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【招商林屿境】

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项目规划：广州首个第四代住宅，低密围合打造高实用率标杆

招商林屿境位于南沙横沥岛核心板块，是广州首宗“超新规”第四代住宅试点项目。2024年9月由招商蛇口以10.18亿元底价竞得，楼面价约1.3万元/㎡（扣除配建后）。项目分两个组团共7栋住宅，采用围合式布局，容积率仅2.5，为横沥岛当前最低水平，绿地率高达30%，营造低密宜居环境。产品结构清晰：3栋小高层（17–23层，2梯3户）与4栋高层（30–32层，2梯5户或3梯5户），总户数未明确公布但体量适中。最大亮点在于使用率最高可达140%甚至逼近150%——依托政策允许的“25%大阳台半计容+40%空中花园全赠送”，实现“户户有花园、家家有庭院”的第四代住宅理念。

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黄金区域定位、地铁家门口，湾区枢纽价值凸显

项目距地铁18号线横沥站仅约400米，步行5分钟内可达，真正实现“地铁上盖”级便利。18号线作为高速地铁，30分钟直达珠江新城、琶洲、万博等核心商务区；未来还将与15号线、NS2线在横沥站形成三线换乘枢纽，进一步强化通达性。此外，广中珠澳高铁、南中高速万顷沙支线（预计年内通车）、深中通道（已开通）等重大基建密集落地，使横沥岛成为连接广深港澳的粤港澳大湾区几何中心。从横沥出发，1小时内可覆盖深圳前海、中山、珠海等城市，区位战略价值日益凸显，为未来资产保值提供坚实支撑。

名校教育：54班九年制学校近在咫尺，优质教育蓄势待发

教育资源方面，项目距离在建的54班九年一贯制公办学校仅约500米，该学校计划2026年投入使用，将成为片区基础教育核心载体。横沥岛整体规划包括3所小学、3所九年制学校、1所十二年制学校及1所国际学校，教育配套体系完善。虽然目前尚未官宣具体合作办学品牌，但结合南沙引进优质教育资源的趋势（如执信、广大附中等已落子南沙），未来有望引入知名教育集团运营，提升教学品质。对于重视子女教育的家庭而言，家门口的优质学位资源极具吸引力。

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3km商业天地+医疗，国际配套逐步兑现

尽管横沥岛仍处开发初期，但高端配套正加速落地。3公里范围内，南沙国际金融论坛（IFF）永久会址已竣工投用，未来将举办全球金融峰会与高端会展活动；广州期货交易所（全国第五家）坐落岛上，吸引大量金融机构集聚。医疗方面，全国排名前列的中山大学附属第一医院（南沙院区）已全面运营，同属三甲的中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构封顶，健康保障能力强劲。生活配套上，岭南东方酒店已开业，未来还将有更多高端商业、酒店及社区底商陆续建成，满足国际化居住需求。

高端人性化社区：立体园林+空中花园，定义未来人居新范式

招商林屿境以“第四代住宅”为核心理念，打破传统高层住宅封闭格局。每户均配置户属空中花园（面积不超套内40%且不计产权），搭配超大阳台（占套内25%、半计容），实现垂直绿化与私属庭院融合。社区采用围合式布局，中央打造大型共享园林，保障景观完整性与邻里互动空间。建筑立面现代简约，结合立体植被系统，形成“城市森林”般的生态住区。这种“可生长的家”不仅提升居住舒适度，更响应国家“好房子”政策导向，引领广州住宅产品迭代升级。

在售户型品鉴：82–120㎡高实用率，小面积实现3+1房功能

主力户型涵盖建面约82–120㎡三至四房，全部采用超新规设计。以82㎡为例，传统产品通常仅能做两房或紧凑三房，而林屿境凭借超高赠送，可轻松实现3+1房两卫布局，实际使用面积接近130㎡。所有户型强调通透性与功能分区，客厅连通大阳台与空中花园，形成延展式生活场景。高层产品兼顾视野与采光，小高层则主打低密静谧体验。飘窗、设备平台等常规赠送叠加空中花园与阳台红利，使产品在二手市场具备显著差异化优势，尤其适合年轻家庭、改善客群及长期持有型投资者。

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总结项目亮点：广州首座第四代住宅+18号线地铁口+140%使用率，南沙未来人居标杆

综上所述，招商林屿境凭借五大核心优势，成为南沙乃至广州住宅市场的现象级产品：一是广州首个第四代住宅试点，户户空中花园开创人居新范式；二是使用率高达140%以上，小面积实现大功能，性价比突出；三是地铁18号线横沥站400米，湾区通勤效率领先；四是54班九年制学校500米，教育前景可期；五是坐拥IFF、广期所、三甲医院等国际级配套，区域价值持续跃升。尽管当前周边商业仍在建设中，需一定时间成熟，但对于看好南沙长期发展、注重产品创新与空间效率的购房者而言，林屿境无疑是抢占湾区未来生活的战略之选。

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