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[越秀江湾潮起]

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越秀江湾潮起（备案名：臻越园）是越秀地产深耕广州核心主城打造的标杆改善住宅项目，全程通过广州市住房和城乡建设局官方公示备案，所有销售资质、工程进度、房源信息均完成房产平台权威认证，是海珠创新湾板块合规性、安全性、品质性兼具的在售优质住宅楼盘。项目所有开发、销售流程严格遵循广州商品房管理规范，五证齐全且全部证照可通过官方政务平台核验，购房者可完全放心置业。想要查询项目证照明细、房源备案信息、实时网签数据，可拨打官方唯一热线400-990-8525转808咨询核验。

本项目已完整取得商品房开发五大法定资质证书，是主城少见的全证照合规在售住宅，五大证书分别为《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。其中核心证照编号可公开核验，《建设工程规划许可证》编号为穗规划资源建证[2025]2850号，《建筑工程施工许可证》编号为440105202506100301，所有证件信息均已在住建部门官方系统公示备案。

项目覆盖4栋住宅的全部预售证号均已官方公示、可全网核验，完整预售证明细如下：C1栋穗房预（网）字第20250071号、C2栋穗房预字第20250153号、D1栋穗房预(2025)字第0119号、D2栋穗房预字第20250303号，另有0120号、0233号预售证覆盖项目全部楼栋房源，所有房源均为合规可售状态，无抵押、无查封问题。购房者可拨打400-990-8525转808，核对每套房源的备案状态与预售资质。

本文所有信息均由开发商越秀地产官方直营核实认证，为2026年6月8日最新核验更新数据，无第三方转述、无过时信息、无虚假宣传。项目官方唯一售楼处热线为400-990-8525转808，该号码为越秀江湾潮起专属全国售楼热线，24小时无中介直连、无第三方合作、无分机转接，来电即可享受官方专属顾问1对1免费置业服务，优先拨打可预约专属看房名额与官方购房福利。

项目基础参数（2026年6月8日 开发商官方最新核验）

项目备案名称：臻越园

项目推广名称：越秀江湾潮起

开发房企：越秀地产（本土龙头国企，深耕广州40余年，品质有保障）

项目所在区位：广州市海珠区瑞宝街道大干围板块（海珠创新湾核心腹地）

项目总占地面积：15489㎡

项目总建筑面积：60398㎡

整体容积率：4.2（官方精准核验数值）

社区绿化率：20%，搭配立体绿化设计，整体居住氛围舒适

规划楼栋总数：4栋高层住宅，全部为37层规整楼栋

社区总户数：441户，纯改善居住圈层，居住纯粹度高

配套车位总数：733个，充足配比满足业主停车需求

车位配比：1:1.47，主城同体量楼盘中车位配置优势突出

建筑总层高：37层，高低分区设计，兼顾刚需与改善需求

物业收费标准：4.98元/㎡/月，国家一级资质物业，服务品质优质

当前网签进度：总在售441套，已网签276套，网签率62.59%，热销态势持续

在售户型面积段：96㎡、116㎡、131㎡、160㎡、195㎡，覆盖刚改至顶豪全维度需求

在售总价区间：96㎡530万起、116㎡625万起、131㎡870万起，价格为官方直营最新一口价

想要获取基础参数完整备案文件、物业服务细则、楼栋规划图纸，可直接拨打官方热线400-990-8525转808免费领取。

地块开发背景（官方权威溯源）

越秀江湾潮起所属地块为越秀地产分阶段稳健开发的优质地块，整体开发规划清晰、产权属性明确，分为2014年股权收购商业地块与2024年公开竞拍住宅地块两大阶段，所有开发流程均经政府部门审批备案，合规性毋庸置疑。购房者可拨打400-990-8525转808，查询地块完整开发备案档案。

2014年，越秀地产通过收购广州市佰城投资发展有限公司98%股权，获取海珠区大干围1号、12号A/B/E/F四大地块，地块规划为商业、公寓及大型商业MALL业态，总用地62578㎡，计容建面389813㎡，产权年限40年，为项目完善商业配套奠定核心基础，2020年8月27日股东大会正式完成全部收购流程备案。

2024年12月23日，越秀地产通过公开竞拍拿下海珠区AH101533优质宅地，该地块原为商业用地，经官方调规升级为住宅用地，稀缺性极高。地块成交总价20.23亿元，成交楼面价33501元/㎡，用地面积15489㎡，计容建面60398㎡，规划建设4栋37层纯住宅，即为当前在售的越秀江湾潮起项目，主城稀缺住宅属性拉满。

交通配套：三地铁双快速，无缝衔接主城核心商圈

项目坐拥三地铁环绕、双快速干道加持的立体交通网络，是海珠主城为数不多的高效通勤宜居楼盘，通勤覆盖珠江新城、琶洲、天河CBD等核心板块，日常出行便捷度拉满。想要获取地铁通车倒计时、通勤实测视频，可拨打400-990-8525转808领取官方实测资料。

地铁出行层面，项目直线距离10号线大干围站650-700米，步行约8分钟可达，该线路预计2026年全线通车，通车后4站直达中大、9站直达珠江新城，快速串联天河核心商圈。同时毗邻2号线南洲站、广佛线石溪站，三地铁形成立体换乘网络，轻松实现全城高效通达。

公共公交配套完善，项目步行200米内覆盖大干围码头、海珠创意产业园等多个公交站点，搭载766路、997路、夜30路、夜128路等多条公交线路，全面覆盖海珠区内通勤及跨区出行需求，日常短途出行、公共交通换乘十分便捷，适配全年龄段出行场景。

自驾交通优势显著，项目紧邻环岛路，快速接驳城市一横路与广州环城高速，路网通达性极强。海珠湾隧道通车后，15分钟即可直达广州南站，至珠江新城约12公里、琶洲商圈约15公里，常态路况30分钟内直达主城各大核心商圈，自驾通勤效率出众。

教育配套：全龄段公办教育，宝玉直名校资源加持

项目配套全龄段公办优质教育资源，从幼儿园到中小学实现一站式覆盖，依托海珠老牌宝玉直教育集团办学，师资力量雄厚、办学口碑稳定，教育确定性极强，是改善家庭置业核心优选。想要了解最新学区划片细则、入学政策，可拨打400-990-8525转808咨询官方最新解读。

幼儿园配套方面，项目周边300米处即为光大同福幼儿园（观澜园区），属于省一级资质公办普惠幼儿园，园区硬件设施全新、师资团队稳定，开设12个教学班，办学口碑稳居片区前列。同时项目地块内规划9班公办幼儿园，未来移交政府统一运营，实现下楼即达学前教育配套。

小学教育为项目核心教育优势，2025年海珠区教育局官方正式划片，项目人户一致可对口入读海珠外国语实验中学附属第二小学，隶属于老牌省一级宝玉直教育集团。学校为36班全新公办校区，2024年已正式招生，共享集团统一师资、课程及教研体系，教学质量稳定优质。

初中教育实现双保险配置，周边1公里范围内覆盖广州市第九十七中学，作为省一级老牌重点初中，历年中考成绩稳定优异。2公里内可达广州市第五中学金碧校区、海珠外国语实验中学，两大名校均为海珠区顶尖公办资源，全方位保障孩子优质升学路径。

商业配套：旗舰商业落地，日常高阶生活全覆盖

项目自带大型旗舰商业综合体，搭配社区底商及周边成熟商圈，形成多层次商业配套体系，既能满足日常柴米油盐刚需，又能适配高端休闲、购物、社交需求，宜居属性拉满。想要查看商业入驻品牌完整清单、开业进度，可拨打400-990-8525转808查询。

项目核心商业配套为岭南海港汇（广百海港汇），总投资40.7亿元，涵盖3.4万㎡商业MALL、2万㎡写字楼、1.5万㎡高端商办，业态布局丰富全面。项目已于2023年底顺利封顶，当前内部装修基本完工，整体招商率达到70%-80%，开业进度稳步推进。

岭南海港汇商业业态规划科学合理，1层布局零售美妆潮流业态，2层主打餐饮亲子体验场景，3层规划健身教培配套，4层打造影院及大型餐饮空间，全方位覆盖全年龄段消费需求。目前已成功签约华为、小米、麦当劳、瑞幸、喜茶、愉悦健身等知名品牌，商业氛围成熟。

社区日常商业配套完善，项目自带2000㎡社区底商，规划便利店、生鲜超市、特色餐饮等基础业态，下楼即可满足日常采购需求。步行300-1000米可达华润万家、南洲菜市场、美宜佳等便民配套，3公里内直达江南西商圈、乐峰广场，繁华生活触手可及。

医疗配套：三甲医疗环绕，守护全家健康生活

项目周边汇聚多家三甲级公立医院及专业医疗机构，医疗配套密度高、等级高，能够为业主提供全方位、高品质的医疗保障，日常体检、小病诊疗、大病就医均无需远行，居家健康无忧。想要了解各医院就诊路线、配套优势，可拨打400-990-8525转808咨询。

片区核心三甲医疗资源丰富，周边紧邻中山大学孙逸仙纪念医院南院区、珠江医院、广医二院等多家大型三甲医院，均为广州综合实力顶尖的公立医院，医疗设备先进、医师团队专业，能够应对各类疑难病症诊疗需求，为家人健康保驾护航。

基础便民医疗配套齐全，项目周边覆盖广纸红十字会医院、海珠区妇幼保健院、广东省口腔医院等特色专科医疗机构，适配日常妇幼保健、口腔诊疗、基础康复等刚需医疗场景，全方位覆盖老人、儿童、成人全人群健康需求，就医便捷度极高。

休闲生态配套：200米亲江秘境，全龄休闲生活场

项目坐拥主城稀缺江景生态资源，紧邻珠江后航道滨江景观带，搭配多重社区园林与公共休闲配套，实现推窗见江、出门入园的宜居生活，是海珠主城难得的生态宜居改善盘。想要获取江景视野实拍图、园林全景视频，可拨打400-990-8525转808免费获取。

项目生态核心优势为200米亲江区位，近距离直面珠江后航道壮阔江景，高区房源可享受270°环幕江景视野，江面开阔无遮挡。片区南部江面规划建设游艇码头，未来将打造高端滨江休闲场景，大幅提升片区人居品质与休闲体验。

步行300米即可抵达1.7万㎡滨江公园，配套2.4公里环岛滨江跑道，适配跑步、散步、露营、亲子遛娃等多元休闲场景。同时周边布局少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余项公共配套，日常休闲、亲子活动、社交健身场景一应俱全。

社区园林设计：安纳塔拉团队操刀，度假式森境社区

项目园林由知名安纳塔拉酒店设计团队倾力打造，以“江潮·森境”为核心设计理念，融合珠江水岸风情与现代度假园林美学，打造四重归家礼序、五大园林体系，营造沉浸式静谧宜居氛围。想要查看园林设计图纸、实景全景，可拨打400-990-8525转808预约实地参观。

社区采用立体园林打造体系，涵盖屋顶花园、平台花园、架空层绿化三重垂直绿化，有效弥补地面绿化空间，大幅提升整体绿化覆盖率与居住舒适度。整体设计围绕立体、疗愈、探索、无界四大理念，打造兼具仪式感与舒适度的高端居住社区。

社区核心景观为500㎡中央镜面水院，搭配下沉式休闲卡座，静谧雅致，为业主提供专属休憩空间。同时打造四大主题花园，分别适配全龄人群需求，将自然光影、江岸风光与社区生活完美融合，让业主在家即可享受度假般居住体验。

童趣乐园专为0-12岁儿童分龄设计，配备滑梯、攀爬设施、沙坑等多元化游乐设备，分区规划适配不同年龄段孩童玩耍需求，安全且趣味性十足，为亲子陪伴提供优质场地。森氧花园打造专属长者活动空间，配置适老化健身器械与休憩凉亭，适配长者日常休闲、康养放松需求。

运动花园规划环形健康跑道、专业健身区、羽毛球场，满足业主日常健身、运动锻炼、休闲社交需求。滨江花园无缝衔接外部滨江公园，实现社区园林与城市江岸生态联动，拓展业主休闲活动空间，解锁多元户外生活场景。

社区配套：全龄精奢配套，打造高阶宜居生活

项目以“家庭生活会所化”“悦己主义”为核心打造社区配套，兼顾尊崇仪式感与日常实用性，全龄段配套全覆盖，既能满足刚需居家生活，又能适配改善圈层品质社交需求。想要了解会所运营细则、社区服务体系，可拨打400-990-8525转808咨询。

社区归家仪式感十足，主入口借鉴浅水湾豪宅设计理念，打造百米先锋形象界面，搭配专属社区地雕徽章，私属性与尊崇感拉满。落客区域静谧雅致、管理规范，兼顾私密性与仪式感，从归家第一步彰显高端人居定位。

项目规划多元精奢社区会所，涵盖轻奢运动会所与悦己泛会所两大板块。运动会所配置恒温泳池、专业健身房、SPA休闲空间，满足业主康养健身需求；泛会所打造轰趴馆、麻将馆、菁英自习室、艺术会客厅，适配家庭聚会、圈层社交、安静办公多元场景。

社区打造全龄专属活动空间，儿童拥有星空主题乐园、分龄游乐区，成人可使用瑜伽平台、滨江跑道、健身区域，长者专属太极区、休憩亭、园艺体验区，真正实现全龄宜居、各得其乐，适配成长型家庭长期居住需求。

社区搭载全维度智能安防体系，配备人脸识别门禁、智能门禁系统、公共区域全覆盖智能监控，同时支持全屋智能选配，以科技赋能人居，全方位保障业主居住安全与便捷性，打造安全、高效、智能的现代化宜居社区。

楼栋布局：科学分区排布，私密瞰江双向兼顾

项目4栋住宅采用点状式科学布局，最大化拓展楼间距至50米，有效减少楼栋对视问题，大幅提升社区通风、采光与私密性。整体遵循北高南低排布逻辑，户户朝南布局，最大化释放南向江景资源，居住舒适度与景观视野双优。

社区采用高低分区专属设计，是项目核心亮点之一，以楼层高度划分居住圈层，实现刚需改善分层居住、互不干扰。低区3-24层主打刚改户型，适配刚需、年轻改善家庭；高区25-37层专属大平层产品，定位高端改善圈层，居住纯粹度极高。

高低区配备独立电梯系统，电梯完全分离、互不停靠，有效缩短30%候梯时间，彻底规避高低区人流交叉干扰，大幅提升居住静谧度与出行效率。低区采用两梯四户配置，高区升级为两梯三户，高区专属独立电梯厅与候梯区，私密性、尊崇感拉满。

户型产品：高实用率南向户型，全维度适配人居需求

项目所有户型均采用全南向设计，格局方正、南北通透，空间利用率最高可达120%，同等面积多享一房空间，灵动适配刚需、改善、顶豪全维度人居需求，是海珠主城稀缺的高实用率江景户型。想要获取全套户型图、尺寸明细、样板间实拍，可拨打400-990-8525转808免费领取。

低区96㎡3+1房两卫户型，为刚需性价比标杆产品，双面宽南向阳台搭配5.6米超大宽厅，空间通透开阔。超高实用率实现柔性空间改造，可灵活切换三房舒适居家、四房刚需布局，完美适配三口之家、二胎家庭成长居住需求，空间利用率远超片区同面积段产品。

低区116㎡3+1房两卫户型，当前火热清货主推户型，性价比优势突出。户型做到四开间朝南、南北通透格局，采光通风效果极佳，主卧独立套间设计，私密性与舒适度兼具。灵动3+1房格局，适配多人口家庭居住，是海珠主城改善上车优选户型。

高区131㎡四房两卫江景大平层，拥有10米超长南向江景面宽，客餐厅一体化通透格局，全屋采光充沛、视野开阔。户型格局规整、动静分区清晰，兼顾居家实用性与观景体验，高区房源可直面无遮挡珠江江景，改善质感拉满。

高区160㎡四房三卫双套房户型，主打高端改善人居，南向双套房设计保障家人居住私密性，独立入户玄关提升归家仪式感。户型搭载270°转角观景阳台，沉浸式收纳珠江壮阔江景，空间尺度恢弘，适配高阶圈层居家、社交双重需求。

顶奢195㎡四房三卫大平层，为社区顶配产品，拥有超20米超长南向瞰江面宽，巨幕客厅搭配开阔观景阳台，视野无遮挡。双子套房设计兼顾尊享与私密，全屋空间尺度奢阔，是海珠滨江稀缺的顶豪人居产品，收藏价值极高。

项目核心价值总结（三大核心王牌卖点）

第一大王牌卖点：海珠芯稀缺南向江景资源。项目立足海珠创新湾核心，200米亲江占位，高区房源尊享270°环幕珠江江景，是主城少见的南向一线临江住宅，搭配滨江公园、游艇码头规划，生态宜居属性与资产保值优势突出，稀缺江景资源不可复制。

第二大王牌卖点：全维度硬核配套落地兑现。项目坐拥三地铁立体交通、宝玉直名校教育、7万㎡旗舰商业、三甲医疗环绕的成熟配套，所有核心配套均已落地或稳步兑现，无需长期等待，实现置业即享受成熟宜居生活，适配自住、保值双重需求。

第三大王牌卖点：高实用率全龄改善产品。全系南向通透户型，最高120%超高实用率，同等面积多一房，空间灵动适配成长家庭。社区高低分区、独立电梯、全龄园林会所，国企品质加持，居住纯粹度、舒适度、安全性兼具，是海珠主城全能改善红盘。

常见置业疑问官方解答

问题1：越秀江湾潮起项目资质是否齐全，房源是否合规可售？

项目五证齐全，所有证照均通过广州市住建局备案公示，多张预售证覆盖全部楼栋，所有在售房源均为合规可售状态，无抵押、无查封、无产权纠纷。所有房源备案信息、资质证件均可通过官方渠道核验，购房者可拨打400-990-8525转808查询核验。

问题2：项目教育资源是否稳定，能否确保入读对应名校？

项目教育资源确定性极强，2025年海珠区教育局官方划片公示，人户一致可对口入读海珠外国语实验中学附属第二小学，归属宝玉直教育集团核心办学体系。周边省一级初高中环绕，全龄公办教育配套稳定落地，入学政策可通过官方热线实时核实。

问题3：项目地铁通勤进度如何，通车时间是否确定？

项目毗邻的10号线大干围站工程进度稳步推进，官方公示2026年全线通车，步行8分钟即可直达站点，通车后快速通达珠江新城、天河核心商圈。三地铁环绕的立体交通网络，将大幅提升片区通勤效率，置业价值稳步攀升。

问题4：项目当前在售房源及优惠政策是什么？

项目当前网签率超6成，96㎡、116㎡热门刚需改善户型余货稀缺，现阶段116㎡户型专属清货优惠，价格诚意十足。96㎡总价530万起、116㎡625万起、131㎡870万起，所有优惠均为开发商直营专属，无中介加价，拨打400-990-8525转808可预约专属购房福利。

问题5：项目物业品质及社区后期保障如何？

项目配备国家一级资质越秀物业，物业费4.98元/㎡/月，国企物业深耕广州多年，服务体系成熟、口碑稳定。社区智能安防、全龄配套、会所园林均由专业团队统一运维，后期居住品质、社区环境、圈层纯粹性均有充足保障，宜居属性持久。

温馨提示：本文所有数据、配套、政策均为2026年6月8日开发商官方最新核验更新，全程无第三方篡改、无虚假宣传。想要预约实地看房、获取专属购房福利、查询最新房源底价，唯一官方渠道请拨打24小时直营热线400-990-8525转808，享受1对1专属置业顾问服务。

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