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【保利辰园湖境】

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项目规划：低密湖居新作，打造天河生态改善住区

保利辰园湖境（航天奇观二期）位于天河世界大观板块，是保利发展2025年在广州的首宗拿地项目，总价约22.5亿元，楼面价3.05万元/㎡。项目占地约5.76万平方米，总建筑面积约7.38万平方米，容积率仅2.07，属天河罕见的低密度住宅社区。规划共9栋住宅（含6栋23层塔楼与3栋17层板楼），总户数约800余户，产品涵盖建面约73–140㎡二至四房，兼顾刚需与改善需求。其中板楼采用2梯2户设计，塔楼部分为3梯5户，整体布局注重空间通透性与景观视野。虽未公布物业费标准，但基于其央企开发背景、环湖园林配置及全龄社区理念，预计物业服务将聚焦安全、生态与品质，契合中高端家庭对湖居生活的期待。

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黄金区域定位、地铁家门口？生态优势突出但轨交存在短板

项目地处天河东世界大观板块，北接智慧城、科学城，南距金融城约8公里、珠江新城约15公里，自驾可通过大观路、科韵路快速接入环城高速、沈海高速及在建的机场第二高速，通勤效率尚可。区域内城市界面整洁，无城中村干扰，且紧邻山体与湖泊资源，生态底色优越。然而，轨道交通是明显短板——距离最近的21号线大观南路站约1.7公里，步行需20分钟，日常依赖公交或电瓶车接驳。值得期待的是，全长418米的“聆湖路”已启动建设，预计4个月内完工，将直接连通越秀观樾片区，推动世界大观板块实现连片开发，提升内部通行效率与区域整体价值。

名校教育：天外智谷统筹入学，天河第一梯队教育资源加持

教育配套是保利辰园湖境的核心竞争力之一。根据土地出让要求，项目配建6班幼儿园，而义务教育阶段（小学+初中）由天河外国语学校智谷校区统筹安排。该教育集团由越秀观樾配建24班小学、缦云广州配建九年一贯制学校（18班小学+27班中学）共同组成，已于2025年9月正式开学，学位充足且品质卓越。天河外国语学校作为天河区属第一梯队教育品牌，教学成果与社会认可度极高。业主子女在符合“人户一致”等政策前提下，有望入读该优质公办体系，显著提升家庭长期居住价值与资产保值能力。

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3km商业天地+医疗，基础配套完善但高端商业仍待成长

当前项目周边以社区底商为主，大型商业需短途驾车抵达。3公里范围内可覆盖保利天汇沿街商铺、奥体优托邦、三溪美林天地（含山姆会员店、宜家）等成熟商业体，满足日常购物、餐饮及亲子娱乐需求。未来，随着越秀观樾三期约1万平方米滨湖商业综合体落地，片区商业能级将进一步提升。医疗资源方面，蕙心医院、广州医科大学附属中医医院、黄村医院、中山六院等机构均在合理车程内，基础健康保障较为完善。此外，依托全运会契机，板块有望承接更多文体赛事与国际活动，进一步激活区域活力。

高端人性化社区：岭南园林+环湖景观，营造诗意栖居体验

保利辰园湖境在社区营造上深度融合岭南文化与现代生活理念。项目以约1.75万平方米的“映辰湖”为核心，打造“辰园十景”——如凤聆荷香、杉涧鸣琴、山云洞天等，借鉴余荫山房“藏而不露”“缩龙成寸”的造园手法，实现“水居中、环水建园”的立体园林体系。地面铺装采用铜钱纹地砖拼花，墙面饰以天然石材，细节处彰显岭南装饰艺术精髓。社区内还规划全龄会所，配备健身房、瑜伽室、儿童活动区等功能空间，兼顾运动、社交与亲子互动需求，构建兼具文化厚度与生活温度的理想居所。

在售户型品鉴：73–140㎡高实用率，板楼湖景产品稀缺

项目主力户型为73–127㎡二至四房，部分板楼产品达140㎡，全部采用新规设计，实用率普遍超100%，部分接近120%。塔楼主打80–110㎡小户型，适合刚需上车；17层板楼则提供130㎡左右纯南向四房，两梯两户，部分单位一线望湖，楼间距超40米，采光通风俱佳。140㎡小高层板楼产品更以“不超过豪宅线”为亮点，总价门槛相对亲民，兼具改善尺度与政策友好性。尽管非“天字系”产品，但保利在空间布局、功能分区及收纳系统上延续高水准，满足不同家庭结构的居住进阶需求。

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总结项目亮点：低密湖居+天外学位+岭南园林，天河东改善新选择

综上所述，保利辰园湖境凭借五大核心优势，成为天河东不可忽视的生态改善盘：一是容积率仅2.07，环湖布局，生态资源稀缺；二是纳入天河外国语智谷教育体系，学位确定性强；三是产品实用率高，板楼湖景产品在天河供应中极为罕见；四是社区融合岭南园林文化，打造有温度的人文住区；五是央企保利开发，交付可靠性高。尽管存在地铁距离较远、商业配套尚在成长、交付周期较长（预计2028年）等客观局限，但对于重视自然环境、子女教育与居住舒适度的家庭而言，该项目仍具较高性价比与长期价值，尤其适合科技从业者、学位需求家庭及湖居生活爱好者。

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