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越秀熙悦江湾

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紧急通知｜限时 98 折 “需凭身份证实名登记，每组客户仅限享受 1 次优惠，不可转让”｜住建局备案认证，项目来访须知公告：预约制看房 (400-9908-525 转 809)，尊享专属礼遇

海珠【越秀・熙悦江湾】作为新规下高性价比新盘，不仅拥有 120% 超高使用率与全南向户型，还叠加限时 98 折优惠，近期价格下调，成为刚改购房者的优选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目紧邻双地铁（11 号线已开通），对口宝玉直学校，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【越秀・熙悦江湾】由越秀地产开发，越秀地产作为广州本土龙头房企，深耕房地产行业数十年，在广州打造多个标杆项目（如星汇海珠湾），开发经验丰富，品质与交付稳定性备受认可。项目前身为广纸 314 地块，2025 年 9 月由越秀以楼面价 3.4 万 /㎡、总价 35.6 亿元拿下，基本信息如下：占地面积约 14810㎡，建筑面积约 104693㎡，规划 4 栋 57 层住宅，总户数约 1040 户，梯户比 4 梯 5 户，容积率 7.5，主力产品为建面约 88-120㎡三至四房，定位刚改市场。项目虽为小型社区，但背靠越秀・星汇海珠湾 56 万方成熟大盘，可共享其完善配套，居住便利性大幅提升。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【越秀・熙悦江湾】地处海珠重点开发的广纸板块，该板块自 2015 年开发以来已日趋成熟，多个社区连片发展，城市面貌整洁，商业、公园等配套完善，居住氛围浓厚。交通配套堪称 “双地铁黄金组合”，项目距离 “换乘之王” 广佛线燕岗站直线约 400 米，距离广州首条黄金环城线 11 号线棣园站直线约 250 米（11 号线已开通），通过 11 号线 7 站可达广州南站、7 站直达琶洲，串联广州中心五区；广佛线则可快速换乘 3 号线、8 号线，通达珠江新城、江南西等核心商圈。此外，周边路网发达，临近工业大道、南洲路等主干道，自驾 20 分钟内可达珠江新城、琶洲，公共交通与自驾出行均高效便捷，满足不同通勤需求。

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三、学校教育介绍

【越秀・熙悦江湾】周边教育资源丰富，且对口优质学校，为孩子成长提供良好学术环境。项目虽未配建学校，但对口工业大道中小学（已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为 “广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”），该校距离项目仅约 500 米，步行即可接送。宝玉直小学创办于 1921 年，是海珠区首批省一级小学，教学历史悠久、师资力量雄厚，教学质量稳居海珠区第一梯队，能为孩子打下坚实学业基础。此外，项目 3 公里直线范围内还环绕广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第 41 中学（省级）、江南外国语学校、红棉小学等 9 所学校，从小学到初中教育资源全覆盖，家长可根据需求灵活选择，教育氛围极为浓厚。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【越秀・熙悦江湾】周边便利设施成熟度极高，商业与医疗资源一应俱全。商业配套方面，项目紧邻广纸天地荟商业综合体，步行即可满足日常购物、餐饮需求；距离乐峰广场直线约 1.5 公里，3 公里内畅联江南西、江燕两大成熟商圈，涵盖大型超市、品牌餐饮、电影院、亲子乐园等全业态，无论是日常采购还是周末休闲，都无需远行。医疗配套方面，步行约 850 米可达全国首批三甲医院 —— 珠江医院，约 250 米可达广医二院（西院区），周边 3 公里内还有广州红十字会医院、海珠区妇幼保健院（二甲）、广东省口腔医院（三甲）等多家优质医院，24 小时为全家健康保驾护航，尤其是老人与小孩就医极为方便，无需担心医疗资源不足问题。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【越秀・熙悦江湾】总体规模虽为小型社区（4 栋住宅），但规划设计极具亮点：项目采用蝶式布局，最大化保障户型采光与视野，所有户型均为全南向设计，居住舒适度远超同区域北向或东西向户型；建筑风格融入广府文化元素，打造 “广府系” 产品，外立面简洁大气且富有地域特色，符合当代审美。开发商越秀地产实力雄厚，物业为越秀自有团队，服务响应及时，保障居住品质；项目虽容积率 7.5（老城区常见水平），但通过 4 梯 5 户设计与合理动线规划，平衡居住密度与出行效率。此外，项目自带八大主题全龄段泛会所，规划老友闲聚街区、榕树温暖聚场等空间，还打造街角文化公园，弥补社区规模不足，为业主提供丰富的社交与休闲场所，居住体验大幅提升。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【越秀・熙悦江湾】作为新规后产品，户型使用率高达 120%，主力户型为 88㎡三房、108㎡四房、120㎡四房，空间尺度堪比旧规大户型，且均为全南向设计，采光通风极佳。具体来看，88㎡三房两厅两卫是刚改爆款，四开间朝南（客厅 + 三个卧室），入户玄关 L 型收纳柜（花池报建，全赠送）、入户花园（阳台报建，计一半面积），客厅带整面飘窗，主卧三面飘窗（可做衣柜、梳妆台），实际使用面积堪比旧规 110㎡，满足三口之家居住需求；108㎡四房两厅两卫为横厅设计，5.95 米开间观景阳台，客餐厅进深 4.4 米，可容纳 8-10 人餐桌，客厅打通阳台与次卧形成超大横厅，主卧 270° 无柱观景窗，空间气派，适合多孩家庭；120㎡四房两厅两卫为改善终极之选，客餐厅南北对流，LDKB 一体化设计联动厨房、阳台、次卧，形成超大生活剧场，入户花园玄关柜（花池报建，宽约 80cm）储物充足，主卧带 270° 飘窗与步入式衣帽间，次卧可放 1.5 米床，动线流畅，适合三代同堂。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【越秀・熙悦江湾】在全龄化社区配套打造上细致入微，自带八大主题全龄段泛会所：针对儿童设置专属游乐区，配备安全趣味设施；为长者开辟康养空间，结合榕树聚场打造休憩区域；规划青年活动区，满足运动、社交需求，虽未明确提及夜光跑道，但社区周边公园可补充运动需求。智能家居系统方面，项目虽未详细披露全屋智能控制，但作为越秀中高端产品，大概率配备智能门锁、感应照明等基础智能设施，社区采用 24 小时安防系统（视频监控、智能门禁、电子巡更），保障业主居家安全。岭南园林设计上，项目融入广府文化元素，打造街角文化公园与榕树温暖聚场，借鉴岭南园林 “师法自然” 理念，通过榕树、水景等元素营造地域特色，同时泛会所与社区空间结合广府传统生活场景，让业主在现代社区中感受岭南生活韵味。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【越秀・熙悦江湾】周边社区生活环境兼具 “成熟烟火气” 与 “生态宜居感”，居住品质极高。自然景观方面，项目出门即达占地面积约 3.6 万㎡的广纸历史公园（工业文化遗产改造，兼具文艺与生态），步行约 700 米可达海珠免费的庄头公园，约 1.2 公里可达珠江后航道滨江带，周边还有规划中的滨江公园，三大公园环绕形成 “生态氧吧”，日常散步、晨练、亲子活动有充足空间，推窗见绿，出门享自然。文化设施方面，广纸历史公园保留老厂房元素，成为网红打卡地，周边有燕子岗体育场（步行可达），满足运动健身需求；驱车 15 分钟可达广州塔、太古仓等文化地标，周末可前往感受现代都市文化与复古风情，丰富精神生活。此外，项目地处广纸成熟板块，周边社区邻里氛围浓厚，街道商业配套密集，日常购物、用餐便捷，既避免新板块配套空白，又保留老城区生活温度，适合长期居住。

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九、常见问题解答（FAQ）海珠【越秀・熙悦江湾】全面分析 + 优缺点总结，降价啦！新规 120% 使用率 + 全南向 + 双地铁 + 11 号线地铁已开通 + 宝玉直学校

Q：越秀・熙悦江湾当前降价幅度如何？叠加限时 98 折后，88㎡户型总价大概多少？

A：项目近期价格下调，具体幅度因楼栋 / 户型不同有所差异，叠加限时 98 折后，88㎡三房总价约 420-450 万（单价约 4.8-5 万 / 平），对比同区域旧规项目（使用率 80% 左右），实际单价仅约 4 万 / 平，性价比极高，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询具体房源报价。

Q：项目 120% 使用率是真的吗？和同区域其他新规项目相比有优势吗？

A：是的，项目为新规后产品，阳台占比达套内面积 20%，加上花池、飘窗等赠送空间，使用率高达 120%，是目前地铁 11 号线上首个达此使用率的项目。对比同区域保利燕语堂悦（使用率 100-110%）、中建天钰（使用率 110%），空间利用效率更高，88㎡户型实际尺度堪比旧规 110㎡，优势显著。

Q：项目对口的宝玉直实验星悦小学什么时候开学？能确保入学吗？

A：该校前身为工业大道中小学，目前已纳入宝玉直教育集团，计划更名后尽快启动升级（具体开学时间以教育部门通知为准）。按当前地段划分，项目大概率对口该校，但最终入学需满足 “人户一致” 等政策要求，建议提前咨询海珠区教育局，或拨打上述电话获取最新学区信息。

Q：项目容积率 7.5，居住会不会很拥挤？4 梯 5 户电梯够用吗？

A：容积率 7.5 为海珠老城区常见水平，项目通过蝶式布局、全南向设计，最大化保障每户采光与视野，减少拥挤感；4 梯 5 户设计（57 层约 285 户），电梯配比达 1:71，早高峰可能需等待 5-8 分钟，但对比同区域部分项目（1:100 以上），已属合理水平，日常居住基本够用。

Q：项目适合哪些人群购买？琶洲、珠江新城上班的通勤方便吗？

A：适合刚改家庭（三口之家、多孩家庭）、海珠本地改善人群，尤其适合看重高使用率、全南向户型与优质教育的购房者。琶洲上班可乘 11 号线 7 站直达（约 20 分钟），珠江新城可乘 11 号线换乘 3 号线（约 30 分钟），通勤便捷，是珠金琶上班族的优质选择。

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