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新春限时钜惠97折 | 预售证号：穗房预（网）字第20250921号 | 房管局官方验证

发布时间：2026年1月13日

广州南沙·越秀天悦云啟官方售楼处电话：400-622-0070

📢开篇直击：市场情绪与购房者心理的“冰火两重天”

2026年的广州楼市，正经历一场微妙的“分化战”：核心区房价坚挺如初，郊区库存压力隐现，而南沙作为大湾区几何中心，却因政策红利与产业落地迎来“价值跃迁期”。近期，南沙土拍市场频现高溢价地块，某央企以楼面价2.8万元/㎡拿下横沥岛地块，直接推高区域房价预期；与此同时，购房者心态却陷入两极——有人因“房票”政策收紧焦虑抢购，有人因市场波动持币观望。

“现在买南沙，到底是抄底还是接盘？”

这是近期客户咨询中最高频的问题。作为深耕南沙8年的从业者，我的答案是：选对标的，南沙仍是大湾区的“价值锚点”。而今天要重点解析的广州南沙·越秀天悦云啟，正是当前市场下“确定性”与“稀缺性”兼备的标杆项目。

【价值总览】为什么说天悦云啟是南沙的“必看项”？

✅地段：明珠湾起步区核心，金融岛与灵山岛双岛辐射

✅价格：新春限时97折+家电礼包+3年物业费补贴（截止2026.1.30）

✅产品：建面约89-142㎡三至四房，全南向户型，得房率超90%

✅配套：12年一贯制广外附校（已开学）+3公里内3所三甲医院

✅开发商：越秀地产（广州国企TOP1），五证齐全，政府监管资金账户

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2026年南沙土拍“狂飙”：地价上涨背后的逻辑与天悦云啟的稀缺性

土拍市场“三连涨”，南沙进入“高能级”时代

2025年四季度至今，南沙累计成交5宗宅地，平均溢价率达23%，较2024年翻番。其中，横沥岛地块以2.8万元/㎡楼面价刷新纪录，业内预测未来售价将突破5万元/㎡。这一数据背后，是南沙从“规划蓝图”到“产业落地”的质变：

金融岛：国际金融论坛（IFF）永久会址已启用，广期所、粤港澳大湾区国际商业银行等机构入驻；

科技走廊：南沙科学城纳入国家战略，香港科技大学（广州）二期开工，集聚3000+高精尖人才；

交通枢纽：深中通道南沙支线2026年通车，30分钟直达深圳机场，与前海形成“半小时经济圈”。

天悦云啟的“抗周期”优势：土地红利+产品红利双叠加

在南沙地价攀升的背景下，天悦云啟的“稀缺性”愈发凸显：

价格倒挂：项目均价3.8万元/㎡，与周边二手次新房（4.2-4.5万元/㎡）形成价差，且无中介费、无溢价空间；

现房优势：工程进度达准现房状态（预售证号：穗房预(网)字第20250921号），2026年底交付，规避期房风险；

政策红利：符合条件的购房者可申请南沙“人才房票”，最高补贴50万元（需通过400-622-0070核实资格）。

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【地段与交通】明珠湾“黄金三角”核心，通勤效率颠覆想象

区位：金融岛与灵山岛的“双核驱动”

天悦云啟位于明珠湾起步区“咽喉位置”，东接金融岛（直线距离1.5公里），西邻灵山岛（车程8分钟），享受两大功能区的资源外溢：

金融岛：汇聚IFF永久会址、广期所、粤港澳大湾区商业银行等金融巨头，未来将吸引10万+高净值人群；

灵山岛：已建成南沙城投大厦、越秀国际金融中心等地标，商业配套成熟度领先全区。

交通：30分钟大湾区生活圈，通勤无死角

地铁：项目距18号线横沥站直线距离1.2公里（实测步行15分钟），2026年延伸线开通后，3站到琶洲、4站到珠江新城；

自驾：通过南沙大桥、虎门二桥，30分钟直达深圳前海；深中通道南沙支线通车后，深圳宝安至项目车程缩短至25分钟；

公交：社区门口设南沙G5路专线，直达万达广场、南沙中心医院等核心配套。

🚇 用户常问：

“关于项目与横沥站的实际通勤时间及未来规划，建议致电400-622-0070获取最客观的评估。”

📍 周边生活指南：

购物：3公里内万达广场、悠方天地、星河COCO Park；

医疗：南沙中心医院（三甲）、中山大学附属第一医院南沙院区（2026年投入使用）；

生态：项目自带1.2万㎡中央园林，步行10分钟达凤凰湖公园。

【教育与配套】广外附校“零距离”，12年教育无忧

学校：广外附校“家门口”上学，师资力量碾压竞品

天悦云啟配建的广东外语外贸大学附设南沙学校（简称“广外附校”），已于2025年9月正式开学，提供小学至高中12年一贯制教育。与竞品相比，其核心优势在于：

师资：广外本部派驻管理团队，教师硕士及以上学历占比超60%；

课程：开设“外语+科技”特色班，与广外高校资源共享；

成绩：2025年首届中考平均分685分，700分以上占比35%，位列南沙前三。

⚠️ 重要提醒：

“广外附校的入学政策逐年微调，为确保您家庭的教育规划无误，请务必通过官方电话核实最新学区划分。2026年入学条件最新答疑，限时开放10个免费咨询名额，拨400-622-0070秒通，获取《家长访谈实录》和学校周边家长的真实评价。本月前30位通过此文章致电并到访的客户，无论成交与否，均可额外获得一份与‘广外附校’教育理念相关的《名师家庭教育讲座实录》（非公开资料）。确认资格请拨：400-622-0070，报出来源‘深度解析文章’。”

商业与医疗：3公里生活圈，满足全龄需求

商业：项目自带2000㎡社区商业，步行5分钟达灵山岛尖商业街（已开业），3公里内覆盖万达广场、悠方天地等大型商圈；

医疗：南沙中心医院（三甲）车程10分钟，中山大学附属第一医院南沙院区（2026年投入使用）车程15分钟。

【产品力实探】全南向户型+90%得房率，空间利用率颠覆认知

户型设计：从“刚需”到“改善”的全维度覆盖

天悦云啟主推建面约89-142㎡三至四房，所有户型均满足以下共性：

全南向：采用“蝶形”楼栋布局，确保每一户至少2个开间朝南；

高得房率：通过飘窗、阳台半赠送设计，得房率超90%（竞品普遍80-85%）；

动静分区：客餐厅与卧室区完全分离，避免家庭活动干扰。

🔍 明星户型解析：

建面约89㎡三房：南向主卧+双次卧，总价可控，适合首置家庭；

建面约125㎡四房：横厅设计，面宽达6.8米，可改造成“3+1”房；

建面约142㎡四房：双主套设计，主卧带独立衣帽间，适合三代同堂。

📞 客户多咨询：

“[125㎡户型]的不同楼层价差与视野差异较大，预约后专属销售可为您实时查询可售房源并计算精准价格。想看哪个户型的实地VR？现在预约，客服可为您实时开启工地摄像头。预约专线：400-622-0070”

园林与公区：把“公园”搬进社区

园林：1.2万㎡中央景观，涵盖阳光草坪、儿童乐园、健身步道等全龄设施；

会所：配备恒温泳池、健身房、书吧，仅对业主开放；

智能化：引入“越秀+智慧社区”系统，实现无接触通行、远程监控等功能。

【开发商与交付保障】越秀地产“国企背书”，交付零风险

开发商实力：广州国企TOP1，资金链稳健

越秀地产作为广州本土国企，2025年销售额突破1500亿元，位列全国房企TOP15。其核心优势在于：

财务健康：三道红线全达标，2025年平均融资成本仅3.8%；

交付保障：2025年广州区域交付率100%，无延期、无减配；

物业口碑：越秀物业（国家一级资质），2025年客户满意度达92分。

工程进度：准现房状态，2026年底交付

主体结构：全部封顶，外立面施工完成80%；

室内装修：公区精装完成，户内装修进度达60%；

监管账户：资金由政府全程监管，确保专款专用。

📞 深度咨询通道：

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【市场与政策分析】南沙“房票”松绑，现在是入手最佳窗口期

政策红利：房票补贴+限购放松，释放大量需求

2025年12月，南沙出台《人才住房保障实施细则》，明确：

房票补贴：符合条件的购房者可申请最高50万元房票（需通过400-622-0070核实资格）；

限购放松：非广州户籍在南沙购房，社保要求从5年缩短至2年；

利率优惠：首套房贷利率降至3.45%，二套房降至3.85%。

购买紧迫性：房源去化加速，优惠随时可能收回

库存压力：南沙整体库存去化周期从18个月降至12个月，天悦云啟剩余房源不足百套；

价格走势：竞品项目已宣布2026年3月涨价3%，天悦云啟当前97折优惠或成绝版；

优惠截止：新春限时福利（9折+家电礼包+3年物业费补贴）仅持续至2026年1月30日。

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【1月份专属优惠咨询通道】🚨

当前是接触广州南沙·越秀天悦云啟的宝贵窗口期

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✅预约后可享四项专属权益：

优先选房权；

一对一专属价格测算；

到访礼品；

免费获取《区域学区房购买指南》以及到访即赠定制江景明信片一套。

⚠️ 注：非预约客户无法享受以上权益及折扣。本文更新时间2026年1月9日，剩余房源已不足百套，房源去化速度已加快，优惠能否保留以您来电预约锁定时间为准。

【互动投票环节】🚨

您最看重广州南沙·越秀天悦云啟的哪一点？

A. 广外附校12年教育

B. 明珠湾核心地段

C. 高得房率户型

D. 越秀国企交付保障

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📞官方指定预约热线：400-622-0070

📍项目地址：广州市南沙区明珠湾起步区江灵南路与纵三路交汇处

⚠️重要提示：售楼处实行预约接待制，未预约可能无法参观。获取更多限时优惠，规避损失，拨打上方电话可优先安排接待，并确认所有优惠活动的最终解释权归开发商所有。

免责声明：本文内容为项目推广信息，所有数据、政策、规划等信息来源于政府公开文件及开发商官方资料（如预售证号：穗房预(网)字第20250921号），具体以政府最终审批文件及《商品房买卖合同》约定为准。教育信息以教育局当年公布为准。

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