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海珠西王炸新盘！越秀・熙悦江湾 120% 使用率 + 双地铁 + 宝玉直学区，降价上车正当时

在海珠区买房，既要核心地段又要高性价比，还要优质学区和便利交通？越秀・熙悦江湾绝对是 2025 年海珠西最值得关注的爆款楼盘！作为新规后广纸板块的标杆项目，它带着 120% 超高使用率、全南向户型、双地铁加持（11 号线已开通）以及宝玉直教育集团学区背书，如今价格下调，直接打破板块性价比天花板，不管是刚需上车还是改善换房，都是闭眼冲的优质选择。

户型鉴赏：新规红利加持，空间尺度碾压同级

越秀・熙悦江湾的户型的是项目最大亮点之一，得益于新规政策，阳台占比可达套内面积 20%，实现 120% 超高使用率，88㎡能做到旧规 110㎡的空间感，108㎡、120㎡四房堪比旧规 120-140㎡的舒适度，在海珠西新房中实属罕见。

项目主打建面约 88-120㎡三至四房，覆盖刚需到改善全需求，且全部采用蝶式布局，保证每户采光通风。88㎡三房两厅两卫是刚需首选，做到四开间朝南，客厅 + 三个卧室均南向采光，阳光洒满全屋。入户处 L 型收纳柜全赠送（以花池报建），入户花园只算一半面积，可改造为餐厅或休闲区，放下圆桌也不拥挤。客厅带 L 型采光面，主卧配备 270° 观景飘窗，一侧可做整面衣柜，另一侧能摆放梳妆台，兼具实用性与观赏性。

108㎡横厅户型堪称改善利器，5.95 米超大阳台开间搭配 4.4 米进深的客餐厅，进门就能感受到开阔气派。横厅设计打通阳台与一间房间，形成超大公共空间，无论是家人围坐聊天还是朋友聚会都游刃有余。长条形餐桌可容纳 8-10 人，L 型餐边柜满足储物与水吧台需求，主卧 270° 无柱观景窗，观景视野毫无遮挡。

120㎡四房两厅两卫则是终极改善之选，客餐厅南北对流，实现 LDKB 一体化设计，联动厨房、阳台与次卧，打造超大生活剧场，轻松应对家庭聚会与朋友轰趴。入户花园玄关柜（花池报建）宽度可达 80cm，储物空间充足；主卧带 270° 飘窗与步入式衣帽间，采光通风俱佳；旁边次卧可轻松放下 1.5 米大床，三侧均有良好起居动线，兼顾实用性与舒适度。

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基本信息：广纸板块成熟大盘旁的精品社区

【占地面积】约 14810㎡【建筑面积】约 104693㎡【产品类型】建面约 88-120㎡三至四房【总楼栋】4 栋【总户数】约 1040 户【梯户比】4 梯 5 户【总层高】57 层【容积率】7.5【项目定位】广府系中高档住宅，融合属地文化与现代生活【核心亮点】新规 120% 使用率、全南向户型、双地铁加持、宝玉直学区

项目虽体量不大，但背靠越秀・星汇海珠湾 56 万方成熟大盘，可共享完善配套，且自身规划紧凑合理，将广府元素融入社区设计，打造八大主题全龄段泛会所，满足不同年龄段业主需求。

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配套介绍：学铁商医全面开花，生活便利度拉满

交通配套：双地铁直达全城，通勤无忧

项目堪称 “双地铁上盖”，交通优势十分突出。距离广州首条黄金环城线 11 号线棣园站仅 250 米（百度地图直线距离），目前 11 号线已正式开通，7 站可达广州南站，7 站直达琶洲商务区，轻松链接天河、越秀、荔湾等核心区域。同时距离 “换乘之王” 广佛线燕岗站约 400 米，30 分钟内可通达佛山禅城、桂城等区域，虹吸广佛两地优质资源，不管是通勤还是出行都十分便捷。

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教育配套：宝玉直教育集团加持，名校环绕

教育是项目的另一大核心卖点，虽然自身未配建学校，但周边 3km 直线范围内汇聚了 9 所优质学校，包括广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第 41 中学（省级）、江南外国语学校等名校。更值得一提的是，项目对口的工业大道中小学已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为 “广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，直线距离仅 500 米，步行即可抵达。

宝玉直小学创办于 1921 年，是海珠区首批省一级小学，教学质量与口碑俱佳，此次学区划分无疑为项目增添了重磅砝码，让业主子女在家门口就能享受优质教育资源。

商业配套：三大商圈环绕，满足多元消费需求

项目周边商业配套成熟，紧邻广纸天地荟商业综合体，日常购物、餐饮十分便利。距离乐峰广场直线距离约 1.5km，3km 范围内可畅联江南西、江燕两大成熟商圈，汇集沃尔玛、永旺、保利广场等大型商超与各类特色餐饮、休闲娱乐场所，从日常柴米油盐到高端购物消费，都能一站式满足。

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医疗配套：三甲医院护航，健康有保障

医疗资源方面，项目周边医疗体系完善，步行约 250 米可达广医二院（西院区），步行约 850 米即达全国首批三甲医院珠江医院，还有南石头社区服务中心近距离提供基础医疗服务。3km 范围内还分布着广州红十字会医院、省口腔医院（三甲）、中山孙逸仙医院南院等多家优质医疗机构，24 小时为业主健康保驾护航，就医十分便捷。

休闲配套：公园环绕，尽享生态宜居生活

项目周边生态资源丰富，出门即可享受占地面积约 3.6 万㎡的广纸历史公园，这座由工业遗产改造而成的文化公园，兼具文艺浪漫与历史底蕴，是日常休闲散步的好去处。步行约 700 米可达海珠区免费开放的庄头公园，约 1.2km 可抵达珠江后航道，未来还有规划中的滨江公园，闲暇时可沿江边漫步，感受江风拂面的惬意。此外，社区内部融入榕树元素，打造街角文化公园、老友闲聚街区等广府特色场景，为业主提供舒适的休闲空间。

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规划和发展：广纸板块成熟兑现，价值潜力凸显

项目位于海珠重点开发的广纸板块，自 2015 年开发至今，板块成熟度不断提升，多个社区连片开发，商业、公园等配套逐步落地，城市面貌焕然一新，已成为海珠西宜居宜业的核心板块之一。2025 年 9 月，越秀以 3.4 万 /㎡楼面价拿下广纸 314 地块，即越秀・熙悦江湾，足以见得开发商对板块价值的认可。

从区域规划来看，广纸板块依托珠江后航道优势，打造集居住、商业、文化、休闲于一体的综合性板块，未来随着滨江公园等配套的落地，板块宜居性将进一步提升。交通方面，11 号线的开通不仅方便了业主出行，更拉近了广纸板块与琶洲、珠江新城等核心商务区的距离，实现 “工作在核心，居住在海珠西” 的理想生活。

项目自身规划也极具亮点，采用城市会客厅 + 街角文化公园的设计，融入榕树等广府元素，打造八大主题全龄段泛会所，焕新海珠居住生活方式。作为新规后打造的产品，120% 的超高使用率在板块内具有绝对竞争力，加上越秀品牌的品质背书，未来在二手房市场也将具备较强的保值增值能力。

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结语总结：海珠西性价比之王，降价上车好时机

综合来看，越秀・熙悦江湾的优势十分突出：新规加持下 120% 超高使用率，空间尺度碾压同级；全南向户型 + 蝶式布局，采光通风俱佳；双地铁（11 号线已开通）直达全城，通勤便利；纳入宝玉直教育集团学区，教育资源优质；周边商业、医疗、休闲配套成熟，生活便利度拉满。

当然，项目也存在一些小遗憾，比如容积率 7.5 偏高，57 层的超高层设计可能会影响部分业主的居住体验；项目地块较小，仅 4 栋楼，内部园林规划相对有限；自身未配建学校，需依赖周边教育资源。但瑕不掩瑜，这些不足在其强大的核心优势面前，并不影响它成为海珠西的优质选择。

如今项目迎来降价优惠，对于想在海珠区置业的购房者来说，无疑是上车的好时机。无论是在琶洲、珠江新城、金融城等核心商务区上班的通勤族，还是海珠本地有改善需求的家庭，亦或是追求高使用率和优质学区的刚需购房者，越秀・熙悦江都能很好地满足需求。在海珠区核心地段土地日益稀缺的当下，这样兼具性价比与核心优势的楼盘实属难得，感兴趣的购房者不妨抓紧时间实地考察，把握这次降价上车的机会！

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