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🔘保利越秀天启🔘

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1. **城央贵脉：广州西翼CBD中轴·聚龙湾价值高地**

保利越秀·天启鼎立荔湾聚龙湾片区，踞守广钢新城、广船新城、白鹅潭商务区的核心交汇点，是广州“西翼CBD中轴”的战略支点。聚龙湾作为政府与珠实联合打造的产城融合示范区，肩负广州西部经济文化复兴使命，商业巨头太古集团抢先进驻，规划建设中国第四座“太古里”，将打造“太古汇+太古里”复合业态的五星级购物中心。项目北望白鹅潭千亿配套，南邻广钢中央公园，占位广州珠江沿岸高质量发展带，土地价值因“四大新城交汇+太古商业赋能+产城规划”而成为荔湾投资与自住的双重优选。

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2. **多维枢纽：11号线上盖·五维交通网络**

交通实现“地铁+轨道+桥梁+隧道+水路”五维联动：距地铁11号线沙涌站仅300米，作为广州首条环线，19个换乘站可直达珠金琶CBD，无需换乘即可串联5大区；规划佛山11号线与项目形成双地铁覆盖，鹤洞大桥、洲头咀隧道等四桥五隧道构成立体路网，5分钟直达海珠，15分钟抵达广州南站，30分钟通达珠江新城。项目周边规划水上巴士站点，构建“半小时城央生活圈”，在广州西翼CBD的交通规划中，成为连接广佛的枢纽节点。

3. **生态宜居：200米亲江·滨江生活带**

项目距珠江江岸线直线距离200米，举步可达聚龙湾滨江休闲区，规划有滨江步道、亲水广场等设施，还原江居生活场景。社区内部打造“一轴三园”景观体系，绿化率达30%，与广钢中央公园、花地生态园形成生态呼应。部分高层户型可享一线江景，89-119㎡住宅产品配置景观阳台，将江景与园景引入室内，在荔湾高密度开发区域中，构建“城央江景+社区园林”的双重生态体验。

4. **优教护航：百年真光·全龄目送式教育**

教育配套以“名校+便捷”为核心：一路之隔即真光中学（高优上线率72.8%），项目内配建幼儿园，1.5公里范围内覆盖4所幼儿园、5所小学和5所中学，形成从启蒙到高中的完整教育链。真光中学作为百年名校，师资力量雄厚，业主子女步行即可抵达，真正实现“目送式教育”。在荔湾教育资源紧张的背景下，“名校近邻+全龄覆盖”的教育配套，精准解决家长对优质教育的需求。

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5. **美学地标：现代简约·双国企建筑范本**

建筑设计采用现代简约风格：外立面以玻璃幕墙与金属线条组合，线条流畅大气，与聚龙湾“岭南特色产城”的规划定位相呼应。住宅与公寓产品分区布局，形成错落有致的城市天际线，社区入口参照酒店式落客标准，艺术雕塑与水景营造归家仪式感。虽未邀请国际团队操刀，但保利与越秀两大国企的开发经验，确保建筑品质与美学设计的平衡，成为聚龙湾片区的人居标杆。

6. **低密私域：商住分区·多元居住圈层**

项目容积率3.5，规划住宅与公寓产品，主力户型89-119㎡三至四房，41-53㎡复式公寓，通过商住分区实现居住氛围的纯粹性。住宅部分2梯4户设计，得房率超85%，吸引老城改善家庭与新广州人；公寓部分双钥匙、LOFT设计，满足投资与创业需求。社区人车分流，车位比1:1.2，居住人群涵盖企业白领、投资者、创业者等，形成多元化的活力圈层。

7. **配套齐全：太古里+滨江商业·全能生活圈**

商业配套呈现“顶级规划+成熟现有”双轮驱动：左拥规划中的太古里（广州第四座），右揽香港置业广场滨江综合体，1公里内商业能级对标珠江新城；自身配建社区底商，满足日常消费。医疗资源方面，3公里内广东省中医芳村分院、广州市脑科医院等三甲医院，为健康保驾护航。项目通过“顶级商业规划+老城成熟配套”，构建10分钟全能生活圈，既有未来想象空间，又享当下生活便利。

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8. **智享生活：国企物业·智能安防体系**

社区搭载保利物业“六重安防”系统，包括人脸识别门禁、24小时监控、电子巡更等，越秀物业的港式管家服务提供代客泊车、快递代收等专属服务。公共区域设智能快递柜、电动车充电桩，公寓产品预留智能家居接口，实现灯光、空调的远程控制。双国企物业的精细化管理与基础智能化结合，提升居住与办公的安全便捷性，尤其适合注重服务细节的城市精英。

9. **国企匠造：保利越秀联袂·实力保障**

由国资委龙头央企保利发展与实力国企越秀集团联合开发，保利作为广钢城缔造者，越秀作为广州城市中轴缔造者，双国企背书确保资金实力与工程品质。项目施工采用标准化流程，从建材选择到工艺把控均执行高标准，部分房源已为准现房，购房者可实地考察品质。双国企“重口碑、重兑现”的开发理念，为项目的工程进度与居住品质提供坚实保障。

10. **奢装品质：高使用率·多功能空间美学**

精装以“实用+创意”为核心：住宅产品85%超高使用率，89㎡实现三房两卫，106㎡打造四房，空间布局紧凑实用；公寓产品41㎡双钥匙设计可“一层住一层租”，53㎡LOFT买一层用两层，部分户型可明火，带阳台，满足居住、办公、投资多元需求。装修选用知名品牌材料，厨房配备品牌厨具，卫浴采用优质五金，细节处如全屋隔音玻璃、收纳系统等，针对性解决小户型的使用痛点，以“低总价+高拓展性”成为荔湾性价比之选。

**购买建议**：保利越秀·天启适合预算200-600万的刚需、首改家庭及投资者。核心优势在于“11号线上盖+太古里规划+真光中学近邻”，41㎡公寓200万起、89㎡三房400万起的门槛，相比广钢、广船千万级住宅更具性价比。需注意公寓产品为商业产权、部分户型临路等问题，但在聚龙湾加速开发、太古商业落地的背景下，项目以“交通确定性+商业规划+双国企品质”成为荔湾置业的优选。建议重点关注89㎡三房的性价比与119㎡江景四房的居住舒适性，把握广州西翼CBD发展的红利期。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧