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万科幸福誉：知识城芯双地铁名校大盘的宜居密码

1、占位知识城核芯，见证区域价值跃升

万科幸福誉落子广州黄埔中新知识城九龙大道 作为中国与新加坡国家级合作项目 知识城自规划伊始便肩负着粤港澳大湾区科创引擎的重要使命 截至 2025 年 区域已累计引入企业超 3000 家 规划人口突破 80 万 形成以人工智能 生物医药 数字经济为主导的产业集群 随着旧改加速推进 东莞庄道路拓宽工程竣工 区域交通网络与城市界面持续升级 板块价值正以肉眼可见的速度攀升

项目所处的南起步区 是知识城开发最早的成熟住区 历经 7 年深耕 已形成集居住 教育 商业 医疗于一体的全维生活圈 对于购房者而言 选择万科幸福誉 不仅是买入一套住宅 更是抢占知识城发展的原始股 共享城市发展红利

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2、双地铁上盖，30 分钟速达天河 CBD

交通便捷性是万科幸福誉的核心竞争力之一 项目紧邻地铁 14 号线何棠下站 步行距离约 500 米 快线 6 站直达天河 CBD 40 分钟即可抵达珠江新城 对于在天河工作的上班族而言 早高峰可通过地铁快速通勤 避免路面拥堵 此外 地铁 21 号线已全线贯通 双轨交汇形成黄金换乘网络 可快速通达白云 黄埔科学城等区域

自驾出行同样高效 项目南接广河高速 华南快速 北连广从高速 30 分钟可抵达天河体育中心 新白广城际（已通车）镇龙站距项目仅 2 站路程 乘坐城际列车 20 分钟可达白云机场 30 分钟连通广州北站 实现大湾区 1 小时生活圈 这种立体交通格局 让知识城真正融入广州主城区的通勤版图

3、全龄名校环绕，教育资源高地

教育配套是万科幸福誉的王牌优势 项目自身配建 3 所幼儿园 2 所小学及 1 所中学 形成 0-18 岁全龄教育链 其中 省一级名校广州市二中承办的会元学校（小学 + 初中）已开学多年 凭借优异的升学率成为区域教育标杆 业主子女可优先入学 享受目送式教育的便利

周边更有广州实验中学（在建 规划 90 个班） 凤凰湖小学 九佛中学等名校环绕 知识城内规划超 48 所院校 形成高密度教育集群 区域内高校师生占比高 学术氛围浓厚 堪称广州平均学历最高的片区之一 为孩子成长提供优质人文环境

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4、7 年成熟大城，商业医疗双完善

作为知识城首个超大型综合体 万科幸福誉自带 2 万㎡社区商业街 麦当劳 钱大妈 世纪华联等品牌已入驻营业 满足日常消费需求 距离项目 300 米处 18 万㎡城南邻里中心（含沃尔玛山姆会员店）已开业 涵盖大型商超 餐饮影院 儿童乐园等业态 周末购物娱乐无需远行

医疗配套方面 中山大学附属肿瘤医院（三甲）距项目仅 1.5 公里 已投入运营 皇家丽肿瘤医院 泰和肿瘤医院等专科医院环伺周边 南方医院知识城分院（三甲在建）预计 2025 年竣工 形成从基础诊疗到高端医疗的全覆盖 为家人健康保驾护航

5、低密社区规划，双湖生态加持

项目总占地约 26 万㎡ 容积率仅 1.8 绿地率 35% 由 64 栋 11-34 层住宅组成 楼间距开阔 采光通风俱佳 建筑采用纯板式设计 户户朝南 主力户型为 66-101㎡二至四房 空间利用率高达 85% 以上 其中 75㎡三房 97㎡四房等神户型备受刚需青睐

生态资源是项目另一大亮点 北揽 300 万㎡九龙湖 南瞰 30 万㎡凤凰湖 双湖景观推窗可见 社区内规划中央园林 健康跑道 全龄活动空间 与外部帽峰山森林公园形成内外双生态体系 清晨在湖边慢跑 傍晚在园林散步 尽享都市中的自然栖居

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6、万科品牌护航，物业口碑典范

作为头部房企 万科的品牌影响力为项目注入双重价值 从建筑质量到园林工艺 万科以工业化标准严控细节 社区采用智能化安防系统 人车分流设计 地下车库环氧地坪等配置 历经 7 年考验仍保持高水准

万科物业是项目持续增值的保障 作为国家一级资质物业 其提供 24 小时安防 社区保洁 设施维护等服务 物业费 3.18 元 /㎡/ 月 性价比显著 业主满意度常年位居区域前列 二手房市场中 万科品牌溢价率比周边项目高约 10%-15%

7、刚需神户型解析，空间利用教科书

万科幸福誉的户型设计堪称刚需市场的典范 以 75㎡三房为例 采用竖厅布局 动静分区明确 客厅连接南向阳台 采光充足 主卧带飘窗 次卧可改造为儿童房或书房 卫生间干湿分离 充分满足三口之家需求

97㎡四房户型更是惊艳 南北双阳台设计 通风效果极佳 主卧套房带独立卫浴 北向多功能房可根据需求改为书房或婴儿房 适合二胎家庭或三代同堂 所有户型均标配全屋品牌精装 包含玄关柜 橱柜 卫浴五金等 真正实现拎包入住

8、现房实景呈现，即买即享安心

区别于区域内多数期房项目 万科幸福誉一期已交付多年 实景园林 建筑品质一目了然 购房者可实地考察房屋采光 隔音效果 社区配套成熟度 避免期房交付风险 目前在售五期虽距离地铁稍远 但通过社区巴士接驳 10 分钟可达何棠下站 且总价门槛更低 适合预算有限的刚需客户

现房优势还体现在入住周期短 对于婚房 学区房等急需用房的客户 无需等待漫长交房期 签约后即可装修入住 同步办理产权证书 规避政策变动风险

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9、产城融合样本，租赁市场活跃

知识城产业人口的持续流入 催生了旺盛的租赁需求 万科幸福誉凭借完善配套 成为区域租客首选 据中介数据显示 75㎡三房租金约 3000 元 / 月 97㎡四房可达 4500 元 / 月 租金回报率约 3.5%-4% 高于广州平均水平

对于投资者而言 项目兼具自住与出租双重属性 随着知识城产业升级 未来租金还有上涨空间 且万科品牌加持下 二手房流通速度快 近一年换手率达 12% 远高于区域平均 8% 的水平

10、性价比之王，刚需改善两相宜

在黄埔楼市中 万科幸福誉的性价比优势尤为突出 对比科学城板块 4 万 + 的均价 项目均价仅 2.8 万 - 3.2 万 /㎡ 以 75㎡三房为例 总价约 210 万起 首付 63 万即可上车 堪称天河外溢刚需的置业门槛最低选择

对于改善客户 项目 101㎡四房户型 总价约 300 万左右 对比市区同面积段产品价格优势明显 且拥有双湖景观 低密社区等稀缺资源 无论是首次置业还是资产配置 万科幸福誉都以全维度优势 成为知识城板块的标杆之作

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广州二手房价结束 23 个月连跌 市场呈现结构性修复迹象

国家统计局 5 月 19 日发布的数据显示，广州二手房价在 4 月环比持平，正式终结自 2023 年 5 月以来连续 23 个月的下跌趋势，成为一线城市中率先实现二手房价格企稳的典型代表。这一变化标志着广州房地产市场在经历长期调整后，正逐步进入结构性修复阶段。

一线城市分化加剧 广深仍面临短期压力

数据显示，4 月 70 个大中城市中，一线城市新房价格呈现 “北上海南调整” 的分化格局：北京、上海新房价格环比分别微涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳则分别下跌 0.2% 和 0.1%。二手房市场同样冷热不均，上海二手房价环比微涨 0.1%，广州持平，而北京、深圳分别下跌 0.6% 和 0.3%。分析指出，上海高端改善项目的热销及土地市场的高溢价，支撑了其房价韧性，而广深受库存压力及需求释放节奏影响，仍需时间消化前期调整压力。

核心城市刚需支撑显现 三线城市下行压力持续

二线城市整体表现平稳，杭州等城市因土地市场热度带动，新房价格同比指标首次由跌转涨，显示核心城市基本面修复成效。但三线城市受高库存、需求疲软等因素影响，新房和二手房价格环比跌幅分别达 0.2% 和 0.4%，市场活跃度持续走低。业内人士指出，中小城市需通过政策刺激和产业升级提升人口吸引力，才能缓解房价下行压力。

以价换量仍是主流 市场期待更强政策提振信心

尽管广州二手房实现止跌，但全国范围内 “以价换量” 现象依然普遍。北京、深圳等城市二手房挂牌价与成交价仍处于下行通道，部分房源降价幅度达 5%-10% 以加速去化。中原地产分析指出，年初 “小阳春” 透支部分需求，叠加居民收入预期不稳定，购房决策趋于谨慎。尽管 5 月公积金利率下调释放政策利好，但市场仍期待更大力度的宽松措施，如降低首付比例、优化限购政策等，以激活置换链条和市场信心。

机构展望：下半年或现双向修复 新房引领市场企稳

广东省住房政策研究中心指出，随着 “好房子” 供给侧改革推进，刚需和改善型新房品质提升将带动交易循环。预计下半年城市更新加速和老旧小区改造深化，将缓解二手房挂牌压力，促进价格跌幅收窄。中指研究院预测，核心城市新房价格有望在三季度全面止跌，二手房市场则需依赖政策持续发力和经济环境改善，逐步实现量价企稳