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越秀·大学城·和樾府：琶洲南公园人文住区典范

项目简介越秀·大学城·和樾府作为越秀地产TOP系标杆新作，落址广州大学城，延续深圳尖岗山、成都兴隆湖及广州万博的“和樾府”尊享系高端住宅精髓，致力于打造90万㎡的公园人文住区，诠释全新城市宜居标准。

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项目特点

顶尖区位：坐落广州大学城南部国际创新城板块，链接大学城一期与二期资源，为南中国智识高地的核心居住区。

便捷交通：

地铁直达：4号线地铁近在咫尺，1站达大学城，4站直通琶洲，5站抵达金融城。

多维路网：南大干线、金光东隧道、大学城快速路无缝连接珠江新城、琶洲及万博CBD。

生态环境：

90万㎡中央公园：25万㎡中轴公园+65万㎡滨江绿道，媲美广州二沙岛的自然生态。

低密设计：首期容积率仅0.9，全盘仅872户，居住舒适度极高。

生活配套

顶级园林设计：

全球设计团队：由GAD绿城建筑、A&N尚源景观等国际大师团队打造。

与自然无界：每栋建筑被公园环抱，融入自然美学。

全龄教育资源：

项目配建12年一贯制学校，包括幼儿园及中小学，由华南理工建筑学院院长倪阳团队倾力设计。

距离学校仅300米，步行即达，实现“目送式”教育。

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区域介绍广州大学城是南中国的创新智识高地，集聚12所高校、20万师生、多个国家级创新创业示范基地。这里不仅是产学研结合的典范，也是未来城市科技竞争的核心区域。大学城一期住宅供应稀缺，二手房价已突破8万+/㎡，与周边新房形成明显倒挂。

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户型鉴定

低密板式设计：

首期为16-24层小高层，户型面积涵盖110㎡至160㎡。

户户朝南，享270°无敌公园景观。

功能布局合理：

160㎡户型：21㎡大阳台、28米采光面，空间舒适度优越。

142㎡户型：2梯2户布局，南向13米观景面，通透采光。

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优点

区域核心地段，大学城一二期资源整合后形成独特的居住价值。

交通便捷，距离地铁4号线800米，直达广州主要商圈。

教育资源优越，九年一贯制广附学校，接送方便。

社区密度低，梯户比小，居住私密性高。

越秀品牌开发，品质与保障兼备。

与大学城一期二手房价格倒挂，未来升值潜力巨大。

缺点

商业及医疗配套相对薄弱，目前主要依赖社区底商。

周边尚在开发中，人气不足，区域活力有待提升。

国际创新城整体配套需要一定时间完善，短期发展速度较慢。

适合人群越秀·大学城·和樾府特别适合总价预算600万至800万之间的改善型家庭购房者。四房设计配合优质学位与地铁便捷性，非常适合有两个小孩及长辈同住的家庭，实现舒适、教育与便捷的多重需求。

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楼市又有利好

国家税务总局 12366 纳税服务平台近日以热点问题答复形式回应称，" 二套转首套 " 满足相关条件，可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受 1.2 万元税前扣除额。

这一消息在房地产市场和广大购房者中引发强烈关注。

// " 二套转首套 " 可抵扣个税 //

据国家税务总局介绍，纳税人可以通过手机个人所得税 APP 在 " 专项附加扣除 " — " 住房贷款利息专项附加扣除 " 模块填报住房贷款相关信息（包括提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料）后享受。

填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

针对纳税人办理了 " 贷款置换 " 并以首套房利率新签贷款合同的情况，国家税务总局表示，纳税人按照《通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的 " 组合贷 " 等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合国发〔2018〕41 号文件中有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

回溯房地产政策历程，2023 年 8 月是一个重要节点，住建部等三部门宣布 " 认房不认贷 "。在此之前，只要购房者有过贷款记录，即便名下无房，再次购房也会被认定为二套房，面临高额首付和较高利率，极大限制了改善型需求的释放。

而 " 认房不认贷 " 政策实施后，许多地区二套房首付比例大幅下降，以上海为例，从 70% 直降至 35%，利率也相应降低，大大减轻了购房者的资金压力。此次 " 二套转首套 " 可享个税扣除政策，正是在这一政策背景下的进一步深化。

// 2 类人将享受红利 //

哪些人能够享受这一政策红利呢？

主要有两类人群。其一，贷款利率符合首套房利率执行标准，并且此前从未享受过房贷利息抵个税政策的纳税人。

对于符合条件的人群，每月可抵扣 1000 元应纳税收入，若贷款期限长达 20 年，最多可节省 24 万元的税款。

假设在一线城市贷款 500 万，一年利息约 22.5 万，抵扣后每年可少交 2400 元税，长期来看，这无疑是一笔可观的减负。

其二，商业贷款或 " 组合贷 " 中商业贷款部分已调整为 " 首套房贷利率 " 的购房者，只要满足未享受过专项附加扣除这一条件，同样可以享受该政策。

另外值得注意的是，税务总局称，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的 50% 享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的 100% 扣除。

// 机构解读 //

从专家视角来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，各地持续降低房屋持有成本，此政策对于二季度及后续购房需求的提振具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023 年 8 月实行 " 认房不认贷 " 之前，有贷款记录的购房者被认定为二套房购置，无法享受个税专项扣除。政策调整后，他们的房产变为首套房且实际仅有一套房，理应享受个税专项扣除。并且，此次政策属于对既有政策规定的完善，除了降低居民生活成本，还能鼓励居民继续持有房屋和贷款，避免出现无序挂牌售房和提前还贷的现象。

总体而言，" 二套转首套 " 可享个税扣除政策是楼市调控精细化的体现，也是切实减轻民生负担的重要举措。它在楼市调控与减税降费之间找到了平衡，为房地产市场的稳定发展注入了新动力，也为广大购房者带来了实实在在的利好。

当前政策组合已形成 " 需求端降成本 + 供给端稳预期 " 的双轨框架，下一步有望围绕财政货币协同、存量资产盘活、区域精准施策三个