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1、项目简介：品质人居新标杆

珠实・西关都荟由珠江实业精心打造 ，作为一家成立于 1979 年的广州市属全资大型国有企业，珠江实业从总承包建造中国第一家中外合作五星级宾馆 —— 白天鹅宾馆起步，先后打造了花园酒店、中国大酒店、广州体育馆、广州新图书馆等多个广州标志性建筑 ，在建筑领域有着深厚的底蕴和丰富的经验。项目总占地面积约 15000㎡，建筑面积约 53000㎡ 。规划建设 1 栋 17 层的商业楼和 2 栋 32 层的住宅楼，共计 370 户 。从整体布局到建筑外观设计，都融入了现代建筑美学理念，建筑风格简洁大气又不失精致，致力于为业主打造高品质的居住环境 。

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2、区域优势：老西关的独特魅力

项目坐落于广州传统的西关区域 ，这里是广州的文化和商业中心之一 ，承载着深厚的历史文化底蕴。走在西关的大街小巷，能看到古老的骑楼建筑、传统的粤剧表演、品尝到地道的广式美食 ，浓郁的岭南文化氛围扑面而来。周边有着众多历史文化遗迹，如陈家祠等 ，见证了广州的历史变迁。同时，西关也是商业繁荣之地，曾经的十三行就位于此，商业氛围源远流长 。如今，这里依旧商铺林立，各种特色小店琳琅满目，生活气息浓厚 。珠实・西关都荟在这样的区域中，既享受着老西关的文化滋养，又能借助区域商业优势，为居民提供便捷且富有特色的生活 。

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3、交通便利：双地铁畅达全城

交通便捷程度是衡量一个楼盘优劣的重要因素 ，珠实・西关都荟在这方面优势明显 。项目距中山八地铁站仅 500 米 ，该站汇聚了 5 号线和 11 号线两条重要地铁线路 。地铁 5 号线贯穿广州东西 ，途经珠江新城、金融城等重要经济中心 ，无论是日常通勤前往这些区域工作，还是下班后去这些繁华地段休闲娱乐都极为方便 。11 号线作为环线 ，直通越秀、荔湾、天河等五大区域 ，进一步扩大了出行的覆盖范围 。除了地铁，周边还有多条主干道相连 ，驾车出行时，可快速通往广州各大商圈和经济区 。公共交通方面，项目周边公交站点众多，公交线路丰富，为居民提供了多样化的出行选择 ，极大地节省了出行时间成本 。

4、生活配套：一应俱全的便捷生活

珠实・西关都荟周边生活配套完善 ，为居民提供了全方位的生活保障 。项目南面约 700 米处就是荔湾湖公园 ，公园内绿树成荫、湖水碧波荡漾 ，是居民休闲散步、锻炼身体、放松身心的好去处 。茶余饭后，漫步在公园的小径上，享受大自然的宁静与美好，感受生活的惬意 。项目自身设置了四大主题泛会所 ，涵盖休闲、娱乐、会客等多元化功能 。无论是与朋友聚会聊天，还是进行健身锻炼等活动，都能在小区内轻松实现 。此外，项目自带商业楼和幼儿园 ，商业楼满足了居民日常购物需求 ，幼儿园则为孩子提供了便捷优质的学前教育资源 ，减少了家长接送孩子的奔波 。周边还有多个成熟商圈 ，如中山八、北京路和永庆坊 ，购物、餐饮、娱乐等一应俱全 。在中山八商圈，有各类生活超市、特色商店等 ；北京路商圈汇聚了众多知名品牌，是购物爱好者的天堂 ；永庆坊则充满了文艺气息，有许多特色小店、美食店以及文化展示场所 ，丰富了居民的业余生活 。

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5、小区规划：舒适与品质的融合

在小区规划方面，珠实・西关都荟注重细节与品质 。邀请了全球知名的 GVL 怡境国际进行园林设计 ，将岭南文化元素与现代景观设计相融合 。园林中种植了各种珍稀植物，打造出四季有景、层次丰富的景观效果 。设置了休闲步道、景观小品、儿童游乐区等设施 ，满足不同年龄段居民的休闲需求 。住宅楼采用合理的楼间距设计，保证了每一户的采光和通风效果 。同时，小区实行封闭式管理 ，配备专业的物业管理团队 ，24 小时为居民提供安全保障和贴心服务 。从日常的环境卫生维护，到设施设备的维修保养，再到小区的安全巡逻等，都做到细致入微 ，为居民营造一个舒适、安心的居住环境 。

6、户型亮点：高使用率的灵动空间

项目主打 100% 高使用率的户型设计 ，这在市场上具有很强的竞争力 。住宅产品全部为四房起步 ，涵盖 89㎡、121㎡、142㎡等不同面积段 ，充分满足改善型住户需求 。以 89㎡户型为例 ，通过科学合理的空间规划，实现了功能分区明确且空间利用率高 。采用 LDKB 一体化设计 ，将客厅、餐厅、厨房与景观阳台四个空间融合在一起 ，消除了室内过道空间的浪费 ，使公共活动区域更加开阔 ，方便家庭成员之间的互动交流 。同时，预留了 “X 空间” ，业主可根据自身家庭需求自由演变 ，如联动客厅打造大横厅用于亲子互动或社交活动 ，也可独立设置为书房、影音室、健身区等 。142㎡户型更是做到了双主套 3 卫的革新尺度 ，主卧与长辈房均配置独立卫浴 ，彼此互不干扰 ，为家庭成员提供了更高的生活品质和私密性 。每个房间都充分考虑了采光和通风条件 ，大面宽的景观阳台，让居民在室内就能欣赏到小区园林美景或城市景观 ，进一步提升了居住舒适度 。

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7、价格情况：改善型产品的价格定位

作为改善型产品 ，珠实・西关都荟的价格相对较高 。2025 年 4 月报价显示 ，项目在售均价约 60000 元 / 平米 ，不同户型价格有所差异 ，89㎡户型总价约 471 万起 ，121㎡户型总价约 605 万起 ，142㎡户型总价约 710 万起 。与周边一些二手房相比 ，价格可能存在一定的倒挂现象 。例如周边楼龄较老的二手房价格可能在 4 - 5 万 /㎡左右 。但考虑到项目为新房 ，且具有高使用率的户型设计、优质的装修标准、完善的小区配套以及品牌开发商的品质保障等因素 ，对于追求高品质居住环境、有改善需求的购房者来说 ，这样的价格也在一定程度上体现了项目的价值 。当然 ，对于首次购房的年轻人或预算有限的购房者而言 ，这样的价格无疑会带来较大的资金压力 。

8、品牌保障：国企实力铸就品质

珠江实业作为项目开发商 ，其品牌实力为项目品质提供了有力保障 。国企背景意味着在资金实力上雄厚 ，能够确保项目从建设到交付的全过程顺利进行 ，避免出现烂尾等风险 ，让购房者更加安心 。在建筑质量把控方面 ，珠江实业拥有严格的质量管控体系 ，从建筑材料的采购 ，到施工过程中的每一个环节 ，都遵循高标准 ，力求打造坚固耐用、质量上乘的房屋 。在项目规划和设计上 ，凭借多年的开发经验和专业的设计团队 ，充分考虑居民的生活需求和居住体验 ，从小区整体布局到户型设计、配套设施完善等方面 ，都做到精心雕琢 。在后期物业管理上 ，也能提供专业、贴心的服务 ，为业主解决生活中的各种问题 ，维护小区的良好秩序和环境 ，提升业主的居住满意度 。

9、不足之处：需权衡的因素

尽管珠实・西关都荟有诸多优势 ，但也存在一些不足之处 。项目周边多为装饰材料市场 ，城市面貌相对较为杂乱 ，可能会影响部分购房者对居住环境美观度和整洁度的期望 。从噪音方面来看 ，项目西面邻近南岸路和内环路 ，虽然住宅楼在规划时尽量远离路面 ，但部分高层住户在某些时段可能仍会受到一定程度的噪音干扰 ，尤其是在交通高峰期 。价格方面 ，如前文所述 ，作为改善型产品 ，其价格对于一些购房群体来说偏高 ，限制了受众范围 。在户型选择上 ，全部为四房起步的设计 ，对于一些刚需的小家庭或单身人士而言 ，可能户型面积过大 ，总价超出预算 ，且功能空间可能存在浪费现象 。

10、适合人群：精准定位的购房群体

综合来看 ，珠实・西关都荟特别适合那些来自西关区域的改善型购房者 。这些购房者对老西关有着深厚的情感和生活基础 ，希望在熟悉的区域内改善居住条件 ，享受更好的生活品质 。项目的高品质装修、高使用率户型、完善的配套以及老西关的文化氛围 ，都能满足他们对居住环境的追求 。此外 ，对于通勤于广州各大经济中心 ，尤其是依赖 5 号线和 11 号线通勤的上班族来说 ，项目便捷的交通优势使其成为一个不错的选择 。在忙碌的工作之余 ，能够快速便捷地回到舒适的家中 。对于家庭结构较为复杂 ，如三代同堂的家庭 ，项目的大户型设计以及双主套等贴心布局 ，能满足不同年龄段家庭成员的生活需求 ，保证彼此的生活私密性 。

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广州二手房价结束 23 个月连跌 市场呈现结构性修复迹象

国家统计局 5 月 19 日发布的数据显示，广州二手房价在 4 月环比持平，正式终结自 2023 年 5 月以来连续 23 个月的下跌趋势，成为一线城市中率先实现二手房价格企稳的典型代表。这一变化标志着广州房地产市场在经历长期调整后，正逐步进入结构性修复阶段。

一线城市分化加剧 广深仍面临短期压力

数据显示，4 月 70 个大中城市中，一线城市新房价格呈现 “北上海南调整” 的分化格局：北京、上海新房价格环比分别微涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳则分别下跌 0.2% 和 0.1%。二手房市场同样冷热不均，上海二手房价环比微涨 0.1%，广州持平，而北京、深圳分别下跌 0.6% 和 0.3%。分析指出，上海高端改善项目的热销及土地市场的高溢价，支撑了其房价韧性，而广深受库存压力及需求释放节奏影响，仍需时间消化前期调整压力。

核心城市刚需支撑显现 三线城市下行压力持续

二线城市整体表现平稳，杭州等城市因土地市场热度带动，新房价格同比指标首次由跌转涨，显示核心城市基本面修复成效。但三线城市受高库存、需求疲软等因素影响，新房和二手房价格环比跌幅分别达 0.2% 和 0.4%，市场活跃度持续走低。业内人士指出，中小城市需通过政策刺激和产业升级提升人口吸引力，才能缓解房价下行压力。

以价换量仍是主流 市场期待更强政策提振信心

尽管广州二手房实现止跌，但全国范围内 “以价换量” 现象依然普遍。北京、深圳等城市二手房挂牌价与成交价仍处于下行通道，部分房源降价幅度达 5%-10% 以加速去化。中原地产分析指出，年初 “小阳春” 透支部分需求，叠加居民收入预期不稳定，购房决策趋于谨慎。尽管 5 月公积金利率下调释放政策利好，但市场仍期待更大力度的宽松措施，如降低首付比例、优化限购政策等，以激活置换链条和市场信心。

机构展望：下半年或现双向修复 新房引领市场企稳

广东省住房政策研究中心指出，随着 “好房子” 供给侧改革推进，刚需和改善型新房品质提升将带动交易循环。预计下半年城市更新加速和老旧小区改造深化，将缓解二手房挂牌压力，促进价格跌幅收窄。中指研究院预测，核心城市新房价格有望在三季度全面止跌，二手房市场则需依赖政策持续发力和经济环境改善，逐步实现量价企稳

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