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越秀观樾：天河芯湖居封面，低密奢宅的终极答案

Part.1 优点综述：天河芯+湖居+低密，三重稀缺价值叠加

在广州楼市的高端赛道上，真正能同时集齐“核心地段、自然生态、低密尺度”三大要素的项目，凤毛麟角。而越秀观樾，正是这样一个打破常规的存在。

作为越秀地产“樾系”豪宅基因的最新力作，越秀观樾落子天河智谷CTD（中央科创区），与珠江新城、金融城构成“CBD+CTD”双核驱动格局。这里不仅是广州第三中轴的核心腹地，更是未来城市发展的第四极。项目坐拥51万方超大体量，却以仅1.91的容积率，打造出近五年来中心四区罕见的低密住区——在寸土寸金的天河，这本身就是一种奢侈。

更难得的是，项目三面环湖，太阳湖、月亮湖、中心湖环绕其间。越秀对三大湖体进行系统性生态治理，水质达三类饮用水标准，并构建“两湖一谷三桥七园十节点”的滨湖景观体系，真正实现“推窗见湖、出门入园”的城央湖居理想。

从品牌背书到地段潜力，从自然资源到产品力，越秀观樾几乎囊括了高端改善客群最在意的所有维度。它不是简单的一处住宅，而是一种生活方式的宣言——在繁华与静谧之间，找到完美平衡点。

Part.2 户型鉴赏：140–252㎡全系大平层，湖景头排藏品级产品

越秀观樾的产品线聚焦纯粹改善需求，主力户型为140㎡、170㎡、200㎡及252㎡四大面积段，均为大面宽、全南向、高得房率的大平层设计，充分契合高净值人群对空间尺度与生活仪式感的追求。

其中，252㎡湖景头排单位堪称项目的“压轴之作”。占据临湖第一排位置，拥有无遮挡的270°环湖视野，清晨可看湖面薄雾氤氲，傍晚可赏落日余晖洒满水面。户型采用LDKB一体化布局，约9米超大横厅连接全景阳台，主卧套房配置独立衣帽间与双台盆卫浴，私密性与舒适度兼备。每一处细节都经过国际设计团队反复打磨，兼顾美学与实用。

140㎡起步户型虽为入门级，但同样不妥协品质。四房两卫格局，南北通透，双阳台设计（生活阳台+景观阳台），满足三代同堂或二胎家庭的多元需求。即便是最小面积段，也做到了户户朝南、户户看景，杜绝“牺牲实用性换低价”的常见套路。

整体来看，越秀观樾的户型设计摒弃了过度炫技的复杂动线，回归居住本质——通透、安静、有光、有景。在天河核心区，这样的产品已属稀缺，而能同时拥有湖景资源的，更是屈指可数。

Part.3 基本信息：国企匠造，低密大盘奠定长期价值

项目名称：越秀观樾

开发商：越秀地产（广州国资控股，深耕本土40余年）

项目位置：广州市天河区世界大观板块，天河智谷CTD核心区

占地面积：约51万㎡（连片开发，整体规划统一）

容积率：1.91（项目自身），板块综合容积率低至1.04

产品类型：纯板式大平层住宅

主力面积：140㎡、170㎡、200㎡、252㎡

物业类型：高端住宅

物业服务：越秀商管，提供108项国际服务礼序，涵盖礼宾、安防、家政、社群运营等全维度

值得一提的是，越秀地产素有“一条中轴，半壁越秀造”的美誉。从二沙岛到珠江新城，再到琶洲南TOD，其打造的每一个标杆项目都成为区域价值跃升的催化剂。越秀观樾延续这一传统，不仅是一次产品升级，更是一次对天河人居标准的重新定义。

Part.4 配套介绍：20分钟畅达“金珠琶”，全能生活圈已成型

交通：5横4纵路网，高效通勤无压力

项目周边构建“5横4纵”立体交通网络，20分钟内可快速抵达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。通过广园快速、华快、大观路等主干道，无论是前往天河CBD上班，还是去琶洲参展，都极为便捷。未来随着天河智谷内部路网进一步完善，出行效率还将提升。

教育：全龄段优质资源环伺

5公里范围内覆盖4所幼儿园、6所中小学、3所中学及5所国际学校，包括知名的执信中学天河校区、清华附中湾区学校等。无论孩子处于哪个成长阶段，都能就近享受优质教育资源，省去长途接送烦恼。

医疗：15分钟健康守护圈

项目15分钟车程内汇聚7家综合性医院，包括中山六院、暨南大学附属第一医院（华侨医院）、天河区人民医院等，三甲医疗资源触手可及，为家庭健康提供坚实保障。

商业：滨湖艺术街区+三大CBD商圈联动

板块内规划5块商业用地，未来将打造滨湖艺术街区，引入文化、零售、餐饮等多元业态。同时，20分钟内可直达珠江新城天汇广场、太古汇，金融城山姆会员店，琶洲保利广场等高端商业体，满足日常购物到奢侈品消费的全层级需求。

休闲与文体：全运会主场旁的运动生活

项目毗邻第十五届全国运动会主赛场——奥体中心，周边拥有足球场、射箭场、马术场等国际级运动设施。此外，三大湖区本身即是天然的慢跑道与亲子活动空间，晨跑、骑行、露营、垂钓皆可在家门口实现。“四时花开，四季常青”的园林环境，让每一次归家都如度假。

Part.5 规划与发展：CTD+CBD双核驱动，天河第四极崛起

越秀观樾所在的天河智谷，正经历前所未有的战略升级。过去，人们只知“金珠琶”是广州经济引擎；如今，CTD（中央科创区）被官方明确提升至与CBD同等高度，形成“双核驱动”新格局。

天河智谷已聚集小鹏汽车、网易、佳都科技等头部科技企业，未来还将引入更多人工智能、数字经济、生物医药等高精尖产业。大量高收入人才涌入，将直接带动区域居住需求与资产价值攀升。

与此同时，政府持续投入基建与公共服务：地铁19号线（规划中）有望设站，智慧交通系统逐步落地，生态修复工程持续推进。越秀观樾所处的世界大观片区，作为天河少有的连片可开发地块，已成为政府重点打造的城市更新样板。

可以预见，在未来5–10年，这里将从“潜力板块”蜕变为“成熟高端住区”，而越秀观樾凭借先发优势与产品力，无疑将成为区域价值的锚定者。

Part.6 结语总结：不是所有湖居都叫“越秀观樾”

在广州，湖居项目不少，但能在天河核心区、拥有三大原生湖泊、且由国企低密开发的，唯越秀观樾一家。它既不像远郊盘那样牺牲通勤效率，也不像老城区旧改项目那样局促压抑。它用51万方的体量、1.91的容积率、三湖环绕的生态基底，以及五大国际大师联袂的设计，重新诠释了什么是“真正的城央湖居”。

对于追求资产保值、生活品质与自然体验的购房者而言，越秀观樾提供的不仅是一套房子，更是一种稀缺的生活方式——在城市的脉搏中，安放一片宁静湖岸。

当城市发展进入“精耕时代”，地段、生态与产品力的三重稀缺，才是穿越周期的硬通货。越秀观樾，或许就是你在天河最后的机会，去拥有一席真正意义上的低密湖居。

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