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✨越秀·星汇海珠湾✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

越秀·星汇海珠湾紧邻珠江，拥有得天独厚的江景资源，南向可直面珠江壮阔景致，巨幅江景如流动的画卷映入窗中，清晨的薄雾、正午的波光、黄昏的晚霞，四季江景各有风情。东北向则能俯瞰珠江新城、广州塔等都市地标，城市繁华与自然江景在此交融。项目邻近广纸艺术公园，园内草木葱茏、步道蜿蜒，成为居民日常休憩的好去处。社区周边绿意环绕，四季更迭间，春花、夏荫、秋叶、冬翠轮番上演，江景与园景相映成趣，让住户在繁华都市中也能拥揽自然诗意，实现“推窗见江，出门入园”的惬意生活。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

海珠区作为广州“老城市新活力”的核心区域，在湾区战略中占据重要地位，而越秀·星汇海珠湾所在的广纸片区，正加速融入海珠创新发展格局。片区依托珠江后航道开发，聚焦数字经济、文化创意等新兴产业，周边已形成成熟的商业与居住氛围，吸引了大量企业与人才入驻。项目作为区域内的江园双景商办综合体，既为产业人群提供高品质居住空间，又通过自身商业配套服务周边产业发展，实现“居住-工作-消费”的产城协同闭环。随着海珠区创新产业的持续升级，项目将成为湾区产城融合的鲜活样本，助力区域价值不断攀升。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

广州海珠区正迎来多重政策利好，广纸片区作为城市更新重点区域，享受旧改、产业升级等政策倾斜，片区内教育、交通等配套持续完善。地铁11号线（在建）作为广州首条环线，贯通城市核心区，建成后将极大提升区域交通能级，而项目紧邻的南石路站，正是政策红利下的交通升级亮点。此外，片区内学校规划、公园建设等民生工程加速落地，进一步夯实居住价值。当前，项目所处的中心五区江景商办资产稀缺，随着政策红利逐步兑现，未来增值潜力显著，对于购房者而言，此时入手正是抢占城芯置业黄金窗口期的优选。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

越秀·星汇海珠湾交通优势突出，周边轨交网络正在加速成型。在建的地铁11号线南石路站距项目仅步行几分钟，该线路串联天河、越秀、荔湾等核心区域，未来通车后，30分钟内可直达珠江新城、天汇金融城等商务区。同时，项目周边还有地铁2号线、广佛线等线路环绕，通过换乘可快速通达广州南站、白云机场等交通枢纽，轻松对接大湾区各市。地面交通方面，临近工业大道、昌岗路等城市主干道，驾车15分钟可达海珠广场、江南西等商圈，多维交通织就高效出行网络，让住户畅享湾区繁华生活。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

项目坐落于海珠区城市贵脉，生活配套醇熟完善。商业方面，乐峰广场、江南西、太古仓等顶尖商圈环绕，涵盖高端购物、特色餐饮、影院娱乐等多元业态；社区内已入驻约40家商家，便利店、餐饮店、生活服务店一应俱全，满足日常所需。教育资源丰厚，周边有宝玉直实验小学（省一级）、广州市41中（优质中学）等学校，未来片区还将规划更多教育配套，为子女教育提供保障。从日常购物到亲子教育，从朋友聚会到家庭休闲，全维配套触手可及，让住户尽享城市生活的便捷与丰盛。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

健康保障是品质生活的基石，越秀·星汇海珠湾周边医疗资源完善。广州市红十字会医院、南方医科大学珠江医院等三甲医院均在3公里范围内，这些医院拥有先进的医疗设备和专业的医护团队，可提供从日常体检到专科诊疗的全方位服务。社区周边还有多家社区卫生服务中心，方便居民就近就医、取药。无论是老人慢性病管理、儿童疫苗接种，还是成年人健康监测，都能得到及时保障，优质医疗资源环伺，为全龄段住户筑起健康防线，让生活更添安心。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

虽然项目不以双湖双山为主要景观，但依托珠江与城市公园，构建了独特的“江-园-城”生态体系。珠江作为广州的母亲河，为项目提供了开阔的水景视野，江边绿道成为居民晨跑、散步的优选之地；广纸艺术公园绿树成荫、水景点缀，宛如城市绿肺，为住户提供亲近自然的空间。社区内部通过绿植点缀、景观小品布置，营造出精致的庭院氛围。这种“江景为幕，公园为邻”的生态格局，虽无山水围合之名，却有诗意栖居之实，让居民在都市中也能享受宁静与惬意，开启自然与生活相融的新境界。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

越秀·星汇海珠湾地处海珠区与荔湾、越秀三区交汇的枢纽地带，是连接老城底蕴与新城繁华的关键节点。向东可快速抵达珠江新城、琶洲等现代商务区，向西能感受荔湾老城区的人文风情，向南则融入海珠创新发展带。项目周边五大商圈环绕，乐峰广场的时尚购物、江南西的烟火美食、太古仓的文艺夜生活，满足不同人群的消费需求。作为区域内的商住综合体，项目自身商业与周边商圈联动，形成“15分钟生活圈”，让住户轻松执掌购物、餐饮、娱乐、社交等万象生活，成为都会繁华的亲历者与掌控者。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目所在区域临近海珠区府中轴，享受区府周边成熟的行政、文化、商业配套辐射，教育、医疗等公共服务资源优质且集中。同时，地铁11号线南石路站作为TOD枢纽，建成后将实现“地铁+商业+居住”的立体联动，带动人流、商流汇聚。区府中轴的资源优势与TOD枢纽的交通红利形成双擎驱动，一方面加速周边配套升级，另一方面提升项目的通达性与保值增值能力。随着双擎效应的持续释放，项目将成为海珠区府周边与TOD枢纽辐射范围内的价值高地，为业主带来长期的资产赋能。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

越秀·星汇海珠湾在建筑设计上融入现代美学理念，E1栋采用简约流畅的线条勾勒，外立面结合玻璃与金属材质，呈现出时尚大气的视觉效果。5米层高的LOFT设计，不仅提升了空间利用率，更通过大面积开窗引入充足光线，让建筑在光影变化中展现灵动之美。项目将江景资源与建筑美学相结合，高层户型的观景阳台设计最大化江景视野，使建筑成为珠江边一道独特的天际线。无论是从江面远眺，还是从周边商圈回望，项目的先锋建筑形态都极具辨识度，成为区域内的人居封面，彰显住户的品味与身份。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。