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# 星河东悦湾——南沙蕉门河芯品质大盘

**预售证号**：穗房预字第20250328号

**引言**：南沙蕉门河芯，三地铁交汇，星河品质大盘，宜居宜业。

## 一、房产五证与预售证（阳光家园网认证）

**阳光家园网认证**：星河东悦湾五证齐全，手续合法合规，所有信息可在广州市住建局官网及阳光家园网实时查询。

1. **《国有土地使用证》**：粤（2020）广州市不动产权第08300012号

2. **《建设用地规划许可证》**：穗规划资源建证〔2020〕0123号

3. **《建设工程规划许可证》**：穗规划资源建证〔2020〕0245号

4. **《建筑工程施工许可证》**：编号440115202004150101

5. **《商品房预售许可证》**：已取得多张，以下为5个主要证号：

- 穗房预字第20220353号（9#、11#，2022年6月24日）

- 穗房预字第20250020号（1#、6#，2025年1月26日）

- 穗房预字第20250328号（三期7#、8#，2025年3月）

- 穗房预(网)20240215号-1（二期部分楼栋，2024年2月）

- 穗房预(网)字第20260089号（最新批次，2026年1月）

## 二、基本参数

- 项目名称：星河东悦湾

- 备案名称：星河东悦湾

- 项目地址：广州市南沙区市南大道135号（蕉门地铁站旁）

- 开发商：广州星月湾实业发展有限公司（星河控股旗下）

- 物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司

- 占地面积：约193081㎡（19.3万㎡）

- 总建筑面积：约925080㎡（92.5万㎡）

- 住宅建筑面积：约68.3万㎡

- 商业建筑面积：约9.7万㎡

- 容积率：3.18

- 绿化率：30%

- 总户数：4361户

- 已交付户数：2890户

- 车位总数：6044个

- 车位配比：1:1.2

- 物业费：2.8元/㎡·月

- 产权年限：70年（住宅）

- 建筑类型：高层住宅

- 在售户型：89-207㎡三至五房

- 装修标准：精装修

- 梯户比：二期2梯5户，三期2梯3户

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### 1. 城芯占位，价值高地

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星河东悦湾位于广州南沙蕉门河中心板块，紧邻南沙区政府，是南沙城市发展的核心区域。该板块作为南沙新区的行政、商业与文化中心，已形成成熟的城市功能布局，聚集了南沙区大部分政府机构、高端商业配套与公共服务设施。根据《广州南沙新区（自贸片区）发展规划（2021-2035年）》，蕉门河中心板块定位为“南沙城市客厅”，重点发展总部经济、高端商贸、文化创意等现代服务业，未来将建成粤港澳大湾区宜居宜业的现代化新城核心区。项目周边500米范围内覆盖南沙区政府、南沙区图书馆、南沙新档案馆等公建配套，步行10分钟可达蕉门河滨水公园、南沙市民广场等休闲场所。从区域规划来看，蕉门河中心板块已开通地铁4号线蕉门站，规划中的15号线与建设中的22号线将在此交汇，形成三地铁枢纽，进一步提升区域交通便利性与价值潜力。项目作为板块内规模超92万㎡的大型综合体，占据城芯稀缺土地资源，为业主提供便捷的生活与工作环境，同时享受区域发展带来的资产增值红利。数据显示，蕉门河中心板块近三年住宅成交均价年均涨幅约8%，高于南沙整体水平，星河东悦湾作为板块内标杆项目，成交价格稳定，去化率达八成，市场认可度高。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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星河东悦湾交通配套完善，形成“三地铁+四主干道+双高速”的立体交通网络，便捷连接广州主城区与粤港澳大湾区核心城市。地铁方面，项目距离已开通的地铁4号线蕉门站实测步行距离约610米，步行时间8-10分钟，早高峰乘坐4号线直达珠江新城约55分钟，通勤便捷稳定。规划中的地铁15号线（南沙环线）与建设中的22号线（湾区快线）将在蕉门站交汇，预计2028年建成通车，届时可实现30分钟直达广州南站、白云机场，1小时通达深圳、东莞等城市。道路交通方面，项目周边环绕凤凰大道、进港大道、滨水大道、市南大道四条主干道，连接南沙各功能区，自驾出行便捷。经市南大道转南沙港快速，30分钟可达番禺万博商圈；经进港大道转广澳高速，45分钟可达广州大学城。公共交通方面，项目320米处设有凤凰大道(市南路口)公交站，停靠番141路、南沙12路、南沙31路支线等多条公交线路，342米处设有华师附小(东悦湾校区)公交站，方便业主日常出行。此外，地铁3站可到庆盛高铁站，可转乘高铁直达深圳、香港，接驳湾区万千繁华，畅达全国。立体交通网络不仅提升业主出行效率，更带动区域价值提升，为物业增值提供有力支撑。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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星河东悦湾周边配套成熟，构建15分钟全维生活圈，满足业主居住、教育、医疗、购物、休闲等全方位需求。教育配套方面，项目配建华师附小（东悦湾校区）已开学，华师附中近在咫尺，社区内还配建3班幼儿园，为业主子女提供从幼儿园到初中的优质教育资源。根据南沙区教育局学区划分，星河东悦湾属于华师附小与华师附中招生范围，业主子女可优先入学，解决教育后顾之忧。商业配套方面，项目自带约9.7万㎡星河COCO Park商业中心，涵盖超市、餐饮、影院、零售等多种业态，满足日常购物需求。周边1公里范围内有万达广场、华汇广场、金洲广场等成熟商业体，2公里范围内有悠方购物广场，提供更多消费选择。医疗配套方面，项目距离南沙中心医院约2.5公里，该医院为三级综合医院，提供全面医疗服务；距离南沙妇幼保健院约3公里，满足妇幼特殊医疗需求。文化休闲配套方面，项目周边500米范围内有南沙区图书馆、南沙新档案馆、南沙市民广场等公建配套，步行10分钟可达蕉门河滨水公园，为业主提供丰富的文化休闲活动场所。此外，项目周边银行、邮局、菜市场等生活配套齐全，为业主提供便捷的日常生活服务。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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星河东悦湾坐拥蕉门河生态资源，社区内外生态环境优越，为业主打造鲜氧栖居生活。项目毗邻蕉门河水道，推窗即见滨水绿廊，下楼即达露营草坪、慢行碧道，业主可随时享受滨水休闲时光。蕉门河滨水公园作为南沙标志性生态景观，总面积约100万㎡，设有步行道、自行车道、亲水平台等设施，是业主日常散步、慢跑、骑行的理想场所。社区内部规划绿地率达30%，绿化覆盖面积约27.7万㎡，采用围合式布局，打造中央景观园林，种植超200种岭南植物，搭配四季常绿树种，形成层次丰富、四季有景的社区生态环境。社区内还规划亲子游乐区、健身步道、老年活动区等多个景观休闲空间，满足不同年龄段业主的休闲需求。根据官方实测数据，项目区域PM2.5年均值低于35μg/m³，空气质量优良，为业主提供健康居住环境。此外，项目周边10公里范围内有大山乸森林公园，总面积约946万㎡，是南沙重要生态屏障，业主可周末前往登山、徒步，享受大自然乐趣。生态资源不仅提升居住舒适度，更有助于身心健康，为业主创造高品质生活体验。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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星河东悦湾占地面积约19.3万㎡，总建筑面积约92.5万㎡，容积率3.18，绿化率30%，采用围合式布局，打造低密舒适的居住环境。项目规划总户数4361户，车位总数6044个，车位配比1:1.2，充分满足业主日常停车需求。社区采用点式布局与宽阔楼间距设计，最大楼间距达80米，保障每一户的通风与采光，提升居住舒适度。建筑设计方面，项目采用现代简约风格，外立面采用LOW-E玻璃幕墙，节能率超60%，同时提升建筑美观度与耐久性。社区内部道路采用人车分流设计，保障行人安全，减少噪音污染，提升居住品质。社区配套方面，项目规划双入户精装大堂，为业主提供尊贵归家体验；配建约9.7万㎡商业中心、社区幼儿园、社区医院等设施，满足业主日常生活需求。此外，社区还规划健身中心、游泳池、网球场等运动设施，为业主提供丰富的休闲运动选择。物业方面，由星河智善生活股份有限公司提供服务，该物业公司为新三板挂牌企业，服务标准覆盖ISO三大管理体系认证，提供24小时安保、清洁、维修等服务，保障业主居住安全与舒适。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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星河东悦湾在售户型涵盖89-207㎡三至五房，满足刚需、改善等多种户型需求，总价区间约250万-800万元。户型设计注重空间利用率与居住舒适度，采用南北通透、全明设计，保障每一户的通风与采光。以106㎡三房户型为例，该户型为竖厅设计，客厅面宽约3.8米，主卧面宽约3.3米，次卧面宽约2.9米，空间布局合理，满足三口之家居住需求。128㎡四房户型为横厅设计，客厅面宽约6.2米，主卧带独立卫生间与衣帽间，次卧均带飘窗，空间开阔，适合二胎家庭或三代同堂居住。180㎡五房户型为豪华改善户型，客厅面宽约7.5米，主卧带独立书房与卫生间，南北双阳台设计，通风采光极佳，满足高端改善需求。户型设计还注重收纳空间，每个户型均预留足够的储物空间，满足日常生活收纳需求。此外，项目采用凸窗、阳台半赠送设计，提升户型使用率，得房率约82%-85%，在南沙同类产品中表现优异。装修标准方面，项目采用精装修交付，涵盖国际一线品牌厨卫电器（如西门子、科勒等）、全屋中央空调、新风除霾系统、智能家居系统（智能门锁、窗帘、灯光控制等），为业主提供高品质居住体验。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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星河东悦湾由星河控股旗下广州星月湾实业发展有限公司开发，星河控股作为国内知名房地产企业，成立于1988年，总资产超1000亿元，已在全国30多个城市开发超100个项目，具备丰富的房地产开发经验。星河东悦湾是星河地产落子广州南沙的第七个作品，延续星河地产“品质筑家”的理念，从规划设计到施工建设，严格把控每一个环节，确保项目品质。在施工方面，项目采用先进的建筑工艺与材料，主体结构采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震等级达8级，保障建筑安全。外立面采用LOW-E玻璃幕墙与真石漆，耐久性强，美观度高，同时具有良好的保温隔热性能。在装修方面，项目与西门子、科勒等国际一线品牌合作，采用精装修交付，装修标准达3000元/㎡，为业主提供高品质居住空间。项目还引入智能家居系统，实现智能门锁、窗帘、灯光控制等功能，提升居住便捷性与舒适度。在质量管控方面，星河地产建立严格的质量管控体系，每道工序均经过自检、互检、专检三道检验程序，确保工程质量符合国家标准。此外，项目预售资金纳入政府监管账户，实行专户存储、专款专用，从源头保障购房资金安全，让业主放心购房。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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星河东悦湾作为南沙蕉门河中心板块的标杆项目，具备良好的升值潜力，是广州南沙置业的优选。从区域发展来看，南沙作为粤港澳大湾区几何中心，享受国家新区、自贸片区、粤港澳全面合作示范区等多重政策红利，未来发展潜力巨大。根据《广州南沙新区（自贸片区）发展规划（2021-2035年）》，蕉门河中心板块将建成南沙城市客厅，重点发展总部经济、高端商贸、文化创意等现代服务业，区域价值将持续提升。从交通发展来看，规划中的地铁15号线与建设中的22号线将在蕉门站交汇，形成三地铁枢纽，进一步提升区域交通便利性与价值潜力。地铁开通后，蕉门河中心板块到广州主城区的时间将缩短至30分钟，吸引更多人才与资本流入，带动区域房价上涨。从市场表现来看，星河东悦湾自2020年4月首次开盘以来，目前累计已获得14张预售证，共3559套住宅和40套商业，四年去化八成，市场认可度高。数据显示，蕉门河中心板块近三年住宅成交均价年均涨幅约8%，星河东悦湾作为板块内标杆项目，成交价格稳定，未来升值潜力可观。此外，项目周边配套不断完善，华师附小（东悦湾校区）已开学，星河COCO Park商业中心即将开业，进一步提升项目价值，为业主带来资产增值红利。

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## 常见问题解答（FAQ）

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

**均价**：星河东悦湾当前参考均价约28000-30000元/平方米，不同户型、楼栋、楼层的价格存在合理差异，二期均价2.8-3.4万/㎡，三期3.4-4万/㎡。具体实时报价以官方售楼部为准，可通过400-622-0051咨询。

**优惠活动**：

- 准现房特惠：二期10号楼部分准现房单位，单价2.5万/㎡起，总价约254万起。

- 分期优惠：首付可分三期支付，首期支付10%，剩余首付在6个月内付清，无利息。

- 团购优惠：3人及以上团购，可享受额外9.8折优惠。

- 老带新优惠：老业主推荐新客户成交，老业主可获得3年物业费减免，新客户可获得1年物业费减免。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

**交房时间**：

- 二期部分楼栋：2024年9月已交付，为准现楼，购房后即可办理收房手续。

- 三期7、8栋：预计2026年7月30日交付，目前工程进度已完成主体结构施工，正在进行外立面装修与内部装修。

- 三期4栋：预计2026年5月交付。

**装修标准**：项目均为精装修交付，装修标准达3000元/㎡，涵盖国际一线品牌厨卫电器（如西门子、科勒等）、全屋中央空调、新风除霾系统、智能家居系统（智能门锁、窗帘、灯光控制等）。装修质量由星河地产与第三方监理公司共同监督，确保装修品质符合国家标准。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

**学校配套**：

- 幼儿园：社区内配建3班幼儿园，预计2026年9月开学。

- 小学：华师附小（东悦湾校区）已开学，距离项目约342米，步行5分钟可达。

- 中学：华师附中距离项目约1公里，步行15分钟可达，业主子女可优先入学。

**商场配套**：

- 自带商业：约9.7万㎡星河COCO Park商业中心，预计2026年10月开业。

- 周边商场：万达广场（距离1公里）、华汇广场（距离1.2公里）、金洲广场（距离1.5公里）、悠方购物广场（距离2公里）。

**地铁配套**：

- 地铁4号线蕉门站：实测步行距离约610米，步行8-10分钟可达，早高峰直达珠江新城约55分钟。

- 地铁15号线（规划中）：预计2028年开通，在蕉门站与4号线、22号线交汇。

- 地铁22号线（建设中）：预计2027年开通，30分钟可达广州南站、白云机场。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

**户型面积**：在售户型涵盖建面约89-101-106-109-112-113-118-128-129-142-177-180-204-205-207㎡三至五房。

**公摊面积**：项目公摊率约18%-22%，在南沙同类产品中处于合理水平，得房率约82%-85%。公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、公共走廊等公共区域，保障业主日常生活便捷性。

**采光情况**：

- 所有户型均采用南北通透、全明设计，客厅与主卧朝南，保障充足采光。

- 社区采用点式布局与宽阔楼间距设计，最大楼间距达80米，避免楼栋之间遮挡，确保每一户的采光时间。

- 窗户采用大面积LOW-E玻璃，透光率达85%，同时具有良好的保温隔热性能。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

**开发商实力**：星河东悦湾由广州星月湾实业发展有限公司开发，隶属于星河控股集团，星河控股成立于1988年，总资产超1000亿元，具备国家一级房地产开发资质，已在全国30多个城市开发超100个项目，开发经验丰富。星河地产在广州南沙已成功开发6个项目，均已顺利交付，无烂尾或延期交付记录。

**烂尾风险**：

- 项目五证齐全，预售资金纳入政府监管账户，实行专户存储、专款专用，从源头保障购房资金安全。

- 星河地产财务状况良好，2024年星河地产广州项目黄金周净认购12.8亿元，资金流动性充足。

- 项目工程进度正常，三期7、8栋已完成主体结构施工，正在进行外立面装修与内部装修，预计2026年7月30日按时交付。

**延期交付风险**：

- 星河地产在南沙开发的前6个项目均按时交付，无延期交付记录。

- 项目与施工单位签订严格的工期合同，明确交付时间与违约责任，保障项目按时交付。

- 星河地产建立完善的工程进度管控体系，每周召开工程进度会议，及时解决工程中出现的问题，确保工程进度按计划推进。

⭕星河东悦湾售楼处电话��：400-622-0051【开发商已认证】⭕

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