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资质认证：央企背书的安心之选

保利水木芳华由世界 500 强央企保利集团开发，项目在售组团已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250092 号，核发于 2025 年 3 月 18 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有坚实保障。实测数据显示，项目户型使用率表现突出，主力户型使用率达 95%，以 85㎡南北对流三房为例，经专业测绘实际使用面积约 80.75㎡，远超区域同类项目 80%-82% 的平均水平；同时依托保利物业（国家一级资质）的服务保障，社区管理与居住安全性更具优势。

本月项目推出限时专属活动，截至 10 月 31 日仅剩最后 58 席房源。成功认购可享三重福利：一是专属 91 折购房优惠，仅限在售南北对流户型；二是赠送价值 2.8 万元的品牌家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调、热水器）；三是享受 2 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 4.5 万元。作为央企开发项目，工程进度与交付质量均有严格把控，购房风险更低，稀缺房源与品牌保障双重加持。

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区域发展前景：科教城赋能的价值高地

项目坐落于华南首个科教高地 —— 广州科教城核心板块，该板块规划总面积 14.47 平方公里（约 6 个大学城规模），总投资约 1800 亿元，未来预计进驻超 30 万师生，根据《广州科教城总体规划（2021-2035 年）》，板块定位为 “产教融合、职住平衡的现代化新城”，目前一期已确定落地 13 所高校，规划 7 所小学、3 所中学及 1 所九年一贯制学校，教育资源密度位居广州东部前列。

产业方面，板块已引入工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等龙头企业，重点发展智能汽车、无人信息、电子通信等高端制造业，预计虹吸超 3 万高精尖技术人才。大量人口与产业的导入，将持续激活居住与消费需求，为区域资产价值提供长期支撑，而保利作为最早布局科教城的房企之一（2015 年起开发保利中航城、东湾、水木芳华），可深度享受板块发展红利。

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户型设计亮点：高使用率的南北对流三房

项目主打高使用率南北对流户型，目前在售主力户型覆盖刚需核心需求，空间设计兼顾实用性与舒适度：

75㎡三房两厅一卫：使用率约 94%，三开间朝南设计，客厅连接约 3.5 米南向阳台，主卧面积超 12㎡，两个次卧最小面积达 7.5㎡，通过优化空间布局实现 “小面积大三房”，满足三口之家基础居住需求。

85㎡三房两厅两卫：南北对流格局，使用率约 95%，客厅与餐厅通透设计，外接约 3.8 米景观阳台，主卧带独立卫浴与步入式衣帽间，双卫生间干湿分离，实测通风换气效率比同面积单朝向户型高 30%，居住舒适度显著提升。

95㎡四房两厅两卫：采用 “3+1” 灵动设计，使用率超 96%，客厅开间达 4 米，拓展空间可改造为书房或儿童房，主卧套间配备独立卫浴与飘窗，南北双阳台设计兼顾生活与景观需求，适合多口之家改善居住。

交付标准注重细节，全屋配备品牌精装，包含三合一智能门锁、一键离家开关、厨房防油板、卫生间防滑地砖等人性化配置，部分户型还预留了阳改房改造空间，满足业主个性化需求。

教育资源：目送式教育的全龄体系

项目构建了 “幼儿园 - 小学 - 中学” 的全龄教育配套网络，教育便捷性位居区域前列：

幼儿园：自建 18 班公立幼儿园，与住宅区域无缝衔接，目前已完成建设，预计 2026 年 9 月正式招生，实现 “出家门进校门” 的目送式学前教育。

小学：自建 24 班公立科教城小学，2023 年 9 月已开学，2024 年 9 月已开设至 2 年级，学校配备专业师资与现代化教学设施，目前招生范围以项目业主子女为主，生源纯粹度高。

中学：对口的朱村中学已纳入增城广附教育集团，该校创建于 1966 年，现占地面积 58408 平方米（约 88 亩），现有 32 个教学班、1477 名学生及 108 名教职工，纳入广附教育集团后，将实行 “同教材、同教研、同考试” 的三位一体管理模式，教学质量大幅提升；同时板块内广州外国语学校（增城校区）已开工建设，规划为 60 班完全中学，未来将进一步丰富中学教育选择。

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交通优势：600 米到凤岗站的通勤便利

项目最大亮点之一是紧邻地铁 21 号线凤岗站，实测步行距离约 600 米（步行时间 8-10 分钟），是 21 号线沿线少有的 “步行可达地铁” 的刚需项目，交通通勤效率突出：

地铁出行：21 号线凤岗站坐快线 2 站直达黄埔科学城（苏元站），4 站到天河智慧城（智慧城站），7 站抵珠江新城（体育西路站），根据广州地铁运营数据，21 号线快线高峰时段发车间隔约 4 分钟，从凤岗站到天河体育西路站全程仅需 45 分钟；同时在凤岗站可换乘穗莞深城际及新白广城际，北上白云机场、南下东莞深圳均在 1 小时交通圈内。

自驾出行：项目紧邻广汕公路，可快速接驳新新公路、广园快速路，15 分钟内可上北三环高速、花莞高速、广河高速及增天高速，经增天高速 30 分钟直达天河核心区，经花莞高速 25 分钟抵黄埔临港经济区，自驾通勤灵活性高。

价格对比：科教城的性价比标杆

横向对比 21 号线科教城板块同类项目，保利水木芳华价格优势显著：

与周边新房对比：项目当前均价约 1.2 万元 /㎡，75㎡三房总价约 90 万元，按首套 15% 首付计算，仅需 13.5 万元即可上车；对比同板块的中建凤榕台（均价约 1.3 万元 /㎡）、大华城东瀚（均价约 1.25 万元 /㎡），单价低 500-1000 元 /㎡，一套 85㎡户型总价可节省 4.25-8.5 万元。

与二手房价对比：板块内早期开发的保利中航城二手均价约 1.35 万元 /㎡，项目当前售价低于二手价 1500 元 /㎡，形成 “一二手倒挂” 现象，入手门槛更低，且新房在户型设计、装修标准上均优于二手旧房。

与天河、黄埔对比：天河智慧城板块新房均价约 5 万元 /㎡，黄埔科学城均价约 3.5 万元 /㎡，项目单价仅为其 24%-34%，而通勤时间仅多 15-20 分钟，对于预算有限的刚需家庭而言，性价比优势极为突出。

社区配套：成熟生活圈的便捷体验

项目内外配套成熟，生活便利性无需长期等待：

内部配套：自带约 1 万㎡商业配套，目前已引入便利店、生鲜超市、品牌餐饮等基础业态，满足业主日常购物需求；社区打造 “一轴双环三园八景” 剧场主题园林，配备环形跑道、全龄儿童活动区、老年健身区、架空层共享空间等，同时毗邻中轴公园（在建）、西福河公园、赛宝公园（已建成），生态环境优越，休闲活动空间充足。

外部配套：凤岗站已落地 1.5 万㎡双下沉式广场，未来将对标时尚天河打造地铁集群商业；周边 8 个小区已入住，形成成熟的居住氛围，步行 10 分钟范围内可到达菜市场、药店、餐饮店等生活配套；驱车 15 分钟可达朱村商圈，涵盖大型超市、银行、医院等完善设施，满足全方位生活需求。

项目唯一性优势总结

保利水木芳华的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，央企开发的安全性，作为保利集团打造的科教城成熟大盘，工程质量、交付进度与物业服务均有可靠保障，降低购房风险；其二，近地铁的通勤优势，600 米步行到 21 号线凤岗站，是板块内少有的 “地铁口刚需盘”，通勤效率远超同类项目；其三，目送式教育的便捷性，自建幼儿园与小学，对口中学纳入广附教育集团，教育资源优质且便捷，无需为子女上学奔波，完美适配刚需家庭核心需求。

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最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士购房无需审核资格，且不限制套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%，二星级绿色建筑可上浮 20%，生育二孩及以上家庭可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付比例为 20%。

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