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一、招商林屿境：南沙横沥岛的创新居住典范

招商林屿境自亮相以来，凭借其独特的设计理念和优越的地理位置，成为南沙房地产市场的焦点。作为广州首个第四代住宅，它承载着居住品质革新的使命，为购房者带来全新的居住体验。

二、项目诞生背景与特色

拿地与规划：2024 年 9 月 20 日，招商蛇口以底价 10.18 亿元拿下横沥岛 2024NJY - 3 地块，扣除配建后，成交楼面价约 1.3 万 /㎡。该地块作为南沙首个 “超新规” 住宅用地，规划设计条件极具创新性，鼓励 “大阳台” 设计和户属空中花园建设，为第四代住宅的打造奠定基础。

第四代住宅特色：这种住宅产品以 “户户有花园、家家有庭院、得房率超过 100%” 为特色。在寸土寸金的一线城市，其稀缺性不言而喻。通过 “大阳台” 不超过套内建面 25% 计一半计容建面，“空中花园” 不超过套内建面 40% 不计入产权面积的设计，使得房屋实际可用面积大幅增加，实用率有望逼近 150%，为居民提供更宽敞舒适的居住空间。

三、项目基本信息：精致布局与舒适规划

整体布局：项目分为 2 个组团共 7 栋住宅，采用围合式布局，分布在 2 个小地块上。容积率仅 2.5，为全岛最低，绿地率达 30%，营造出低密度、高绿化的舒适居住环境。地下车位 705 个，地面车位 77 个，满足业主停车需求。

楼栋与梯户比：其中 3 栋为小高层，中间 1 栋 17 层，2 栋 23 层，采用 2 梯 3 户设计；后排 4 栋为高层，30 - 32 层，分别为 2 梯 5 户或 3 梯 5 户设计，多样的梯户比和楼层选择，满足不同购房者的需求。

四、交通配套：畅达湾区的便捷枢纽

地铁优势：距离地铁 18 号线横沥站约 400 米不到，尽享地铁出行便利。18 号线已开通运营，半小时内可直达珠江新城、琶洲、万博等重要商务区，大大缩短了横沥岛与市区的时空距离，方便居民通勤与商务出行。

多维交通网络：横沥岛规划有多条轨道交通线路，包括广中珠澳高铁、地铁 NS2 线、地铁 15 号线、地铁 NS1 线等。横沥站为 18 号线、15 号线、NS2 线三线换乘中心，横沥东站为广中珠澳高铁、NS1 线、NS2 线三线换乘中心。此外，15 号线部分工程已开建，未来交通网络将持续加密。同时，深中通道的开通以及南中高速万顷沙支线计划年内通车，使横沥岛到深圳的时间缩短至 1 小时，凭借这些重大交通基础设施建设，横沥岛将成为珠三角城际轨道中心重要交通枢纽，快速链接广深港澳四大城市，辐射粤港澳大湾区。

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五、教育配套：优质教育的未来可期

丰富规划：横沥岛上教育资源规划丰富，共有小学 3 所、九年制学校 3 所、十二年制学校 1 所、国际学校 1 所。其中，1 所 54 班九年制学校（2026 年投用）及 1 所 48 班小学（2025 年投用）已获批建设。

优质预期：按照目前发展规划，未来有望引进名校和实力师资，为岛上居民子女提供优质教育资源。招商林屿境距离在建的 54 班九年制学校约 500 米，为业主子女入学提供了便利条件。

六、生活配套：逐步完善的品质生活圈

金融会展：南沙国际金融论坛（IFF）永久会址已投入使用，助力南沙实现核心金融会展等四大功能，成为全球金融战略对话等五大平台。广州期货交易所也位于横沥岛上，其成立吸引更多金融机构和企业总部入驻，形成粤港澳金融圈，为区域发展注入强大动力。

医疗资源：全国医院排名前列的三甲医院中山大学附属第一人民医院（南沙院区）已运营，中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构也已全面封顶，为居民健康提供坚实保障。

酒店配套：2024 年 7 月 5 日，南沙开建岭南东方酒店盛大开业，集高端展览、豪华住宿等多元化功能于一体，提升区域生活品质。

七、在售产品：创新设计与高性价比

围合式景观：项目楼栋采用围合式布局，形成中央大园林，最大化景观视野，保障园林景观完整性和居住舒适度，让居民享受绿色生态的居住环境。

高使用率户型：招商林屿境凭借其独特的拍地条件，成为广州首个拥有 40% 全赠送空中花园 + 25% 阳台占比的新盘，使用率接近 150%。相比传统产品，相同建筑面积下可获得更大使用空间，如 82㎡户型有机会做到 3 + 1 房，在二手市场更具竞争力。

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八、项目优劣势及综合评价

优势显著：作为广州立体花园住宅首个试点项目，具有创新性。高使用率的户型设计，为居民提供更多实用空间。临近地铁 18 号线，交通便捷，快速连接市区。周边教育、金融、医疗等配套规划完善，未来发展潜力大。

劣势考量：项目体量不大且分两期开发，可能在社区规模和配套完善速度上有所限制。目前周边配套尚不完善，居民生活便利性有待提高。

综合评价：招商林屿境适合多种客群。对于在南沙居住且看重规划、预算充足的地缘客，以及依赖 18 号线通勤、看好南沙规划的市区外溢客来说，是不错的选择。限购放开后，也吸引看重南沙规划与地段的外地投资客，以及部分市区投资客。尽管存在一些不足，但随着横沥岛的发展，其交通、教育、生活配套将逐步完善，项目价值有望进一步提升，值得购房者关注与期待。

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