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【保利南沙天汇】

保利南沙天汇：明珠湾畔的大城生活新样本

在南沙加速融入粤港澳大湾区建设的进程中，保利南沙天汇以百万方大城之姿，于明珠湾板块书写人居新篇章。作为央企保利 “天字系” 扛鼎之作，项目凭借稀缺江景、全龄配套与现楼优势，成为南沙置业的热门之选。

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项目基本信息

保利南沙天汇由保利（广州）物业发展有限公司匠心打造，地处黄阁南路与进港大道交界处西南侧 。项目总占地 19.2 万㎡，建筑面积达 85 万㎡，规划 19 栋高层住宅，共 3356 户，产权 70 年 。容积率 4.3，绿化率 35%，车位配比 1:1.2，采用精装修交付标准。社区以智慧小区、人车分流设计，部分楼栋已实现现楼、准现楼交付，央企品质与保利物业双重保障，让理想生活无需久候。

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教育配套

教育资源堪称顶配。项目社区内配建两所幼儿园与一所 36 班小学，近日官宣引入华南师范大学附属南沙凤亭小学，将于今年 9 月开学 。华师系师资团队由华南师范大学直接选派，教学质量有口皆碑。此外，5 分钟车程可达广大附中（12 年一贯制公立），10 分钟内覆盖广州外国语学校、湾区实验学校等名校，从启蒙到中学的全龄教育体系，为孩子成长保驾护航。

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交通配套

交通网络便捷高效。自驾方面，项目紧邻万洲大桥、进港大道与广澳高速，40 分钟直达广州市区，1 小时内畅达东莞、深圳、佛山等珠三角城市 。虽距离已开通的黄阁、蕉门地铁站有一定距离，但规划中的地铁 15 号线站点近在咫尺；同时，18 号线、22 号线与 NS1 线加持，未来 30 分钟可通达广州东。此外，庆盛高铁站辐射大湾区，半小时直达香港西九龙，多维交通无缝衔接城市生活。

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医疗配套

医疗保障坚实可靠。广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、南沙第二人民医院、南沙中心医院、中山大学附属第一医院等优质医疗资源环伺周边 ，车程均在 5 公里范围内，为业主健康提供全方位守护，日常诊疗与紧急就医需求均可快速响应。

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商业配套

商业生活一站式满足。项目自带 17 万方商业综合体，由保利商业统一招商运营，部分商业已开业，国际大牌云集，打造南沙时尚生活新地标 。社区内规划约 900 米乐活跑道、1000 平全龄儿童乐园，羽毛球场、瑜伽区、游泳池等设施一应俱全。此外，1 公里范围内万科里购物中心，驾车可快速抵达万达广场、灵山岛地下商场等商圈，吃喝玩乐购一应俱全。

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户型鉴定

项目户型涵盖多种面积段，满足不同家庭需求。A1 栋 3 梯 6 户，46 层超高层设计；A2、A3 等楼栋 2 梯 6 户，31-32 层中高层布局；A7、A8、A9 栋 4 梯 8 户，45 层俯瞰城景 。部分楼栋采用 2 梯 4 户设计，确保居住私密性。户型设计方正实用，部分单位坐拥三江汇聚与明珠湾 CBD 景观，将自然与城市繁华尽收眼底。

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优点

保利南沙天汇亮点突出：其一，占据三江汇聚稀缺资源，直面约 700 米宽蕉门水道，江景视野得天独厚；其二，百万方大城规划，17 万方商业综合体与全龄社区配套，生活氛围成熟；其三，华师附小等名校入驻，家门口即享优质教育；其四，现楼交付，央企保利与保利物业背书，品质与服务双保障；其五，自驾交通便捷，快速接驳湾区核心城市。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个