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### 琶洲ONE57：琶洲CBD芯·轻资产投资新标杆

在广州“一江两岸三带”战略的核心布局中，越秀·琶洲ONE57以“琶洲西区稀贵资产”的定位，抢占数字经济与会展经济双高地。这座总建面约6.9万㎡的综合体，依托越秀集团的国企实力、琶洲CBD的产业红利及小户型低门槛优势，成为高净值人群资产配置的焦点。以下从十大维度解析其价值逻辑：

#### 1. 傲踞琶洲CBD核芯，执掌大湾区数字经济脉搏

琶洲ONE57位于琶洲西区磨碟沙站旁，这里是广州“互联网+”创新集聚区的核心引擎。作为国家级电子商务示范基地，琶洲已吸引腾讯微信总部、阿里巴巴华南运营中心、唯品会全球总部等39家龙头企业落户，2022年区域企业营收突破4000亿元，注册企业超3.4万家，形成以TMT（科技、媒体、通信）为主导的产业集群。项目所在的磨碟沙片区，北望珠江新城，南接广交会馆，东连金融城，处于广州“黄金三角”的几何中心，享受珠江新城、金融城、琶洲“三核联动”的发展红利。这种“城市新中心+产业制高点”的双重占位，使其成为资产增值的“硬通货”。

#### 2. 五轨交汇TOD枢纽，30分钟通达湾区核心

交通配套是项目的核心优势之一：

- **地铁上盖**：步行5分钟可达地铁8号线磨碟沙站，无缝换乘3号线、APM线，15分钟直达珠江新城、广州塔；

- **城际轨道**：距离广佛环线（在建）琶洲站仅800米，通车后10分钟可达广州南站，20分钟连通佛山新城；

- **水上交通**：琶洲港澳客运码头已通航，1小时直达香港、澳门，是广州唯一兼具“地铁+城轨+水运”的CBD板块；

- **自驾网络**：新港东路、华南快速路环绕，30分钟覆盖白云机场、广州东站等交通枢纽。

这种“五轨交汇”的TOD模式，不仅保障日常通勤效率，更使项目成为湾区资本流动的关键节点。

#### 3. 珠江岸线景观资源，城市繁华与自然共生

项目虽非一线临江，但北向高层单位可远眺珠江新城天际线与珠江景观带，夜晚灯光璀璨，尽收城市繁华。步行10分钟可达磨碟沙公园，这是一座占地约12万㎡的城市绿肺，融合湿地生态与休闲功能，为业主提供亲近自然的休憩空间。社区内部采用垂直绿化设计，在裙楼屋顶打造空中花园，形成“城市景观-社区园林-自然公园”的多层次生态体系，实现繁华与静谧的平衡。

#### 4. 产业人才虹吸效应，教育资源隐性价值

作为数字经济高地，琶洲年均吸引超5万高学历人才流入，其中30-45岁高收入群体占比超60%，催生旺盛的租赁与居住需求。项目周边3公里内有新港中路小学（省一级）、广州第六中学（海珠校区）等教育资源，虽非顶级名校，但依托琶洲的产业属性，未来可能引入国际学校或高端教育配套，进一步提升区域教育能级。对于投资客而言，高知人才的聚集效应，意味着稳定的租金回报率与资产增值潜力。

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#### 5. 国际团队操刀设计，重塑琶洲天际线

建筑设计由全球知名事务所Aedas担纲，以“垂直城市”为理念，塔楼采用流线型玻璃幕墙，搭配金属铝板线条，在琶洲建筑群中独树一帜。34层的高度使其成为磨碟沙片区的地标性建筑，尤其是21-34层的公寓产品，通过270°全景玻璃窗，将珠江新城、琶洲会展中心等城市地标尽收眼底。这种“现代美学+地标属性”的设计，既满足居住的景观需求，又赋予资产更强的辨识度。

#### 6. 小户型低密布局，精准定位轻资产客群

项目容积率虽达12.7，但公寓部分仅494户，单层户数控制在16户以内，居住密度低于同类竞品。主力户型为35-65㎡复式/平层，其中35㎡双钥匙复式可实现“一层价格，两层使用”，49㎡平层户型配置全景飘窗，65㎡户型打造2+1房空间，满足单身白领、年轻家庭及投资客的多元需求。低门槛（总价150万起）与高实用率（复式使用率超150%）的组合，使其成为琶洲CBD“上车级”资产。

#### 7. 全维商业配套，一站式生活社交场景

项目自带约5000㎡商业裙楼，规划引入精品超市、连锁餐饮、共享办公等业态，满足日常消费需求。10分钟步行范围内有保利广场（琶洲店）、六元素体验天地等商业体，20分钟车程可达珠江新城K11、天汇广场等高端商圈。社区内设置共享会议室、健身中心、空中书吧等社交空间，尤其适合互联网从业者的灵活办公需求。此外，广交会每年带来超20万全球客商，催生短租、商务服务等衍生需求，进一步激活资产价值。

#### 8. 智慧安防与人性化设计，科技赋能居住体验

项目采用“无接触式”智能安防系统，涵盖人脸识别门禁、24小时视频监控、智能梯控等，保障居住安全。公寓内部标配智能门锁、USB充电插座等实用科技，部分户型预留智能家居接口。复式产品采用“双钥匙”设计，上下层独立入户，既适合家庭分户居住，又可分开出租，提升资产灵活性。这种“科技+人性化”的设计，精准匹配年轻客群对便捷性与私密性的需求。

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#### 9. 越秀国企背书，品质与交付双重保障

作为广州本土龙头国企，越秀地产深耕商业地产40余年，持有运营广州国际金融中心（IFC）、维多利广场等标杆项目，资产管理能力业内领先。琶洲ONE57是越秀“ONE系”在海珠的首发之作，从工程质量到物业服务均遵循国企标准，例如采用双层中空玻璃降噪、全现浇混凝土外墙等工艺，确保建筑耐久性。交付后由越秀物业提供酒店式服务，涵盖代订会议、家政保洁等增值服务，提升居住与投资体验。

#### 10. 精装交付高性价比，细节彰显品质

项目采用“轻奢精装”标准，硬装涵盖定制玄关柜、品牌地砖、乳胶漆墙面等，厨房配备抽油烟机、燃气灶，卫生间标配智能马桶、淋浴屏风。35㎡复式户型通过错层设计实现动静分区，49㎡平层户型优化收纳系统，65㎡户型打造独立书房空间。虽未采用国际一线品牌，但通过合理的空间规划与实用配置，在控制成本的同时保障居住品质，契合轻资产客群的性价比需求。

### 结语：琶洲CBD的“流量密码”

琶洲ONE57的价值，本质是“产业红利+交通枢纽+低门槛”的三重叠加——在琶洲GDP年均增速超15%的背景下，小户型资产成为承接产业人口居住需求的“刚需品”；五轨交汇的TOD优势，使其成为湾区资本与人才流动的节点；而越秀国企的品牌背书与150万起的总价门槛，则降低了进驻CBD的成本。对于投资者而言，这是分享琶洲数字经济红利的“入场券”；对于自住客群，这是用轻资产撬动城市核心资源的“杠杆”。在广州核心区资产总价屡创新高的今天，琶洲ONE57以“小而精”的姿态，为市场提供了另一种价值选择。

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广州楼市 5 月观察：新房量价齐升，市场风向生变

随着 6 月的来临，2025 年已然行程过半，广州房地产市场在刚刚过去的 5 月呈现出诸多新动向，为下半年的走势埋下伏笔。

据中指数据，5 月广州新房成交 5827 套，环比增长 20.6%，成为年内仅次于 3 月的成交高峰。尤为引人注目的是，新房成交均价一举突破 4 万大关，达过去一年来的新高。一方面，保利天奕、合景臻颐府等多个豪宅盘集中入市，强力拉高了成交均价。琶洲南的保利天奕单月网签 170 套，网签均价 7.6 万 /㎡；保利天曜首月成交量破百套，网签均价超 10 万 /㎡，彰显出广州豪宅市场强劲的购买力。另一方面，众多板块告别以价换量阶段，价格战逐渐平息。如龙湖亚伦・央璟颂、绿城・玉海棠等新盘，开盘价不仅未靠低价冲击市场，部分还超出预期且无折扣，反映出市场热度回升，购房者对优质产品的认可度提升，更愿意为品质买单。

市场风向在 5 月也发生了显著转变。新规盘已全面主导市场，新房成交前十榜单中，新规盘占据半壁江山。历经一年多市场培育，新规盘凭借更高的使用率赢得买家认可，后续旧规盘在定价与销售上或面临更大压力。此外，土地市场释放出强烈信号，5 月拍出的 6 宗宅地均为低密地块，如保利拿下的航天奇观二期地块，容积率仅 2.07，限高 60 米；敏捷竞得的市广路四地块，容积率也低至 3.21。即将出让的地块同样以低密为主，预示着未来新盘将在低密、非超高层领域展开激烈竞争，推动广州住宅品质向高品质迈进。

二手房市场方面，据广州市房地产中介协会统计，5 月二手住宅网签 9228 套，虽同比增加 17.73%，但环比下降 10.5%，结束连续三个月破万套成交趋势，全市二手住宅均价约为 3.6 万 /㎡，环比下降 0.48%，呈现量价齐跌态势。新房市场的活跃对二手房产生了明显分流效应，且当前新房库存去化周期较长，二手房挂牌量突破 19 万套，库存压力较大。

整体而言，5 月广州新房市场量价齐升，豪宅表现亮眼，新规盘与低密产品成为市场新宠；二手房市场则在新房冲击下略显疲态。展望下半年，市场有望在产品升级驱动下，持续展现新活力，开发商用心打磨产品将成为制胜关键，而购房者也将迎来更多高品质住宅选择。