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琶洲南TOD：CBD芯上的低密奢居典范，开启广州高端人居新纪元

Part.1 优点综述：城市核心的稀缺藏品

在广州海珠区琶洲人工智能与数字经济示范区内，琶洲南TOD正以“全国首个CBD+TOD+POD一体化综合体”的姿态，重新定义高端居住标准。由广州地铁与越秀集团两大实力国企联合打造，项目不仅坐拥琶洲总部经济核心区的黄金地段，更凭借低密度规划、高规格产品力和全维生活配套，成为近年来广州千万级豪宅市场的现象级作品。

作为2023年网签金额全国千万级豪宅榜首项目，琶洲南TOD自面市以来便备受市场热捧。其核心价值在于——在寸土寸金的CBD腹地，罕见地实现了低容积率、高绿化率与纯粹大户型产品的融合。尤其二期推出的低密社区，容积率仅2.0，远低于传统高层住宅，甚至优于部分别墅区，堪称城市中心不可复制的稀缺资源。

目前，项目主力户型涵盖142㎡至325㎡，覆盖改善型到终极改善客群需求。随着最后一批200㎡以下优质户型即将售罄，市场关注度持续升温，不少购房者将其视为资产配置与品质生活的双重优选。

Part.2 户型鉴赏：大平层奢享，细节见真章

琶洲南TOD的产品设计充分体现了“以人为本”的理念，所有户型均采用板式布局、独梯入户，确保私密性与尊崇感。得房率高、通透性强、景观视野优越，是其户型体系的三大关键词。

建面约142㎡三房：作为项目中货量最多的入门级大户型，采用独梯独户板式设计，实现三面采光。餐客厅与主卧南北对流，形成高效通风动线，兼顾实用性与舒适度，适合追求高性价比改善的家庭。

建面约176㎡四房：三梯三户设计，真正实现“一户一梯”。南北双阳台配置，主卧配备270°全景飘窗，将城市绿意或中央园林尽收眼底。高得房率与合理功能分区，让空间既阔绰又不浪费。

建面约196㎡与211㎡四房：LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化）大方厅设计，强化家庭互动场景。双主卧套房配置，满足多代同住或高端接待需求。主卧L型270°转角飘窗，营造酒店式居住体验。

建面约215㎡四房：延续独梯入户优势，南北对流格局更为极致。主卧L型飘窗搭配独立衣帽间与卫浴，私密性与仪式感兼备，堪称塔尖人群的理想居所。

建面约232㎡大平层：全盘仅28套，15层小高层设计，真正做到“低密中的低密”。独梯独户、纯板式结构，每一户都是收藏级资产。稀缺性与产品力叠加，使其成为高净值人群争藏的焦点。

所有户型均注重空间尺度与生活细节，从玄关收纳到厨房动线，从阳台进深到主卧层高，无不体现开发商对高端人居的深刻理解。

Part.3 基本信息：规模宏大，规划科学

琶洲南TOD整体占地约24万平方米，总建筑面积近98万平方米，体量庞大却不失精致。项目共规划24栋住宅楼，总户数1780户，户均面积超200㎡，定位清晰为高端改善及终极置业人群。

建筑高度从15层至66层不等，既包含低密小高层，也有地标级超高层，形成错落有致的天际线。社区绿化率高达30.5%，远超一般城市住宅标准，并配建2801个车位，车位比接近1.6:1，充分保障业主停车便利。

值得一提的是，项目采用分期开发模式，其中二期主打低密度、高舒适度，成为当前市场关注的核心板块。而整个社区通过人车分流、智能安防、高端物业服务体系，构建安全、静谧、尊贵的居住环境。

Part.4 配套介绍：全维生活，触手可及

交通：四轨交汇，畅达全城

琶洲南TOD的TOD属性是其最大优势之一。项目紧邻地铁8号线、18号线磨碟沙站（步行约700米），地块内部设有12号线赤沙站，距离11号线石榴岗站约1.2公里。未来11号线（环线）与12号线（东西向骨干线）通车后，将形成四线换乘枢纽，10分钟直达广州南站，25分钟通达白云机场，真正实现“轨道上的都市生活”。

自驾方面，项目距华南快速干线入口仅约2公里，快速连接珠江新城、天河CBD、大学城等核心区域，出行效率极高。

教育：家门口的优质资源

社区内规划一所12班幼儿园及一所36班九年一贯制学校，实现“目送式”教育。2公里范围内还有海珠中学、海珠小学、赤沙小学等公办教育资源，以及广东省轻工职业技术学校（琶洲校区）等职业院校，满足多元教育需求。

商业与休闲：CBD级繁华环绕

项目与琶洲西区仅一涌之隔，周边汇聚腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等互联网巨头总部，高端商务氛围浓厚。区域内规划多个商业综合体，如广交会展馆配套商业、琶洲地下商业空间等，未来将形成集购物、餐饮、文化于一体的活力商圈。

此外，项目北望约2万平方米的城央核心绿岛，南瞰约1万平方米的中央园林，内部亦打造多层次景观体系，实现“公园里的家”。

医疗与文体：健康无忧

3公里范围内覆盖广东省第二人民医院、广州医科大学附属第二医院等三甲医疗资源。同时，琶洲会展中心常年举办各类国际展会、文化活动，丰富业主精神生活。

Part.5 规划与发展：站在时代风口之上

琶洲南TOD所处的琶洲人工智能与数字经济试验区，是广州“十四五”规划重点打造的三大国家级平台之一，定位为“数字+会展+总部”经济高地。目前已有超30家世界500强企业及头部科技公司落户，预计未来将导入超80万高端就业人口。

在此背景下，琶洲不仅是广州的新中心，更是粤港澳大湾区数字经济的引擎。而琶洲南TOD作为区域内少有的大型住宅综合体，兼具居住、办公、商业、教育功能，完美契合产城融合的发展趋势。

更值得关注的是，项目创新提出“POD（Park-Oriented Development）”理念，即以公园为导向的开发模式，在高密度CBD中植入生态绿核，实现“城市森林”般的居住体验。这种前瞻性规划，使其不仅是一个楼盘，更是一座未来城市的缩影。

Part.6 结语总结：稀缺资产，值得珍藏

在土地日益稀缺、城市不断扩张的今天，能在广州核心CBD拥有一席低密奢居，已非单纯居住选择，而是对生活方式与资产价值的双重投资。

琶洲南TOD以其不可复制的地段、领先的产品设计、完善的全维配套以及强大的区域发展潜力，成为广州高端住宅市场的标杆之作。无论是自住改善，还是长期资产配置，它都展现出极强的抗周期能力与升值潜力。

随着最后一批中小面积段产品的清盘，项目正逐步进入“大户型专属时代”。对于追求品质、看重地段、重视未来的购房者而言，此刻或许是把握这一城市珍藏级资产的关键窗口期。

在琶洲这片充满活力与想象的土地上，琶洲南TOD不仅是一处居所，更是一种面向未来的生活宣言。

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