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【越秀珠实皓悦滨江】

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项目规划：基本信息一览，滨江中十年唯一新规江景盘

越秀珠实·皓悦滨江坐落于海珠区滨江中板块，是珠江前航道十余年断供后稀缺推出的全新住宅项目。项目占地面积约8000㎡，总建筑面积约4万㎡，容积率约3.5，规划299户，由两栋30-33层低密高层组成，为海珠老城区难得的“小而精”改善型社区。主力户型建面约80-111㎡，全部南向布局，采用广州最新住宅设计规范，阳台占比最高达20%，使用率有望突破120%，在寸土寸金的老城区实现空间效率最大化。作为越秀与珠实联合打造的“广府系4.0”产品，项目不仅延续了国企对品质的严苛标准，更以千年中轴文化为底色，重新定义滨江人文奢居。

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黄金之眼区域定位、地铁家门口，双主城核芯价值兑现

项目地处广州第一中轴线南端，大元帅府旁，隔江望越秀，一桥即达东山口，真正实现“比越秀更近越秀，比中芯更中芯”的区位优势。交通网络四通八达：自驾经江湾桥或海印桥，10分钟内直达越秀核心区及天河CBD；地铁方面，毗邻已运营的2号线市二宫站（1站至江南西/海珠广场，2站达公园前），东侧紧邻10号线滨江东站（3站抵广州大道中），更规划有25号线仲恺路站（家门口），未来三线交汇，通勤效率极高。此外，周边3座公交站覆盖30余条线路，全城畅达无阻。这里不仅是地理中心，更是文化与生活的原点——左手历史，右手繁华，不可复制。

名校教育：1公里全龄教育圈，一碗汤距离护航成长

教育资源是皓悦滨江的核心竞争力之一。项目1公里范围内汇聚从幼儿园到初中的优质学府：海印南苑等普惠性幼儿园满足启蒙需求；大元帅府小学、滨江东路小学均为区域内口碑老校；初中阶段则有海珠外国语实验中学、百年名校南武中学等优质选择。这些学校历经数十年沉淀，师资稳定、学风优良，虽非近年新设“名校分校”，却因真实力与高口碑深受本地家庭信赖。对于重视教育确定性的家庭而言，“一碗汤距离”的成熟教育圈，远胜于尚待兑现的规划承诺，真正实现孩子上学安全、家长安心。

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3km商业天地+医疗，老城醇熟配套无可替代

生活便利性上，皓悦滨江堪称“老城顶配”。2公里内覆盖万国奥特莱斯、海港城、北京路天河城等高端商业；3公里辐射太古仓、中大时尚商圈、广州塔-琶洲等八大高能级消费地标，传统与潮流交融共生。医疗资源尤为突出——广医一院、广医二院、孙逸仙纪念医院、广州市红十字会医院等三甲医院环伺，形成业内公认的“五分钟生命线”急救圈，为家庭健康提供坚实保障。更难得的是，项目距珠江前航道仅约350米，步行即可享受滨江步道、沿江餐吧、垂钓观景等慢生活场景，在繁华都市中拥有一份临水而居的静谧与诗意。

高端人性化社区：广府园林+金奖会所，细节处处懂广州

尽管体量不大，皓悦滨江在社区营造上毫不妥协。项目绿化率约30%，打造约6000㎡现代广府园林，借鉴岭南名园“可园”布局理念，以小见大，营造曲径通幽、移步换景的东方美学空间。由HZS滙张思团队操刀设计的城市会客厅，荣获被誉为“设计界奥斯卡”的缪斯设计金奖，将人文、艺术与自然巧妙融合。交付标准更体现对本地生活的深刻理解：采用防霉防潮建材应对回南天，配置煲汤专用炉灶，多达100项“更懂广州人”的精装细节，让居住不仅舒适，更充满归属感。这种对地域文化的尊重与创新，正是其区别于普通豪宅的精神内核。

在售户型品鉴：80-111㎡全南新规，小面积大享受

项目主打建面约80-111㎡三至四空间产品，精准切中主城区改善刚需。80㎡三房实现全南向布局，高赠送阳台提升实用率，实际使用感媲美传统90㎡；108-111㎡四房则做到南北通透、LDK一体化、主卧270°转角飘窗，部分高层单位可无遮挡瞰江。所有户型均采用新规设计，通过优化公摊、扩大阳台与飘窗面积，实现约120%使用率，在同面积段产品中极具竞争力。尤其适合高校教师、医生、公务员等高知群体——他们不需要浮夸面积，更看重地段、圈层与生活质感，而皓悦滨江恰好提供了“刚刚好”的理想答案。

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总结项目亮点不买拍大腿：滨江中最后上车机会，圈层与确定性双赢

越秀珠实·皓悦滨江的稀缺性体现在三大维度：一是地段不可复制——位于广州千年中轴、珠江前航道核心段，十余年来首次供地；二是配套高度成熟——教育、医疗、商业、交通全部兑现，无需等待；三是客群高度纯粹——超70%业主来自高校、三甲医院、机关单位，形成高知高净值圈层生态。尽管低楼层可能受周边老小区视野影响，但中高楼层仍可享开阔江景与城市天际线。在当下市场分化加剧的背景下，真正具备“确定性+稀缺性+文化厚度”的资产才具备长期保值能力。对于追求老城醇熟生活、重视子女教育与圈层氛围的家庭而言，皓悦滨江或许是滨江中板块最后的上车窗口——错过，或将再无。

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