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黄埔保利锦上深度测评：30 万入手广大附学区房，央企精装准现楼香不香？

在广州黄埔科学城，手握 30 万首付就能拿下央企开发的南向精装三房，还能读九年一贯制广大附名校，这样的好事真的存在吗？答案就是保利锦上。作为科学城板块少见的刚需友好盘，它不仅有央企背书、名校加持，还是精装准现楼，如今价格下调，直接戳中了无数刚需购房者的痛点。

保利锦上的户型设计堪称科学城的 “刚需福音”，不仅做到了户户四开间朝南，使用率更是高达 90%-95%，在同板块新盘中优势尽显。项目主推 75-138㎡三至四房，覆盖从刚需到改善的全年龄段需求。

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75㎡三房一卫是科学城唯一的小面积三房户型，堪称稀缺爆款。四开间朝南的设计让三个卧室都能享受到南向采光，搭配约 5.2 米的 L 型大阳台，超 10 米的南向展面让室内通透明亮，完全打破了小户型采光差的刻板印象。86/87㎡三房两卫是项目的王牌户型，经典竖厅设计实现南北通透，三卧室朝南还带主套，约 5.6 米的 L 型阳台进一步拓展了观景视野，满足三口之家的舒适居住需求。

改善型买家则可以关注 105㎡3+1 房两卫和 138㎡3+1 房两卫。前者近 12 米南向采光面，约 6 米南向大阳台能俯瞰 270°IMAX 山景；后者约 6.1 米阳台实现南北对流，超 15 米南向采光面搭配 25㎡阔绰主套，270° 无敌瞰景视野，轻松承载三代同堂的幸福生活。

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保利锦上的基本信息扎实可靠，给足了购房者安全感。项目占地面积约 4.7 万㎡，总建筑面积约 14.1 万㎡，容积率仅 2.5，绿化率高达 35%，整体居住舒适度远超同板块不少高密度楼盘。项目由 7 栋 16-33 层的高层住宅组成，规划总户数 803 户，开发商是实力雄厚的央企保利集团，保利物业的加持也让后期居住的品质和服务有了保障。

在交楼时间上，项目属于准现楼范畴，1-3 号楼预计 2025 年 3 月交付，4-5 号楼 2025 年 5 月交付，6-7 号楼 2025 年 10 月交付，对于着急入住的购房者来说，不用经历漫长的等待期。

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配套方面，保利锦上的教育配套是最大的亮点，直接击中了家长们的核心需求。项目自身配建 12 班幼儿园，小区旁仅 50 米就是广大附中高新实验学校，这所学校是小学 + 初中的九年一贯制名校，保利锦上已明确纳入该校招生范围。作为广东省首批一级学校、国家级示范性普通高中，广大附的办学实力有口皆碑，2023 年高考高优率更是高达 96.6%。

值得一提的是，广大附中高新实验学校是广附教育集团直属管理，配备优质师资团队，学校不仅有攀岩场地、恒温游泳池、图书馆等完善设施，还开设了演讲主持、跆拳道、创意美术等特色兴趣班，甚至邀请华师教授开展人工智能课堂，为孩子的成长提供了多元化的教育环境。

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交通上，项目距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，步行不太便利，但社区配有楼巴，楼下还有公交首末站可直达地铁站，骑小电驴 21 分钟左右也能抵达。未来规划中的有轨电车 5 号线永和隧道南站，将连接有轨电车 2 号线和地铁 21 号线，届时公共交通出行会更加便捷。

商业配套方面，项目周边有萝岗万达、区府香雪商业配套，还有在建的保利未来香雪城，约 300 万方的醇熟商业体量足以满足日常购物、娱乐需求。小区自身也带有约 1500㎡的配套商业，下楼就能解决柴米油盐的生活琐事。

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休闲环境更是保利锦上的加分项，项目三面环山，约 1.5 公里范围内山色连绵，闹中取静的居住氛围在广州中心城区实属难得。社区内规划了横纵双轴园林，还打造了科学城新盘中独一份的业主会所，涵盖 4 点半学堂、阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等功能区，为业主提供了丰富的社交和休闲空间。

从板块规划和发展来看，保利锦上所在的科学城，是广州第三中轴桥头堡和新黄金三角东支点，属于广州重点发展区域。黄埔区 GDP 位列全市第二，企业税收全市第一，其中科学城贡献了超 50% 的份额，GDP 与税收总额等指标更是位居全国经济开发区之首。

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作为科技创新高地，科学城聚集了全市一半的科研机构，信息技术、人工智能、生物医药等新兴产业齐头并进。目前已有 10 余个总部项目落地，超 190 家世界 500 强企业入驻，约占全市的 67%。未来，这里将成为广州产业和人才最聚集的区域之一，板块发展潜力不言而喻。

综合来看，保利锦上是一个优缺点鲜明的刚需盘。它的优势十分突出：央企保利的品牌保障、九年一贯制广大附名校学区、户户朝南的高使用率户型、三面环山的生态环境，再加上价格下调后的高性价比，对于预算有限的刚需购房者来说极具吸引力。

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当然，项目也存在一些短板，比如地处科学城边缘的云埔板块，距离地铁稍远，个别楼栋靠近永和隧道口可能会受到噪音影响，不过开发商通过北低南高的楼栋布局、抬高北向楼栋地面高度、种植高大乔木等方式，已经最大程度降低了噪音干扰。

对于首付预算在 25-30 万左右，在黄埔科学城附近上班，同时重视孩子教育的购房者来说，保利锦上无疑是一个值得重点考虑的选择。毕竟在广州，能同时满足央企开发、名校学区、精装准现楼这三大核心需求的楼盘，并不多见。

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