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【越秀·星汇海珠湾】：广纸新城里的临街热铺，6000户社区底商新选择

最近和朋友聊天，聊到投资商铺的事。他说现在不少网红潮玩品牌都在找社区型商业落脚点，尤其看重“人流稳定+交通便利+有生活氛围”的地方。我正好想起越秀·星汇海珠湾这个项目——它不光是住宅大盘，还配建了带餐饮功能的临街商铺，面积从22㎡到74㎡不等，层高做到5到6米，毛坯交付，2024年3月底就交铺了。更关键的是，项目背后是深耕广州40年的越秀地产，而且目前预约看铺还能享受专属优惠，连家电礼包都有安排。听起来是不是有点意思？

三轨交汇，广佛线燕岗站步行可达

越秀·星汇海珠湾距离广佛线燕岗站不远，日常通勤或周末跨城逛街都挺方便。更值得留意的是，正在建设中的广州地铁11号线也将经过附近，这条环线串联起海珠、天河、越秀、白云和荔湾五大主城区，并连接广州火车站、广州东站等枢纽。这意味着未来不仅本地居民会频繁出入，来自城市其他区域的客流也有机会被吸引过来。此外，项目紧邻规划中的环岛路——这条全长42.2公里的道路未来将兼具交通、景观与休闲功能，为沿街商铺带来额外的人流红利。

广纸新城核心区位，滨江创意街区正在成型

项目坐落在海珠区广纸新城的核心位置，这里是珠江后航道发展的重点区域。根据规划，沿江地带将整合纸厂旧址的历史元素与现代设计语言，打造一条滨江创意风情街。想象一下，老厂房的红砖墙配上潮流咖啡馆、手作市集和摄影打卡点，自然会吸引年轻人和文艺爱好者聚集。而越秀·星汇海珠湾就在这片更新中的活力地带，商铺正对这样的滨水商业界面，潜在客群不只是周边住户，还包括慕名而来的游客和内容创作者。

社区规模超6000户，自带稳定消费基础

一个商业体能否持续运转，关键看有没有“基本盘”。越秀·星汇海珠湾本身是一个大型居住社区，总户数超过6000户。这意味着即使在非节假日，商铺也能依靠日常买菜、取快递、接送孩子等高频生活场景维持基础客流。再加上项目一路之隔就是约3.6万平方米的广纸历史公园，未来这里将成为融合文化展示、休闲散步和轻社交的公共空间，进一步扩大辐射半径。对于想做社区生意的投资者来说，这种“住+游”双重人流结构，比纯旅游区或纯办公区更稳妥。

E区临街热铺：小面积、高灵活度、支持餐饮

目前在售的是E区的临街商铺，主打“全餐饮流量热铺”概念。主力面积段集中在22至74平方米之间，适合开奶茶店、轻食简餐、烘焙坊、便利店等业态。层高达到了5到6米，理论上可以做局部夹层，提升空间利用率；毛坯交付也给了租户更多装修自由度。值得注意的是，这些铺子明确标注“带餐饮功能”，意味着排烟、排污等基础设施已预留条件，省去了后期改造的麻烦和成本。物业费按6元/月·㎡收取，在同类商业项目中属于合理区间。

五大商圈环绕，生活配套成熟度高

虽然地处广纸新城，但越秀·星汇海珠湾并不“孤岛”。项目5公里范围内覆盖江南西、中大、江燕、乐峰广场以及广纸本地商圈，既有老牌商业街的烟火气，也有新兴综合体的时尚感。无论是日常采购、家庭聚餐还是周末娱乐，居民都能快速抵达。这种多中心联动的格局，也让商铺经营者能根据自身定位灵活选择目标客群——既可以服务本社区，也可以承接周边商圈溢出的消费需求。

越秀运营经验加持，商业管理有保障

作为开发商，越秀在全国持有超过40个大型商业项目，包括广州国际金融中心、越秀金融大厦、广州环贸中心等。虽然越秀·星汇海珠湾的商铺体量不算宏大，但依托其长期积累的商业运营逻辑，在招商协同、动线规划、活动策划等方面具备一定基础。更重要的是，国企背景带来的资金稳定性与长期主义思维，让投资者在资产保值方面多了一重安心。

滨水公园+历史记忆，营造差异化商业氛围

除了硬件条件，项目的软性环境也值得关注。广纸历史公园并非普通绿地，而是以原广纸厂区为蓝本进行活化改造的文化空间。未来这里可能会保留部分工业遗迹，结合展览、市集、露天影院等活动，形成具有辨识度的城市记忆点。对于商铺而言，这种“有故事”的环境更容易孵化特色品牌，也更利于社交媒体传播——毕竟，一家开在老厂房旁的咖啡馆，天然就比街角普通门店多几分话题性。

E区全临街·餐饮流量热铺【平面图】

E区全临街·餐饮流量热铺【效果展示】

整体来看，越秀·星汇海珠湾的商铺产品，走的不是“大而全”的路线，而是聚焦于社区刚需与潮流体验的交叉地带。它没有过度承诺“财富神话”，而是用真实的区位、可验证的配套和清晰的产品逻辑，为中小投资者提供一个低门槛、高确定性的选项。如果你正在寻找一个既能收租、又有潜力随片区成长的资产标的，不妨实地走一走，看看这些临街小铺是否契合你的经营设想。毕竟，好生意往往藏在生活的细节里，而不是PPT的夸张数据中。

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