校长为北师大博士、华师博导，教育资源含金量极高。

此外，项目自身配建3班托儿所+18班幼儿园+24班小学（均为华附体系），形成从托育到高中的全龄教育闭环。值得一提的是，南沙实行“买房即可享公办学位”政策，无需落户，极大降低入学门槛。

交通配套：地铁4号线610米，未来三线交汇枢纽

项目距离地铁4号线蕉门站约610米，步行可达。4号线贯穿南沙南北，可快速接驳南沙客运港、庆盛高铁站，并换乘18号线直达珠江新城。

更值得期待的是，规划中的15号线、22号线将在蕉门交汇，形成三地铁换乘枢纽，未来可高效连接东莞、深圳及广州中心城区，湾区通勤效率大幅提升。

自驾方面，项目临近凤凰大道、进港大道等主干道，30分钟内可达深中通道、南沙港快速，畅达大湾区各核心节点。

商业与医疗：南沙最成熟商圈，四大商场环绕

作为南沙政务与商业中心，蕉门板块聚集了全区最高浓度的配套资源：

商业：星河COCO Park、万达广场、南沙环宇城、悠方天地四大已开业商场均在3公里内，高规格商业体“17Town（拾柒糖）”也已官宣入驻；

市政：南沙区政府、三馆一宫（图书馆、文化馆、体育馆、青少年宫）等核心机构齐聚；

餐饮：大众点评显示周边800余家优质餐饮步行可达，生活烟火气十足。

医疗资源同样领先：

距广州市妇女儿童医疗中心南沙院区仅约200米（2024年儿科学全国第4）；

周边还有南沙中心医院、中山大学附属第一医院南沙院区等三甲级医疗资源，健康保障无忧。

生态与社区营造：946万㎡山体公园+森系泛会所

项目最大自然禀赋在于零距离拥抱大山乸森林公园——这座约946万平方米的城市绿肺，相当于近10个越秀公园，是南沙不可复制的生态资产。业主日常可享24小时鲜氧环境，山体天然隔绝城市喧嚣，居住静谧度显著提升。

社区内部打造“仰城、沐林、栖山”森居理念，规划：

约350米独家林荫链山跑道；

全景渗透式泛会所；

约9米挑高归家大堂；

0.34窗地比（远超行业0.25均值），搭配定制系统门窗，保障采光与隔音品质。

优缺点总结：成熟区府的终极改善之选

核心优势：

南沙区府唯一超新规产品：128%实用率+0飘窗交付，空间效率全市领先；

全龄华附教育闭环：从托儿所到高中，名校就在家门口，确定性强；

大山乸森林公园一线山景：946万㎡绿肺为私家庭院，生态价值稀缺；

南沙最成熟生活圈：四大商场、三甲医院、政务中心全部现成可用；

三地铁交汇潜力：4号线已通，15/22号线规划加持，通勤能级持续提升；

百万方大城兑现保障：依托星河东悦湾多年开发经验，品质与配套有背书。

需理性看待之处：

项目东侧临近凤凰大道及地铁轨道，部分楼栋（如首开3栋）可能受噪音影响，建议优先选择西侧靠山楼栋；

容积率3.38略高于纯低密项目，但结合点式布局与山景视野，整体居住体验仍属上乘。

结语：南沙改善买家的“一步到位”之选

星河东悦府不是画饼式的未来盘，而是站在南沙发展成果肩膀上的成熟之作。它集齐了“超新规产品力、一线山景资源、华附顶级教育、现成商业医疗、三地铁枢纽”五大核心要素，在供应极度稀缺的区府板块中，几乎无可替代。

对于已在南沙工作、重视子女教育与生活品质的家庭，或看好南沙长期价值的资产配置者而言，星河东悦府提供了一个无需等待、即买即享的高品质改善方案。随着15/22号线逐步落地，其“山居+都会”的双重价值将进一步释放，有望成为南沙人居的新标杆。

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