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保利珠江印象深度解析：白鹅潭滨江带稀缺小户型新规盘

在广州“西联”战略加速推进、白鹅潭商务区千亿级规划全面落地的背景下，荔湾区东沙板块正迎来前所未有的发展机遇。作为该区域少有的江景新规住宅项目，保利珠江印象凭借其稀缺的小户型产品、一线滨江资源、地铁商业教育全维配套，成为刚需与刚改群体关注的焦点。目前项目已进入清盘阶段，对于希望抢占白鹅潭发展红利的购房者而言，不失为一个高性价比的选择。

一、项目概况与区位价值

保利珠江印象位于荔湾区东沙板块，地处白鹅潭滨江经济带核心段，紧邻珠江后航道，是保利地产于2023年12月以楼面价约2.57万元/㎡竞得的优质地块。项目总占地面积约2.92万平方米，总建筑面积约6.89万平方米，容积率3.0，绿化率高达35%，整体开发密度适中，兼顾城市效率与居住舒适性。

项目由2栋32层高层住宅组成，共310户，采用2梯5户设计，车位配比达1:1.08，交付标准为精装修，预计于2027年12月31日交付。得益于新规政策支持，项目使用率约110%，在当前广州新房市场中具备显著优势。

尤为值得一提的是，这是白鹅潭江景板块首个推出小户型的新规产品，主力面积段覆盖69–113平方米三至四房，精准填补了区域改善型小户型市场的空白。

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二、交通配套：双地铁+水陆空立体出行网络

交通是保利珠江印象的核心竞争力之一。项目距离在建地铁10号线东沙站约700米，该线路预计于2025年底开通，届时可实现1站过江至海珠西、4站直达中大、6站抵达滨江东，并零换乘直通珠江新城，极大提升通勤效率。

此外，项目1.3公里范围内即为已开通的地铁11号线（环线），未来可无缝衔接琶洲、金融城、天河智慧城等重点片区。地面交通方面，项目邻近白鹅潭大道，可通过东沙石岗隧道快速接入环城高速、东新高速，自驾前往珠江新城、琶洲、南站等地十分便捷。

更值得期待的是，片区内还规划有水上巴士及港湾码头（计划3年内建成），未来将形成“地铁+高速+水运”三位一体的立体交通体系，进一步强化区域连接力。

三、教育配套：省一级名校加持，全龄教育可期

教育配套方面，项目自身配建一所6班幼儿园，满足低龄儿童就近入园需求。步行约660米可达荔湾区沙洛幼儿园，教育资源起步扎实。

小学方面，项目西南侧规划有一所24班小学，已明确由康有为纪念小学办学。该校为省一级公立名校，文化底蕴深厚，教育质量在荔湾区名列前茅。

初中阶段采取摇号入学，对口学校包括西关外国语学校、真光中学、省实广钢校区、省实花地湾校区、广州市第四中学逸园校区、广雅中学等优质中学。此外，周边还规划有一所45班完全中学，未来将进一步完善区域教育生态。

四、商业与生活配套：12万方COCO Park领衔，千亿商圈环绕

商业资源是保利珠江印象的另一大亮点。项目距离健康港星河COCO Park（约12万平方米）仅约500米，该商业体已基本建成，未来将引入零售、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，成为片区生活核心。

更令人瞩目的是，项目周边聚集了多个超大型商业综合体，包括：

全国首个“双太古”项目（约53万平方米）

华润万象城（约26.9万平方米）

广船滨江商业综合体（约67万平方米）

三馆合一文化地标（约14.45万平方米）

新黄沙水产市场升级版（约10.7万平方米）

这些项目共同构成白鹅潭“世界级滨水商业集群”，未来将媲美珠江新城与琶洲，为业主提供国际化的生活体验。

五、医疗与休闲资源

医疗方面，项目周边3公里范围内汇聚多家三甲医院，包括南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、广医一院花地湾院区、广州市第一人民医院鹤洞分院等，健康保障体系完善。

休闲环境同样优越。项目出门约250米即达珠江后航道碧道，并依托8万平方米内港湾公园及2.4公里滨江绿化带，业主可享受水上游艇、亲子浆板、滨水餐饮等多样化港湾生活方式，真正实现“推窗见江、出门入园”的理想生活。

六、产品设计：小户型新规典范，实用率超110%

保利珠江印象主打69㎡、67㎡、80㎡、81㎡、85㎡、88㎡、108㎡、113㎡等多款户型，涵盖三房至四房，满足不同家庭结构需求。所有户型均按新规设计，阳台占比合理，得房率高达110%，在同价位产品中极具竞争力。

部分高区户型可享一线江景视野，尤其东侧与北侧单位直面珠江后航道，景观资源稀缺。虽然部分客户对主阳台朝向（多为北或东北）有所顾虑，但在白鹅潭江景盘中，此类朝向仍能保障良好采光与通风，且江景视野开阔，实际居住体验优于预期。

七、优缺点总结与购买建议

核心优势：

稀缺小户型江景新规盘：白鹅潭板块罕见的69–85㎡三至四房产品，使用率超110%，性价比突出；

双地铁+高速路网：10号线+11号线双轨交汇，自驾接驳高速便捷，通达全城；

省一级名校确定：康有为纪念小学已落定，教育路径清晰；

千亿商业集群环绕：COCO Park、万象城、双太古、广船商业等构建高端生活圈；

滨江生态资源优越：临江碧道+内港湾公园，宜居属性强。

需理性看待之处：

当前区域部分道路仍为断头路，自驾出行略有不便；

小区仅2栋楼，体量较小，内部园林与公建配套相对有限；

周边部分地块处于开发初期，施工期间可能存在噪音与粉尘影响；

交楼时间较晚（2027年底），不适合急需入住的买家。

结语

总体来看，保利珠江印象以“小户型+江景+新规+地铁+名校”五大核心价值，在白鹅潭滨江带树立了刚需刚改产品的标杆。尽管存在交付周期较长、小区规模有限等客观限制，但其在地段潜力、产品稀缺性与配套兑现度上的综合优势，使其成为荔湾乃至广州西部极具投资与自住价值的选择。对于在珠江新城、琶洲、海珠西工作的上班族，或荔湾本地改善家庭而言，该项目无疑是当前清盘阶段不可多得的优质机会。

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