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1. **冼村旧改与天河楼市格局之变**

冼村旧改的收官，为珠江新城楼市带来了全新的曙光。冼村位于珠江新城C位，随着最后一道残垣断壁的倒下，这里变为净地，全新盘保利天御诞生在即。尽管目前项目方案未定，还有手续待办，暂无确切上市时间表，但拔钉后的推进已然可期，新盘上市进入倒计时。这一变化对天河楼市意义重大，连长期缺货的珠江新城都将迎来新盘，预示着2025年天河楼市的全面爆发。天河各个地段、价格段以及面积产品都将放量供应，为购房者提供了更多选择。这不仅改变了天河楼市的产品结构，也影响了市场供需关系，使得天河楼市格局面临重塑，购房者对天河楼市的关注度和期待值大幅提升。

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2. **天河楼市现状：供应量大与去化周期**

当前天河楼市呈现出独特的景象。从供应数量上看，天河新盘数目在中心四区遥遥领先，在售一手项目高达20 + 个，去化周期却接近30个月，甚至比增城、南沙的去化周期还长，仅略逊于黄埔。2024年土拍市场上，天河出让了8宗宅地，除已入市的世界大观三期地块，还有5个项目待上市，且今年首批出让地块中，天河以11宗的数量成为卖地之王。然而，尽管供应充足，市场消化速度却相对缓慢。这一方面是因为地块多为小地块，货量有限，难以形成大规模供应；另一方面，地块“生”，城市界面不完善，配套匮乏，导致被黄埔、海珠等区域抢走部分客群，使得去化周期拉长。

3. **天河楼市的供需关系与产品表现**

虽然天河楼市去化周期较长，但供需关系已出现趋于平衡的迹象。中指院数据显示，2024年天河新房住宅成交3731套，创下近5年新高，且交易情绪活跃。当年新房供应3889套，与总成交数量相近，库存轻微下降。从产品层面看，天河在刚需和高端盘市场都有不错表现。如天河刚需三房，去年供应1486套，却卖出1850套，显示出上车盘在天河有较好市场。这表明天河楼市需求依旧强劲，尽管面临去化压力，但各产品层面的市场表现说明，只要产品定位精准，符合市场需求，依旧能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现良好的销售业绩。

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4. **天河楼市面临的竞争与抢客关键**

天河楼市面临着来自黄埔和海珠的激烈竞争。由于天河部分地块“生”，城市界面不佳，配套不足，导致客源流失。如广园路沿线部分项目因缺乏地铁、配套匮乏，智慧城附近项目户型和业态杂乱，挨着黄埔的部分项目城市界面老旧且旧改节奏不定等，使得300 - 500万客群被老黄埔抢走，500 - 700万客群被海珠抢走。为反杀对手，“学铁商”（学校、地铁、商业配套）成为关键。越天和与保利天汇凭借地铁和配建学校两张王牌，在2024年全市销售榜中取得不错名次。因此，2025年天河若想从海珠和黄埔抢客，必须强化“学铁商”配套，提升项目综合竞争力。

5. **天河新盘剖析：珠实天河智慧城项目（天河都荟）**

珠实天河智慧城项目，即天河都荟，备受关注。它预计3月底开放销售中心，虽暂无吹风价，但具备诸多亮点。首先，它是120%使用率的超新规产品，且走低密路线，首期108地块为高层和小高层，容积率仅2.0 - 2.5，区别于海珠区超高层、高密度的高使用率楼盘。产品建面约70 - 150㎡三至四房，全南向设计，配备华为智能系统，层高约3.15米，远超一般刚需盘，最大阳台超9米，配置拉满。项目首期4栋楼约284套，货量稀缺。1、2栋为13 - 14层小高层，2T2，临近杨梅河，安静舒适；3、4栋为23层高层住宅，2T5，靠近火炉山公园。首推户型户户朝南、高使用率，不同面积户型分布合理，其中85㎡户型为4条梯腿，是主力户型，有爆款潜力。

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6. **天河都荟的教育、交通与商业配套**

在教育配套方面，天河都荟北侧有项目配建初中，目前吹风由广州中学办学，小学是新塘小学（华阳教育集团），还自带幼儿园，为业主子女提供了从学前到初中的一站式优质教育资源。交通上，项目到地铁21号线天河智慧城站直线距离约600米，地铁通勤便利，方便居民快速畅达城市各处。商业方面，周边有智慧城广百广场等商业体，满足居民日常购物、休闲需求。这些配套设施的完善，使得天河都荟在市场竞争中具备更强的吸引力，既满足了刚需购房者对教育和交通的需求，也为改善型购房者提供了舒适便捷的生活环境。

7. **天河都荟的市场竞争力与前景展望**

天河都荟在市场上具有较强竞争力。其小户型产品对标天河初代网红盘，凭借全南向、高使用率、约3.15米层高以及华为智能系统等优势，有望吸引刚需购房者；改善户型则对标牛奶厂，在交通、产业和户型方面更具优势，有实力争夺改善型客户。周边初代保利天汇、天河壹品及珠江花城等项目验证了该片区的刚需购买力，天河都荟有望承接这部分需求。若定价合理，它将成为上半年值得关注的新盘，不仅能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现良好销售业绩，还可能对天河智慧城区域的楼市发展产生积极影响，提升区域的居住品质和市场价值。

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