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越秀【越秀東山云起】全面解析：超新规项目，得房率120-130%，与珠江新城一路之隔

一、项目概况

基本信息：

开发商：越秀地产

位置：广州市越秀区广州大道中地块

占地面积：5733.76平方米

建筑面积：18015平方米

产权年限：70年

容积率：3.8

绿化率：30%

越秀東山云起由越秀地产开发，位于越秀区核心地段，是该区域首个超新规项目，拥有极高的实用率（120%-130%）。项目仅有1栋38层高住宅楼，共计116套房源，非常稀缺。

二、区位优势

地理位置

项目地理位置极为优越，位于中山一立交西侧，紧邻珠江新城，占据老东山的区位。既享受越秀区深厚的文化底蕴，又可快速到达天河CBD，集两区“双核心”资源于一身。

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交通配套

轨道交通：

杨箕站（直线700米）：1号线/5号线换乘站，快速到达珠江新城、天河CBD等。

五羊邨站（直线800米）：5号线直达珠江新城、广州火车站等。

体育西路站（直线800米）：1号线/3号线换乘枢纽，覆盖天河商圈、白云机场等方向。

即将通车的10号线（2025年）广州大道中站（步行400米）：新增站点将进一步加密覆盖，提升通勤和商业价值。

自驾出行：

主干道环绕：东风东路、中山一路、内环路、广州大道中等，无缝衔接各大城区，通勤效率极高。

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三、教育配套

小学阶段

对口杨箕小学（铁一教育集团成员），这是一所老牌省一级小学，纳入铁一集团后共享教研资源，升学路径有望进一步向铁一中学倾斜。

初中阶段

根据越秀区小升初电脑派位分组，对口初中均为传统名校，如广东省实验中学、铁一中学、培正中学等。即便派位也有保底，确保优质教育资源。

四、生活配套

商业设施

项目周边有多个大型购物中心，如珠江新城高德置地、IGC、太古汇，以及越秀区东山百货、中华广场等，满足居民日常购物需求。

医疗资源

项目直线1公里范围内有多家三甲医院，如中山大学附属第一医院、广东省人民医院等，为居民健康保驾护航。

公园及文化设施

东山湖公园、二沙岛艺术公园等休闲场所近在咫尺，人文氛围浓厚，圈层素质高，适合居住。

五、户型设计

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越秀東山云起主打南向四房户型，最小面积98平方米，最大面积139平方米。所有户型均为超新规产品，得房率达到120%-130%，空间利用率极高。以下是几种主要户型介绍：

98平方米四房户型：紧凑实用，功能齐全，适合刚需家庭。

139平方米四房户型：宽敞舒适，适合改善型购房者，提供更大的活动空间。

六、优缺点总结

优点

高实用率：得房率高达120%-130%，远超市场平均水平。

地理位置优越：紧邻珠江新城，享受双核心区资源，交通便利。

教育资源丰富：对口杨箕小学，纳入广铁一中教育集团管理，确保优质教育资源。

成熟配套：周边商业、医疗、公园等配套设施完善，即买即享。

稀缺性：越秀区近年来出让土地较少，该项目的稀缺性不言而喻。

缺点

单体楼无花园：尽管架空层设计了立体园林，但整体绿化环境有限。

噪音影响：靠近广州大道中、中山一路立交桥，可能存在一定噪音干扰。

七、适合人群

越秀東山云起特别适合以下几类人群：

追求市中心便捷生活的上班族：交通便利，距离珠江新城仅一路之隔，通勤时间大幅缩短。

注重教育资源的家庭：对口杨箕小学，纳入广铁一中教育集团管理，确保优质教育资源。

投资客：项目稀缺性强，未来升值潜力大，适合长期持有。

八、购买建议

对于考虑购买越秀東山云起的购房者，建议重点关注以下几个方面：

实地考察：亲自了解项目的具体位置、交通状况及周边环境，尤其是噪音情况。

关注价格动态：由于市场竞争激烈，建议密切关注项目的价格变动，选择合适的时机入手。

对比竞品：结合区域内其他楼盘的价格、户型、配套设施等因素，做出最适合自己需求的选择。

综上所述，越秀東山云起凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施以及高实用率，在越秀区乃至整个广州市都具有较高的居住价值。尽管存在一些不足之处，但对于特定需求的购房者来说，仍然是一个值得考虑的选择。

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