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花都中旅璞樾天序深度测评：TOD 上盖 + 100% 使用率，4-3 栋加推值得入吗？

在广州花都买房，没人能绕开广州北站 TOD 板块，而中旅璞樾天序作为板块内的央企标杆项目，自亮相就自带热度。如今项目重磅加推 4-3 栋新品，叠加地铁 9 号线广州北站上盖、53 万方商业体加持、新规下 100% 使用率等核心卖点，瞬间成为购房者关注的焦点。无论是通勤刚需族还是看重资产潜力的置业者，这个项目都值得仔细考量。

户型鉴赏：高使用率下的空间魔法

此次加推的 4-3 栋涵盖 89㎡、105㎡、128㎡、140㎡多种户型，延续了项目 "空间利用率拉满" 的优势，加上明确的价格梯度，能满足不同家庭的需求。

89㎡三房两厅两卫堪称刚需爆款，139 万起的总价门槛亲民，却实现了 100% 使用率的惊喜配置。5.9 米的阔景阳台搭配 270 度飘窗，让客厅和主卧的采光视野远超同面积段产品，周末在阳台摆上茶桌，俯瞰社区园林或远眺城市风光，惬意十足。厨房预留了足够操作空间，一家三口的日常烹饪需求完全能满足，对于首次置业的年轻夫妻来说性价比极高。

108㎡四房两厅两卫定价 185 万起，是改善家庭的优选。四开间朝南的设计让每个卧室都能享受到充足阳光，6 米多的阳台不仅能打造休闲区，还可预留家政空间，实用与美观兼备。全屋高配置交付，中央空调、智能马桶等设备一应俱全，主卧套房带独立卫浴，保证了居住私密性。值得一提的是，该户型赠送面积可观，实际使用率表现亮眼，二胎家庭也能轻松容纳。

128㎡五房两厅两卫总价 241 万起，堪称 "空间王者"。五开间朝南的布局在同面积段中十分罕见，约 8 米的双开间阳台更是点睛之笔，既能打造花园景观区，又能兼顾孩子的玩乐空间。独立玄关设计增强了归家仪式感，客厅与餐厅相连形成开阔的活动区域，逢年过节招待亲友也不显拥挤。景观视野尤为出色，部分楼层可远眺周边公园景致，居住舒适度拉满。

此外，4-3 栋还有 105㎡和 140㎡补充户型，140㎡作为大四房产品，在空间尺度上进一步升级，适合人口较多的大家庭或对居住品质有高要求的购房者。目前 80㎡户型余货不多，124 万起的价格性价比突出，有意向的购房者需抓紧时机。

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基本信息：央企打造的品质人居样本

中旅璞樾天序由央企中旅投资开发，依托其丰富的开发经验，项目在品质把控上更有保障。项目于 2024 年 9 月 30 日首次开盘，目前在售 3-1 栋、3-2 栋及新推的 4-3 栋，其中 3-2 栋交付最早，预计 2026 年 12 月 31 日精装交付，3-1 栋和 4-3 栋则分别于 2027 年 6 月底和 12 月底交付。

项目总占地面积 81200㎡，建筑面积达 535300㎡，规划了 5 栋 45 层高的超高层住宅，总户数 1221 户，采用 3 梯 6 户的配置，日常出行电梯等待时间相对可控。产权为 70 年，从 2021 年 4 月 27 日开始计算，总层高 3 米，保证了室内空间的通透感。

在社区配置上，项目总车位数 1352 个，车位比 1:1.11，基本能满足业主的停车需求。物业费由中旅物业收取，2.8 元 /㎡・月的标准在同地段属于合理范围。社区内还规划了 1000 方会所、1200 方健身房、600 方文化服务站等配套，加上配建的 18 班幼儿园，日常生活便利性大幅提升。

不过需要注意的是，项目容积率为 4.68，绿化率 22.34%，相对来说居住密度偏高，社区花园面积不算大，可能会对居住舒适度有一定影响。停车场与底商共用的设计，也需要关注后续物业管理是否能维持良好秩序。

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配套介绍：学铁商医全覆盖的全能生活圈

交通：TOD 枢纽加持，出行高效便捷

项目最核心的优势之一就是交通配套，与广州北站仅一路之隔，作为广州规模最大的 TOD 枢纽，这里汇聚了 6 条高铁、3 条城际、4 条地铁，轻松实现 "一站通达大湾区"。地铁 9 号线广州北站就在项目旁，乘坐地铁可快速直达广州中心城区，对于通勤族来说尤为友好。

自驾出行同样便利，项目临近广花高速与机场高速，通过高速路网可快速连接广州各区。未来还将通过 APM 线直连白云机场，实现空铁联运，经常出差或旅行的业主能节省大量出行时间。此外，社区规划了 6000 方公交首末站，多条公交线路的开通将进一步完善公共交通网络。

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教育：优质学府环伺，教育资源充足

教育配套方面，项目配建了一所 18 班的超大幼儿园，业主子女在家门口就能享受优质的学前教育。项目对口省一级的新华四小，距离仅 600 米左右，步行即可到达，家长接送孩子十分方便。

在 3 公里范围内，还分布着新华二小、新华三小、实验中学、秀全外国语学校、新华中学等多所优质学校，形成了完善的教育体系，从小学到中学都能找到合适的教育资源，满足不同阶段的就学需求。

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商业：自带大型商业，生活购物无忧

项目自身处于 53 万方的广州北站中旅 TOD 综合体之内，自带约 12 万方商业办公楼和 12 万方商业 mall，集购物、餐饮、娱乐于一体，未来甚至可能引入市内免税店，在家门口就能满足一站式消费需求。目前广州北站中旅 TOD 综合体项目主体结构已顺利封顶，后续建设正在稳步推进，未来商业氛围值得期待。

除了自带商业，周边还有骏壹万邦、融创 mall 等成熟商业体，无论是日常购物、朋友聚餐还是休闲娱乐，都有丰富的选择，完全能满足高品质生活需求。

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医疗：三甲医院在旁，健康保障有力

医疗配套同样亮眼，距离项目 600 米就是花都首家三甲医院人民医院，300 米处则是胡忠医院，花都区妇幼保健院等三甲医院也在周边，优质医疗资源环伺，为业主健康提供坚实保障。平时看病就医十分方便，尤其是对于有老人和孩子的家庭，完善的医疗配套能带来更强的居住安全感。

休闲：双公园环绕，享受自然惬意

在休闲配套方面，项目周边有秀全公园、花都湖湿地公园两大休闲去处，其中花都湖湿地公园是 4A 级风景区，闲暇时可以带家人散步、露营、欣赏自然风光，呼吸新鲜空气。社区内部打造了 "璞樾九境" 园林，包含星际乐园、浮岛水院等特色景观，虽然绿化率不算高，但精心的景观设计也能为业主提供舒适的休闲空间。

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规划和发展：TOD 赋能，区域潜力可期

中旅璞樾天序依托广州北站 TOD 规划，打造 "站城一体" 的发展模式，这种模式将交通枢纽与商业、居住、商务等功能深度融合，是目前城市发展的主流趋势。随着广州北站 TOD 综合体的逐步建成，这里将形成集商务、居住、商业于一体的综合性新城，区域价值有望持续提升。

从板块发展来看，广州北站作为花都唯一的 TOD 枢纽，承担着连接广州与大湾区其他城市的重要功能，政策红利和资源倾斜明显。中建八局承建的广州北站中旅 TOD 综合体项目在建设过程中采用了全钢智能爬架与创新铝模施工系统，保障了工程质量与进度，此次主体结构封顶标志着项目建设取得阶段性成果，为区域发展注入了强劲动力。

对于购房者来说，选择 TOD 上盖的物业不仅能享受便捷的生活，更能分享区域发展带来的资产增值红利。中旅作为央企，在规划落地和品质兑现上更有保障，加上项目本身的产品优势，使其成为花都区域内具有较高潜力的置业选择。

不过也需要客观看待区域现状，目前项目周边多为 20 多年楼龄的旧建筑，城市面貌相对老旧，短期内改善的可能性较小。部分户型可能会受到云山桥及主干道的噪音干扰，临近步行街也可能存在嘈杂声，且项目位于机场航线附近，飞行噪音可能对睡眠敏感人群造成影响，这些因素在置业时需要重点考量。

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结语总结：刚需与改善的优选，理性考量更关键

综合来看，中旅璞樾天序无疑是花都广州北站板块的优质项目，核心优势十分突出：广州北站 TOD 枢纽带来的高效交通网络，53 万方综合体及自带商业打造的全能生活圈，新规下 100% 使用率带来的高性价比户型，加上央企开发的品质保障，无论是通勤刚需族还是追求生活便利性的改善家庭，都能在这里找到合适的选择。

此次加推的 4-3 栋户型丰富，价格梯度合理，从 89㎡的刚需三房到 140㎡的改善四房，能满足不同家庭结构的需求。尤其是 89㎡和 108㎡户型，凭借出色的空间设计和亲民的价格，成为当下的热门选择。随着广州北站 TOD 综合体的持续建设，项目的升值潜力也值得期待。

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