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广州城投·东园公馆深度解析：越秀核心区地铁上盖现楼，百年名校+专梯入户稀缺资产

在寸土寸金的越秀老城，新房供应早已凤毛麟角。而广州城投·东园公馆作为近年来越秀区少有的全新住宅项目，凭借地铁6号线团一大广场站上盖、对口百年名校清水濠小学、专梯专户设计、精装现楼交付等硬核优势，成为本地改善家庭与学区置业者的焦点。项目位于东湖与北京路之间的城市核心腹地，不仅坐拥2000年不变的城市中轴资源，更以“小而精”的产品力，在高密度老城区中开辟出一片高端居住新范式。

一、项目概况：越秀核心区稀缺现楼，仅249席

东园公馆由广州城投集团开发（曾打造广州塔、海心沙、猎德大桥等城市地标），于2020年3月以64576元/㎡楼面价竞得地块，2023年12月开盘，2025年10月精装交付，目前已为准现楼状态。

项目占地仅8470平方米，总建筑面积约8.4万平方米，容积率高达5.8，但通过精细化设计，打造出3栋商品房+1栋回迁房的布局。其中，1#、2#、3#栋为对外销售的商品住宅，均为21层小高层，总户数仅249户，车位配比约1:1.5（共487个），物业由城投自持物业提供，收费标准为6.8元/㎡·月。

尤为值得一提的是，项目采用半围合式布局，打造三层立体园林体系：首层生态花园、二层空中花园、顶层天际花园，由知名景观设计机构山水比德操刀，融合岭南园林美学，在高密度城区中营造出难得的垂直绿意空间。

二、楼栋与户型设计：专梯专户，面积段覆盖刚需到改善

东园公馆主打专梯专户尊享体验：

1栋：5梯5户，户型为91㎡、96㎡、120㎡、125㎡；

2栋 & 3栋：4梯4户，主力为132㎡、137㎡、177㎡大户型。

所有住宅单位层高3.15米，远超市场普遍2.9–3.0米标准，提升空间开阔感与装修自由度。实用率约80%–85%，虽未达新规超100%水平，但在越秀老城区已属合理。

户型设计注重功能与舒适性平衡，尤其大户型强调主卧套房、LDK一体化、双卫配置等改善要素，满足多代同住或高净值家庭需求。

三、交通配套：地铁上盖，通达全城

项目最大交通亮点在于步行约200米即达地铁6号线团一大广场站A出口，真正实现“地铁上盖”：

1站到北京路，2站直达东山口；

通过换乘可快速接驳1号线、2号线，未来还可衔接规划中的10号线、12号线；

自驾方面，周边有越秀南路、万福路、东濠涌高架、内环路等主干道，15分钟内通达天河、海珠、荔湾等核心区域。

对于依赖公共交通或追求高效通勤的买家而言，这一区位优势极为突出。

四、教育配套：百年名校加持，12年优质教育闭环

教育是东园公馆的核心竞争力：

幼儿园：项目3栋裙楼配建社区幼儿园，下楼即达；

小学：对口清水濠小学——创办于1903年，为省一级百年名校，文化底蕴深厚，教学质量稳定；

初中：根据越秀区小升初派位政策，所属组别可参与广东实验中学、广州市第七中学、执信中学、培正中学、铁一中学、广州三中等顶尖公办初中的电脑派位，升学路径含金量极高。

从幼儿园到初中，基本实现“家门口名校”，极大降低家庭教育焦虑。

五、商业、医疗与休闲配套：醇熟老城，资源密集

商业配套

项目自带社区商业街，步行可达团一大广场、北京路商圈，周边3公里内聚集粤海天河城、缤纷天地等10个大型商场，兼具传统骑楼文化与现代消费体验。

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医疗资源

2公里范围内覆盖广东省人民医院、中山大学附属第一医院、广州医科大学附属第一医院、越秀区中医医院、越秀区妇幼保健院等多家三甲及专科医院，健康保障坚实。

休闲环境

项目旁即广州东园文化广场，整合东园门楼、省港大罢工旧址、中华全国总工会旧址等历史文物，文化氛围浓厚。

周边更有东山湖公园、越秀公园、人民公园（广州第一公园） 等城市绿肺，日常散步、晨练、亲子活动空间充足。

六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

地段无可复制：越秀核心区，2000年城市原点，政治、文化、历史资源高度集中；

地铁上盖：6号线团一大广场站步行200米，通勤效率顶级；

百年名校加持：清水濠小学+多所省重点初中派位，教育确定性强；

专梯专户设计：私密性与尊崇感突出，匹配改善客群需求；

精装准现楼：2025年10月交付，风险低，可实地验房；

开发商实力雄厚：广州城投为市级平台国企，交付与品质有保障；

商业医疗成熟：北京路商圈+三大三甲医院，生活便利无忧。

待关注点：

部分楼栋临高架：1#、2#栋部分单位望向东濠涌高架，可能存在噪音与视野干扰；

小区规模较小：总占地不足1万㎡，园林虽立体但总面积有限；

物业费较高：6.8元/㎡·月，在越秀属偏高水平；

存在回迁房：4#栋为回迁用途，但据披露，其园林、停车场与商品房完全分隔管理，影响可控。

结语：越秀核心区不可多得的“终极改善”资产

综合来看，广州城投·东园公馆并非追求低密花园生活的传统豪宅，而是为重视地段、教育、通勤与资产保值的高知家庭量身打造的城市核心居所。它用地铁上盖、百年名校、专梯入户、现楼交付四大核心价值，在越秀老城稀缺土地上，构建出一套高效、安全、优质的居住解决方案。

对于越秀本地改善家庭、学区刚需买家、高净值资产配置者而言，东园公馆提供了“留在老城、升级居住、锁定名校”的一站式选择。在越秀新房长期断供的背景下，这249席，或许是未来多年内最后的上车机会。

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