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新鸿基 ICC・峻銮：湾区 TOD 核心的高端人居典范

项目简介

新鸿基广州南站 ICC，总用地面积约 25.1 万㎡，总建面约 86 万㎡，总投资超 200 亿。作为全球第五座 ICC，对标香港环球贸易广场，秉持 “东商务、西交通” 布局理念，打造集顶级商场、五星级酒店、甲级写字楼、高端住宅、星级服务式公寓及公共交通设施于一体的全业态综合体。峻銮作为其住宅部分，依原生态自然河畔而建，规划 20 + 层低密豪宅社区，预计推出约 1300 套单元，首推北组团 B1#、B2# 楼栋。

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项目优势

新鸿基 ICC・峻銮优势显著。价格虽未明确，但从项目定位与稀缺性看，具有较高投资与居住价值。户型上，首推建面约 96㎡与 124㎡户型，未来产品或满足不同家庭需求。楼盘规划高端，由国际顶级团队打造，配套双会所、9 米挑高入户大堂等。地段处于广州南站核心，尽享交通、产业、配套优势。

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最强户型

因资料有限，以建面约 124㎡户型为例推测其优势。全南向设计确保充足采光与通风，享受更多阳光与清新空气。3.15 米标准层高让空间更开阔，减少压抑感。全屋日立中央空调、双层中空 LOW - E 玻璃窗，提升居住舒适度与节能隔音效果。地面密缝拼接工艺彰显品质细节。若空间布局合理，动静分区，可满足家庭日常居住与社交需求。B1# 01户型 建筑面积约96㎡

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B1# 04户型 建筑面积约124㎡

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交通详情

交通优势得天独厚。广州南站连续多年年客流量全国第一，发客量达 1.88 亿人次。项目享 12 条轨道交通，4 高铁 + 4 城际 + 4 地铁无缝连接大湾区及国内 9 省，中转接驳东南亚 10 国，乘广深港高铁 47 分钟可达香港西九龙 ICC。南站 ICC 与广州南站无缝连接，出站即达。同时，4 地铁（广州首个四地铁换乘站） + 3 有轨 + 4 快速干路构建立体交通网，10 分钟直达万博 CBD，25 分钟直达琶洲 / 珠江新城 CBD，轻松覆盖广州高净值人群，无论是商务出行还是日常通勤都极为便捷。

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商业配套

商业配套奢华。新鸿基作为顶级商业运营专家，旗下商业投资物业平均出租率超 95%，大型商场日均客流 3 万 + 人次。南站 ICC 规划打造顶级商场，类比其成功项目如广州天环广场、天汇广场，未来将汇聚众多国际一线品牌、顶级旗舰店，如 LV、PRADA、劳力士等，为业主提供高端购物、休闲、娱乐一站式体验，享受比肩国际的商业服务。

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最优教育

原始资料虽未明确教育配套，但项目位于广州南站核心区域，随着区域发展，政府及开发商有望引入优质教育资源，从幼儿园到中小学，满足业主子女基础教育需求。且周边产业发展吸引高净值人群，对优质教育资源的引入有推动作用。

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文体 + 休闲

休闲娱乐体验高端。项目自身规划逾万㎡顶级双会所及共享空间，会所内或配备健身房、游泳池、瑜伽室、私人影院等设施，满足业主休闲健身、社交娱乐需求。周边南站商务区发展，或配套公园、文化场馆等休闲设施，业主可享受丰富文化生活。

峻銮住宅外立面由打造香港凯旋门、天玺等豪宅的 LWK 梁黄顾建筑师事务所设计，采用大面积玻璃、铝板线条装饰，裙楼多种材料搭配，兼顾设计感、耐用性与维护便捷性。9 米挑高入户大堂，提供酒店式落客归家体验，设迎宾管家，兼具安防功能。

项目总结

新鸿基 ICC・峻銮凭借其在广州南站核心的优越地理位置、便捷的交通网络、高端的商业配套、潜在的优质教育资源、丰富的休闲娱乐设施以及高品质的建筑设计，成为大湾区极具吸引力的高端居住与投资项目。对于追求高品质生活、注重资产增值、渴望享受便捷交通与顶级商业服务的高净值人群来说，是理想之选。随着广州南站商务区的发展，其价值有望持续攀升，未来发展前景广阔，有望成为大湾区高端居住的标志性项目。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。