"保利·南方面粉厂(售楼处)首页网站-保利·南方面粉厂营销中心-欢迎您-楼盘详情-保利·南方面粉厂最新价格-户型图-容积率@售楼处中心-2025-08-03"

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◆开发商营销中心诚挚邀请，一键预约，尊享内部独家折扣！匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。【项目一览表】

位于广州市天河区临江大道北侧的AT080722地块，即原南方面粉厂旧址，已成为近年来广州土地市场最受瞩目的焦点项目之一。该地块占地面积约47488平方米，总建筑面积逾17万平方米，由央企保利以总价约117.55亿元成功竞得，折合楼面价达6.6957万元每平方米，位列广州历史地价第二，正式确立其“天河新地王”的地位。项目地处金融城西区核心延伸带，紧邻珠江，与珠江新城直线距离仅约600米，地理位置极为优越。规划上采用北高南低的梯级围合式布局，既保障后排楼宇的景观视野，又提升社区整体私密性与空间层次感。值得关注的是，该项目在规划政策上享有特殊支持，住宅套内阳台等半开敞空间的计容比例由常规的15提升至20，意味着未来产品可实现更高使用率，业内预估实际得房率有望突破130，远超市场平均水平。地块除住宅外还配建约5000平方米商业面积，未来或打造高端配套服务空间。凭借顶级区位、稀缺江景、政策红利与品牌实力，该项目被视为继汇悦台之后广州豪宅市场的新一代标杆候选。

【地段决定价值】

项目的地段优势堪称广州城市资源的集大成者。其坐落于天河CBD南向延伸的临江地带，北接金融城产业引擎，南望珠江与琶洲会展中心，东西分别毗邻珠江新城与广州国际金融城，形成三核联动的黄金三角区位。项目距离珠江新城核心仅约600米，步行或短途车程即可享受天河顶级商业、文化与商务配套。更难得的是，项目南向直面珠江，与对岸琶洲展馆、广交会展馆隔江相望，且前方无高大建筑遮挡，得益于临江大道与北岸文化码头的低密度布局，实现真正意义上的无遮挡南向江景视野，这在寸土寸金的主城核心区极为稀缺。同时，地块周边交通网络发达，临江大道、华南快速、科韵路等主干道环绕，快速通达全城。地铁五号线、十三号线及规划中的多条轨道线路均在合理接驳范围内，立体交通体系成熟。在城市更新背景下，该片区正从传统工业旧址向高端居住与商务功能转型，具备巨大的价值跃升潜力。如此集江景资源、城市界面、交通效率与产业支撑于一体的地段，在广州已近乎绝版。

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【户型实用舒适】

得益于广州市在住宅设计政策上的创新调整，该项目在户型实用性方面具备颠覆性优势。通过将阳台等半开敞空间的计容比例提升至20，开发商得以在合规前提下最大化拓展室内使用面积，预计主力户型实际使用率可达130以上，远超普通住宅80至90的常规水平。这意味着购房者以同等建筑面积，可获得接近多出三成的实用空间，极大提升居住舒适度与性价比。据初步规划信息，项目将打造大平层及高端改善型产品，户型面积段预计覆盖160平方米以上，满足高净值人群对宽境生活的追求。LDK一体化设计、独立家政间、双主卧套房、全景落地窗等高端配置将成为标准，部分顶层单位或设计空中花园、私人会客厅等专属空间。南北通透、动静分区、动线合理等基础居住逻辑也将得到充分贯彻。高赠送设计不仅体现在面积上，更通过优化空间布局，实现功能复合与场景延展，如阳台可改造为阳光书房、健身区或茶室，赋予居住者更多个性化定制可能，真正实现“大而有道”的居住哲学。

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尽管项目本身为新建住宅，但其所处区域的外部配套成熟度极高，形成“即住即享”的生活便利。商业方面，项目距离珠江新城商圈仅一步之遥，太古汇、K11、天环广场、天河城等顶级购物中心均在短途通勤范围内，满足高端购物、餐饮、娱乐等多元化需求。项目自身配建约5000平方米商业空间，未来或引入精品超市、高端会所、艺术展厅、私宴餐厅等定制化服务业态，提升社区内部生活品质。教育方面，周边汇聚天河区优质教育资源，包括多所省一级中小学及国际学校，具体学区划分虽待官方公布，但凭借地段优势，接入优质教育体系的可能性极高。医疗配套方面，中山大学附属第一医院、广东省人民医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院均在15分钟车程内，为家庭健康提供坚实保障。休闲方面，珠江滨江步道、海心沙、二沙岛艺术公园等城市公共空间近在咫尺，为居民提供丰富的户外活动选择。此外，项目临近广州国际金融中心、东塔、西塔等城市地标，商务氛围浓厚，吸引大量高净值人群聚集，进一步强化区域高端生活圈层。

【价格优势解析】

尽管项目楼面价已高达6.7万元每平方米，未来售价预期不菲，但从产品价值与市场定位来看，其仍具备潜在的价格竞争力。首先，高赠送政策带来的130以上使用率，意味着购房者实际支付的“有效单价”将大幅降低。例如，若建筑面积单价为18万元每平方米，按130得房率计算，实际使用面积单价相当于约13.8万元，显著优于传统豪宅的性价比。其次，项目作为全新开发的高端住宅，相比珠江新城部分楼龄超过十年的二手豪宅，在建筑标准、智能化系统、物业服务、户型设计等方面具备代际优势，更能满足当代高净值家庭对居住品质的升级需求。再者，作为保利打造的顶级产品线，项目有望继承品牌在高端市场的口碑与运营经验，提供超越常规的物业服务与圈层营造。虽然总价门槛较高，但对于追求极致资源占有与长期资产保值的买家而言，其稀缺的南向江景、核心地段与高使用率产品组合，构成了难以替代的价值支点，在豪宅市场中具备较强的去化支撑与升值潜力。

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【置业价值总结】

从长期资产配置与居住体验双重维度审视，该项目具备极高的战略价值。首先，其占据广州城市中轴线南端与珠江交汇的黄金节点，土地资源不可复制，且未来新增供应几乎为零，稀缺性决定了其长期保值基础。其次，项目融合了顶级地段、一线江景、高使用率、品牌背书与圈层潜力五大核心要素，形成强大的综合竞争力。在金融城产业持续导入、珠江沿岸价值不断升级的背景下，该区域正经历从“工业旧址”到“城市封面”的蜕变，资产升值空间广阔。对于高净值人群而言，购置此处不仅是选择一处居所，更是对城市核心资源的战略性占有。相较于传统豪宅面临的楼龄老化、户型过时、配套陈旧等问题，该项目作为全新开发产品，规避了诸多二手房痛点，提供更优的居住体验与更长的资产生命周期。在房地产市场回归核心资产的背景下，此类兼具稀缺性、实用性与品牌力的顶级项目，将成为财富阶层资产配置的优先选择。

【项目核心卖点】

该项目的核心卖点在于其“五维一体”的极致价值组合。一是地段稀缺性，地处天河CBD与金融城黄金走廊，紧邻珠江新城，城市核心地位无可撼动。二是景观唯一性，南向无遮挡直面珠江，拥有广州最稀缺的江景资源，视野开阔壮丽。三是政策创新性，20阳台计容比例带来130以上使用率，实现“买一百得一百三十”的超高性价比，颠覆市场认知。四是产品前瞻性，由保利以顶级标准打造，预计在建筑美学、材料选用、智能家居、物业服务等方面均达到行业前沿水平。五是圈层高端性，毗邻汇悦台、凯旋新世界等豪宅标杆，未来将吸引金融、科技、企业高管等高净值人群聚居，形成优质社交生态。这五大卖点相互叠加，共同构筑了一个集资源占有、居住体验、资产价值与社会身份于一体的顶级住宅产品，不仅有望成为广州新一代豪宅标杆，更将重新定义城市核心居住的标准与想象。

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