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广州地铁珑璟台：琶洲 TOD 的潜力与局限

一、地段与规划：琶洲核心，前景可期

广州地铁珑璟台由广州地铁独立开发，坐落于海珠区琶洲南 TOD 核心区域，处于 18 号线龙潭站上盖。该区域是广州新兴商务区以及人工智能与数字经济试验区的关键部分，随着 “中国算谷” 建设推进，预计将形成万亿级产业集群，提供超 80 万个工作岗位，众多知名企业已入驻，发展潜力巨大。项目分成两个地块，规划 4 栋 29 - 30 层住宅，虽小区规模不大，花园空间有限，但楼下三层为商业，四楼设架空层，且未来电梯可直达地铁站，地段优势明显，有望受益于周边旧改及区域发展。

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二、基本信息：紧凑布局，满足居住需求

项目产权年限 70 年，占地面积约 36000m²，总建筑面积约 93952m²，容积率 4.3，绿地率 25%，总户数 396 户。整体规划较为紧凑，旨在为业主提供居住空间的同时，借助周边配套弥补小区内部空间的不足，如通过 TOD 模式实现与外部便捷连接。

三、交通出行：双地铁上盖，高效畅达

交通堪称珑璟台最大亮点。项目为双地铁上盖，依托高速地铁 18 号线和已运营的广州首条大环线 11 号线龙潭站，可快速抵达珠江新城、琶洲、白鹅潭等地标商圈。TOD 社区设计实现 “地铁入户”，并设有连廊直通湿地公园，构建了高效便捷的生活体系。居民通过 18 号线，一站可达磨碟沙，两站至冼村，未来还能连接广州东站，极大地缩短了通勤时间，提升出行效率。

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四、教育资源：现状一般，未来存盼

教育配套目前相对薄弱。按预售证登记街道社区，大概率就读赤岗东小学，教育质量普通，周边虽有赤沙小学、海珠小学等学校，但整体水平有待提升。不过，项目西侧规划建设一所 18 班中学，若能顺利建成，有望解决全龄段教育问题，然而何时建成尚不明确，对于重视子女教育的购房者来说存在一定不确定性。

五、生活配套：商业多元，医疗便捷

商业配套方面，小区自带约 1.44 万㎡底层商业，规划约 2300㎡生鲜超市等生活设施。1 公里内有赤沙 TOD 巨无霸旗舰商业，5 公里内分布着 k11、igc 天汇广场等大型商业综合体，基本满足居民日常购物、娱乐、餐饮需求。医疗配套较为完善，5 公里内有广东省第二人民医院、陆军第七十四医院等三甲医院，为居民健康提供有力保障。

六、户型亮点：新规设计，高使用率

户型设计上，珑璟台为建筑新规产品，使用率超 100% 。目前在售 1/3/4 栋，29 层高，2 栋即将加推，面积段为 120 - 134 - 141 - 195 平，均为四房。这种设计在有限的空间内最大化利用面积，满足不同家庭结构的居住需求，提升居住舒适度。例如，各户型在空间布局上注重实用性与合理性，确保各个功能区域互不干扰，又能相互连通，营造舒适的居住环境。

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