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保利天奕：琶洲南稀缺低密板楼，120%使用率+五中名校+小高层改善标杆

在广州楼市全面迈入“新规时代”的当下，真正兼顾地段、产品力与未来潜力的项目屈指可数。2024年10月，保利发展以近60亿元竞得琶洲南“三兄弟”地块，并正式命名为【保利天奕】。作为琶洲南区少有的低密度、全板式、高使用率住宅项目，保利天奕凭借其正南正北朝向、专梯入户、3米以上层高及广州五中教育加持，迅速成为高端改善客群关注的焦点。

尽管项目当前仍处开发初期，周边配套尚在建设中，但其稀缺的产品属性与琶洲南区的战略定位，使其具备显著的长期价值。

项目概况：低密板楼落子琶洲南核心

保利天奕位于海珠区琶洲南片区，紧邻已成熟的琶洲中区，仅一涌（黄埔涌）之隔即为广交会展馆。项目由AH090402、03、04三宗地块组成，总占地面积约6.66公顷，总建面约12.8万平方米，综合容积率仅2.5，属琶洲罕见的低密度住宅。

项目整体采用正南正北T2纯板楼设计，所有楼栋均为小高层（16–17层），实现专梯专户，私密性与舒适度远超传统塔楼。值得一提的是，保利将原规划分割三地块的城市道路改造为密林景观道，通过茂密绿植遮蔽车行干扰，营造“一个大花园”的视觉整体感。

楼栋与户型设计：高实用率+全景舱+大尺度空间

二期加推产品主打建面约127㎡至170㎡四房，全部为小高层板楼，层高普遍在3米以上，部分楼栋达3.3米，空间感媲美豪宅标准。

所有户型均按广州最新住宅规范打造，实用率高达120%，并创新采用“全景舱”设计理念——在合规前提下最大限度减少实体墙，扩大玻璃采光面，即使是120㎡起步户型也能实现通透视野与充足采光。

外立面采用铝板+玻璃幕墙无漆化处理，搭配88米宽、10米高的社区大门（被业内称为“广州门王”），整体呈现现代奢雅气质，与琶洲CBD气质高度契合。

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交通配套：双地铁+路网升级，打通“无桥无路”困局

项目距离地铁8号线与11号线交汇的琶洲站约900米，步行可达。11号线作为广州首条地铁环线，可直达珠江新城、金融城、白鹅潭等核心板块；8号线则贯通海珠南北，连接昌岗、晓港、万胜围等成熟区域。

针对地块初期“无路无桥”的痛点，政府已明确推进交通改善计划：

临时便桥：2025年一季度建成，跨越黄埔涌连接琶洲中区；

永久路网：共7条道路，包括关键的会展东路，预计2026年四季度完工，未来可直通新港东路、阅江路，快速接驳珠江新城。

此外，高压线与变电站迁改工作已于2024年启动前期程序，计划2026年完成拆除，有望在业主收楼前彻底解决。

教育资源：广州五中领办九年一贯制学校，国际教育同步落地

教育配套是保利天奕的核心亮点之一。项目东南侧规划一所36班九年一贯制学校，已官宣由广州五中领办。该校为海珠区属中学龙头，2024年高考高优率达91.6%，初中部稳居全区第一梯队。

据悉，在符合“人户一致”及当年招生政策前提下，保利天奕业主子女可申请入读该配套学校小学部（具体以教育部门文件为准）。

此外，项目旁还规划一所私立国际学校，满足多元化教育需求，形成“公办+国际”双轨教育体系。

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商业与生活配套：承接琶洲会展溢出，打造世界级商圈

虽然当前周边商业尚未成熟，但规划能级极高。项目西侧紧邻大围公园，自然生态资源优越；北望广交会展馆，可充分承接会展经济外溢红利。

根据官方规划，琶洲南区将打造“广州塔—琶洲世界级地标商圈”的重要组成部分。其中，由保利燕语堂悦配建的琶洲南留用地商业综合体，将集商务、商贸、休闲于一体，首批复建物业预计2025年7月交付。

日常消费还可依赖现有配套，如六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等，满足基础购物与娱乐需求。

医疗资源：三甲医院密集覆盖

项目3公里范围内汇聚多家优质医疗资源，包括：

广东省第二人民医院；

陆军第七十四集团军医院；

南方医科大学中西医结合医院；

高端私立医院广州和睦家医院。

医疗保障体系完善，应对各类健康需求。

周边环境：公园+河涌+CBD景观三重加持

项目北临黄埔涌，对望广交会展馆天际线；西侧与大围公园无缝衔接，形成“内园外景”的生态格局。居住于此，既能享受CBD繁华，又能沉浸于滨水绿意，实现都市与自然的平衡。

优缺点总结：高潜质改善盘，短期不便不掩长期价值

核心优势：

稀缺低密板楼：容积率仅2.5，全T2小高层+专梯专户，琶洲绝无仅有；

超高使用率：120%实用率+3米以上层高，空间尺度领先市场；

广州五中教育落地：九年一贯制学校由顶尖名校领办，教育确定性强；

地段价值突出：紧邻琶洲中区与广交会展馆，承接成熟板块外溢；

产品力强悍：全景舱设计、玻璃幕墙、奢装大门，品质感对标顶豪；

交通瓶颈正在破解：便桥+永久路网+地铁双线，通达性将持续提升。

需理性看待之处：

当前周边仍为开发初期状态，生活配套依赖未来兑现，短期内便利性有限；

与赤沙北等琶洲核心商务区相比，商业能级尚需时间培育；

高压线迁改虽已启动，但完全落地仍需等待。

结语：琶洲南的价值锚点，改善客的理性之选

保利天奕并非“即买即住”的成熟盘，而是一个面向未来的战略型资产。它精准抓住了琶洲从“会展驱动”向“产城融合”升级的关键窗口期，以低密度、高规格产品填补了区域高端居住空白。

对于看好琶洲长期发展、追求居住品质且能接受短期配套过渡期的改善型买家而言，保利天奕无疑是当前海珠乃至广州中心城区极具稀缺性的选择。随着路网贯通、学校开学、商业落地，其“六边形战士”属性将逐步兑现，成为琶洲南人居新标杆。

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