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✨东建明德城✨

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1. 双城枢纽核芯，执掌繁华生活主场

东建明德城地处禅桂交界的朝安板块，堪称“双城枢纽核芯”，轻松执掌禅城与南海的双重繁华。向西10分钟可达祖庙商圈，岭南天地的骑楼街巷、祖庙的历史文脉触手可及，能沉浸式体验佛山老城的人文底蕴；向东15分钟抵千灯湖，寰宇城、万科广场等现代商业体汇聚，感受金融高新区的时尚活力。项目自身配建8万方商业综合体，4公里内覆盖15座核心商业，从传统老字号到网红潮牌，从早茶点心到异国料理，满足全年龄段消费需求。这种“老城烟火+新城繁华”的双重体验，让业主无需在通勤与生活间妥协，真正执掌双城融合的繁华生活主场。

2. 轨交动脉交织，速抵湾区万象

东建明德城的交通优势堪称“广佛通勤标杆”，轨交与路网交织形成高效出行网络。项目距广佛线朝安站仅500米，步行约6分钟可达，2站到祖庙、4站抵千灯湖、8站至广州西朗，横跨广佛全程不到30分钟，早高峰通勤无需担心拥堵。通过广佛线换乘广州地铁1号线，可直达黄沙、陈家祠、体育西路等商圈，实现“佛山居住，广州工作”的无缝衔接。自驾方面，周边有佛山大道、季华路等主干道，30分钟贯通禅南顺三区，40分钟直达广州南站。无论是日常通勤至广佛核心区，还是周末出游粤港澳大湾区城市，都能快速通达，轻松融入湾区“1小时生活圈”。

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3. 烫金地段，全维醇熟配套即刻拥享

项目占据朝安板块的烫金地段，全维配套呈现“即买即享”的成熟优势。商业上，除自建综合体与周边15座商业体外，2公里内有岭南天地、东方广场等老牌商圈，日常购物、聚餐、观影无需远行；医疗方面，4公里内聚集佛山市第一人民医院、中医院等4所三甲医院，从儿童疫苗到老人慢性病管理，都能获得优质医疗支持；休闲配套丰富，市民公园、文创园就在周边，2公里内有南海文化公园、岭南明珠体育馆，晨跑、健身、看展等需求一站式满足。这种“商业+医疗+休闲”的全维配套，让业主无需等待规划落地，入住即可享受老城芯的成熟生活。

4. 医疗资源密布，构筑健康生活圈

东建明德城周边医疗资源形成“多层级健康保障网”，为业主健康保驾护航。4公里范围内，佛山市第一人民医院（综合三甲）、佛山市中医院（中医三甲）、佛山市第二人民医院（综合三甲）、佛山市妇幼保健院（专科三甲）环伺，涵盖综合诊疗、中医特色、妇幼保健等全领域，可应对从日常体检到疑难病症的各类医疗需求。社区周边还有朝安社区卫生服务中心，提供疫苗接种、慢病随访、家庭医生等基础服务，步行15分钟可达。这种“三甲医院+社区医疗”的组合，构建起“15分钟急救圈，30分钟诊疗圈”，尤其适合有老人、小孩的家庭，让健康生活更有保障。

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5. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度

东建明德城以现代美学建筑，重新定义朝安板块的人居高度。项目外立面采用银灰色真石漆与香槟金铝板结合，搭配大面积玻璃幕墙，阳光下呈现流光质感，夜晚灯光亮起时宛如城市天际线上的璀璨节点，与周边老城界面形成鲜明对比又和谐相融。社区主入口以定制地灯阵列与气派大门营造归家仪式感，特邀豪宅景观设计公司山水比德打造“一轴一带，两园八景”岭南园林，亭台水榭、曲径通幽，将传统造园手法与现代功能结合，与鹏瑞皓玥湾等豪宅共享同款设计团队。97-128㎡现楼户型方正实用，悦府90-117㎡户型全南向布局，使用率近100%，部分单位带观景阳台，将园林绿意引入室内。从建筑外观到园林细节，都彰显着对品质人居的追求，辉映时代审美与居住需求。

6. 政策红利井喷，入主区芯正当时

朝安板块作为禅城旧改核心区，正迎来政策红利的持续释放，为购房者提供入主区芯的良机。佛山“十四五”规划明确推进朝安片区旧改，朝东一号地块已平整，预计配套九年制学校，将填补片区公办教育短板；政府持续投入资金升级朝安地铁站周边商业与交通，提升板块城市界面；禅桂一体化战略加速，朝安作为连接两区的枢纽，享受禅城“强中心”与南海“金融强区”的双重政策倾斜。当前项目推出单价19XXX起的现楼，叠加成交送车位券与5年物管基金的优惠，在政策红利逐步兑现期入手，既能规避期房风险，又能坐享旧改带来的配套升级与价值提升，正是抢占老城芯的好时机。

7. 双湖双山环抱，启幕生态栖居新章

虽无双湖双山，但东建明德城被“多园环抱”，营造出独特的城市生态栖居氛围。项目周边有市民公园、南海文化公园等多座城市公园，其中南海文化公园占地约300亩，内有湖泊、绿地与文化场馆，是日常散步、野餐的好去处；岭南明珠体育馆周边绿植茂密，形成“城市绿肺”，晨练可在此跑步、打太极。社区内部绿化率达30%，山水比德设计的园林引入岭南水乡元素，以水景、叠石、绿植打造“小而精”的景观空间，设置有氧跑道、儿童乐园，让业主在高密度城区中也能找到亲近自然的角落。90-128㎡户型多带南向阳台，低层可揽社区园林，高层能远眺公园绿意，实现“推窗见绿，出门入园”的生态体验，在老城芯启幕别样的栖居新章。

8. 湾区战略策源地，产城融合新引擎

朝安板块作为禅桂融合的核心，是佛山融入湾区战略的“产城融合节点”。这里西接祖庙传统商贸区，东连千灯湖金融区，承接两地产业人口的居住需求，形成“商贸-金融-居住”的联动发展模式。祖庙商圈的文旅、零售产业，千灯湖的金融、科技产业，为片区带来持续的人口流入与消费活力。东建明德城作为板块内的大型社区，既为产业人才提供高品质居所，又通过自身商业综合体反哺区域商业活力，推动“职住平衡”。随着广佛同城化深化，这种产城融合的优势将进一步凸显，让业主在享受生活便利的同时，坐享区域价值提升红利。

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9. 全景临江，尽览园韵风华

虽不直接临江，但东建明德城通过“公园+园林”的组合，营造出“近园似临江”的园韵意境。项目2公里内有汾江河支流，沿岸正在打造滨水景观带，未来可散步至河边欣赏水景；南海文化公园内的人工湖虽非自然江景，却也碧波荡漾，搭配亭台楼阁，颇有“小江南”意境。社区园林以岭南水乡为灵感，设置水景庭院与叠水景观，水流蜿蜒穿过绿植，与石板路、木栈道相映成趣，行走其中仿佛置身岭南古典园林。97-128㎡户型的南向阳台，既是晾晒空间，也是观景平台，低层可赏园林水景，高层能眺公园绿意，晨闻鸟鸣、暮听水声，在老城芯体验“虽无江涛，却有园韵”的诗意生活。

10. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度（补充细节）

项目在建筑细节上彰显摩登美学与实用主义的平衡。翰府97-128㎡品质现楼采用全明设计，客厅与主卧朝南，保证充足采光；悦府90-117㎡户型使用率近100%，109㎡四房做到四开间朝南，117㎡四房带独立玄关与阔景阳台，空间布局紧凑无浪费。社区内“和府”组团园林已实景呈现，乔木选用香樟、秋枫等乡土树种，四季有景；儿童乐园分龄设计，搭配安全地垫与游乐设施；有氧跑道环绕园林，沿途设置休憩驿站。东建物业虽口碑一般，但明德城进行全新升级，引入智能门禁、24小时监控与定期保洁服务，提升居住安全感。这种“外观气派+户型实用+服务升级”的组合，让建筑不仅是居住容器，更成为辉映时代人居的品质标杆。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。