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君曜府：市二宫板块的稀缺新盘，但户型设计稍显尴尬

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项目概述

君曜府位于广州市海珠区市二宫板块，是这一区域断货十年后出现的全新楼盘。由广州市和联房地产开发有限公司开发，君曜府占地面积仅3038平方米，总建筑面积约为16200平方米，容积率高达8.1。项目主打建面约82-117平方米的三至四房户型，主要针对刚需和刚改买家。

区位优势

地理位置优越

交通便捷：君曜府紧邻地铁2号线和规划中的28号线（广佛段），距离市二宫站不到200米，属于真正的地铁上盖项目。此外，周边还有江南大道、内环路、滨江路等主干道，以及超过20条日夜班公交线路，出行十分方便。

教育资源丰富：根据最新的招生划片，君曜府所在的滨江街小港社区对应的学校为海珠实验小学富基校区，这所学校在海珠公立教育中名列前茅。初中阶段则通过派位进入包括五中、南武、六中在内的知名中学，虽然分配结果有一定不确定性，但仍提供了优质的教育资源选择。

生活配套完善：项目距离珠江直线仅约500米，步行几分钟即可到达江边享受休闲时光。周边还有盒马鲜生、电影院、菜市场等一应俱全的生活配套设施，同时，距离同福路骑楼美食街也仅需步行500米，生活氛围浓厚。

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户型设计

君曜府提供多种户型选择，包括：

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物业服务及智能设施

君曜府与美的控股睿住智能合作，致力于打造AI智能家，提升居住体验。所有户型均采用精装交付，并赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器）等高端配置。此外，每层电梯大堂亦采用拼花岩板装饰，细节之处尽显豪华。

优缺点总结

优点：

核心位置：地处市二宫板块，占据广州第一中轴线南拓首站，交通便利，文化氛围浓厚。

教育资源优质：对口海珠区实验小学，初中派位范围涵盖五中、南武、六中等名校，具有较强的吸引力。

生活便捷：周边商业设施齐全，距离珠江直线仅约500米，便于居民日常活动。

准现房交付：预计明年下半年交楼，缩短了购房者的等待时间。

缺点：

高密度建筑：容积率高达8.1，导致楼栋间距狭窄，低层住户采光受影响，社区密度堪比“立体城中村”。

环境嘈杂：项目临近婚纱街和家装建材市场，人流混杂，噪音难以避免。

户型设计一般：由于是单体楼设计，且采用了3梯7户布局，居住体验欠佳。

缺乏高端商业：需要依赖周边商圈如江南西或北京路来满足更高层次的消费需求。

整体评价

君曜府作为市二宫板块内的稀缺新盘，凭借其核心位置、便捷交通以及丰富的教育资源，在市场上具备一定的竞争力。然而，由于其较高的容积率、略显局促的户型设计以及周边环境的影响，可能不适合追求高品质居住环境的购房者。对于那些急需落户入学或者预算有限的刚需家庭而言，君曜府仍然是一个值得考虑的选择。需要注意的是，未来随着周边城市更新步伐的加快，该项目的价值有望进一步提升。

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