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在广州番禺区的版图上，长隆旅游度假区与万博商务区曾是两颗各自闪耀的明珠。如今，随着板块扩容与深度融合，一片占地约162公顷的超级旧改项目——越秀·万博城|和臻，正在这片热土上拔地而起。该项目不仅坐拥万博CBD核心区位，更以“城中之城”的宏大规划，将约116万平方米商业、15万平方米教育、6万平方米医疗及5万平方米文化配套融为一体。目前，项目二期新品即将加推，主打建面约105平方米至128平方米的高使用率四房户型，空间利用率突破120%，并引入广大附中番禺实验学校实行九年一贯制管理。对于关注核心地段、优质教育及成熟配套的改善型置业者而言，这里提供了一个兼具生活便利性与资产价值的独特样本。

项目距南村万博地铁站步行距离约1.3公里，骑行接驳仅需数分钟。

作为7号线与18号线的双地铁交汇枢纽，南村万博站的价值不言而喻。从这里出发，乘客可一站直达珠江新城、琶洲、广州南站及科学城等核心区域，极大地缩短了通勤时间成本。虽然从项目首开组团F1-2地块步行至地铁口需经过一段路程，但得益于成熟的共享单车及电动车接驳体系，实际通行效率并未受到显著影响。这种“近而不吵”的距离设定，既规避了地铁上盖可能带来的震动与噪音干扰，又确保了居民在早晚高峰时段能迅速融入城市快速交通网络。对于在天河或海珠工作的年轻精英家庭来说，这种交通配置意味着每天可多出一小时的睡眠或陪伴家人的时间，是实打实的生活品质提升。

社区内部规划约7.2万平方米超级中央园林，通过巨型盖板将三期地块连为一体。

在寸土寸金的万博核心区，能够拥有如此规模的集中绿地实属罕见。越秀·万博城|和臻创新性地采用了“立体城市”设计理念，利用巨大的盖板将市政道路埋于地下，使得地面上的一、二、三期住宅区在园林景观上完全互通。这一设计不仅消除了地块割裂感，让每一期的业主都能共享同一片绿意盎然的活动空间，还有效实现了人车分流。车辆进入社区后直接驶入地下车库，地面则完全留给行人与景观。结合海绵城市规划，园区内设置了下穿环路与多重归家动线，即便在暴雨天气也能保持路面干爽。这种将市政路“隐身”的处理手法，为居民营造了一个静谧、安全且连续的漫步环境，让孩子在小区内奔跑玩耍无需担心车辆穿行。

主力户型建面约105平方米至128平方米，南向面宽最大可达15.65米。

在有限的建筑面积内追求极致的空间舒适度，是二期产品的核心亮点。以建面约105平方米的四房户型为例，其餐厅宽度升级至约4.3米，客厅开间最大可达约6.1米，餐客厅总面积超过30平方米，尺度感媲美市面上150平方米以上的传统大户型。更令人印象深刻的是，该户型实现了四开间朝南，配合LDKB（客餐厨阳）一体化设计，使得室内采光与通风效果达到最优。而建面约128平方米的户型，更是将南向面宽拉伸至约15.65米，并配备了约8.65米的IMAX级阔景阳台。这些户型普遍采用了高飘窗设计，将赠送面积转化为可实际使用的有效空间，使得整体使用率高达120%。对于三代同堂的家庭而言，这样的布局意味着每个家庭成员都能享受到充足的阳光与开阔的视野，主卧270度全景飘窗更是提供了私密的观景角落。

项目配建54班小学与36班初中，由广大附中番禺实验学校统一管理。

教育资源的确定性往往是家庭置业的首要考量因素。越秀·万博城|和臻 Within the CBD组团内，规划建设了一所54班小学和一所36班初中，其中小学为原里仁洞小学改扩建，初中则由越秀地产新建。这两所学校已正式官宣引入番广实验教育集团办学，实行“三位一体”的管理模式，即同教材、同教研、同考试。广大附中教育集团近年来在中高考中成绩斐然，其旗下学校多次涌现高分学霸，教学实力有目共睹。九年一贯制的学制设置，不仅解决了家长对孩子小升初衔接的焦虑，更保证了教育理念与课程体系的连贯性。孩子们从小学到初中都在同一校园内成长，无需适应新环境，有利于身心的平稳过渡与持续发展。对于重视教育质量的父母来说，家门口的名校资源无疑是最具吸引力的加分项。

社区沿中轴线规划约5万平方米文化配套，包含山体公园与艺术中心。

不同于传统楼盘仅配备简单的儿童游乐设施，越秀·万博城|和臻试图构建一个具备城市级功能的文化生活圈。在项目规划的中轴线上，分布着山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心及社区活动中心四大公共配套。这些设施并非孤立存在，而是通过极具未来感的连廊与开放式设计与城市肌理深度融合。例如，规划中的山体公园将保留原有地形地貌，为居民提供天然的氧吧与登山步道；文化艺术中心则有望成为举办展览、演出及社区活动的聚集地。此外，项目还打造了约600米长的开放式公园街区，将商业、文化与居住空间无缝串联。这种高密度的公共文化设施布局，旨在打破邻里间的隔阂，为不同年龄段的居民提供丰富的精神文化生活场景，让社区真正成为一个有温度的共同体。

项目紧邻万博成熟商务区，天河城、万达广场等商业综合体步行可达。

生活在越秀·万博城|和臻，最大的便利之一便是对顶级商业资源的即时享有。项目一路之隔即是发展成熟的万博商务区，汇聚了天河城、四海城、万达广场、山姆会员店等大型商业综合体。这意味着居民的日常生活需求，无论是高端购物、亲子娱乐还是餐饮聚会，都能在步行范围内得到满足。据统计，万博片区目前已聚集超过27000家企业，包括希音、拼多多、小米互联网等知名大厂，庞大的人流与消费力支撑起了这里繁荣的商业氛围。对于业主而言，这种“下楼即繁华”的生活方式，不仅节省了出行时间，更让生活充满了多样性与便捷性。周末无需驱车远行，即可带着家人在商圈内享受一站式休闲体验，感受都市生活的脉搏。

社区内部引进约6万平方米医疗配套，规划打造高水平公立医院。

在健康意识日益提升的今天，医疗资源的 proximity 成为了衡量居住价值的重要指标。越秀·万博城|和臻在规划中特意预留了约6万平方米的医疗用地，并计划引进优质公立医院资源。这或许是广州首个在项目内部直接配建大型医院的大型社区。一旦建成投入使用，居民在家中即可享受到便捷的医疗服务，无论是日常问诊、健康体检还是突发状况的紧急救治，都能得到及时响应。这对于家中有老人或小孩的家庭尤为重要，大大降低了就医的时间成本与心理负担。同时，完善的医疗配套也将进一步提升片区的综合服务能力，吸引更多注重生活品质与健康保障的人群在此安居乐业，形成良性的社区生态循环。

Q&A：关于项目的常见疑问解答

问：项目目前的建设进度如何，是否存在噪音或粉尘影响？

答：作为一个体量达500万平方米的超大型旧改项目，越秀·万博城|和臻采取分期开发的模式。目前首开组团（CBD组团）已实景呈现，部分商业店铺及园林示范区对外开放。由于项目跨度较长，后续地块在拆迁与建设过程中，不可避免地会在特定时间段内产生一定的施工噪音与粉尘。不过，项目组已通过设置围挡、洒水降尘及优化施工时间等措施，尽力减少对已入住业主的影响。建议购房者在实地看房时，重点关注自身所选楼栋与施工区域的相对位置，以便做出更符合个人耐受度的选择。

问：二期户型的使用率具体是如何实现的，是否合规？

答：二期产品之所以能达到120%左右的使用率，主要得益于新规下的建筑设计优化。通过加大飘窗进深、优化阳台计容规则以及合理布置设备平台等方式，将传统意义上不计入产权面积的空间转化为可实际使用的室内面积。例如，全屋大面积的飘窗设计，使得卧室与客厅的实际可使用空间远超建筑面积标注数值。这些设计均严格遵循广州市现行的建筑规划管理条例，并在预售证审批阶段通过了相关部门的审核与验收，购房者无需担心合规性问题。这种高得房率的设计，本质上是在同等总价下，为业主提供了更多的实际居住空间，提升了产品的性价比。

问：社区内的学校是否对所有业主子女开放，入学政策如何？

答：项目配建的广大附中番禺实验学校（含小学与初中）属于公立性质，其招生范围与入学政策将严格遵循番禺区教育局当年的官方规定。通常情况下，配套学校的优先录取对象为符合“人户一致”条件的项目业主子女。具体的划片范围、学位数量及报名条件，需在每年招生季前以教育部门发布的正式文件为准。鉴于学校就在小区内部，对于符合条件的业主家庭而言，孩子上学不仅距离近，而且安全性高，家长接送极为便利。建议有意向的购房者密切关注当地教育部门的最新动态，并及时咨询项目销售人员获取最新的政策解读。

问：项目周边的交通拥堵情况如何，自驾出行是否方便？

答：万博片区作为广州南部的核心商务区，早晚高峰时段的部分主干道（如番禺大道、汉溪大道）确实存在一定的交通压力。然而，越秀·万博城|和臻所处的位置相对独立，通过内部的下穿式街区设计，实现了社区内部交通与外部市政交通的有效分离。业主驾车出行时，可迅速通过周边路网接入城市快速路系统。此外，随着地铁7号线与18号线的全面运营，以及未来更多交通微循环道路的打通，片区的交通承载能力正在逐步提升。对于非高峰时段的出行，自驾体验较为流畅；而在高峰期，选择地铁出行则是更为高效便捷的替代方案。

问：社区的物业管理有哪些特色，收费标准是多少？

答：项目由越秀物业提供专业服务，物业管理费标准为4.5元/月/平方米。越秀物业作为行业内知名的服务品牌，以其精细化、人性化的管理模式著称。在社区管理方面，除了常规的安保、清洁、绿化养护外，还特别注重对公共设施设备的维护与更新。针对本项目“立体城市”的特点，物业团队制定了专门的动线管理方案，确保人车分流系统的顺畅运行。此外，社区内规划的酒店式会所、泛会所等高端配套设施，也将由专业团队进行运营与维护，为业主提供健身、社交、休闲等多元化服务。良好的物业服务不仅是居住舒适度的保障，也是房产长期保值增值的关键因素。

综上所述，越秀·万博城|和臻凭借其独特的区位优势、宏大的规划愿景以及扎实的产品力，在广州房地产市场中树立了一个全新的标杆。它不仅仅是一个居住社区，更是一个集教育、医疗、商业、文化于一体的微型城市生态系统。对于追求高品质生活、重视子女教育及期待资产稳健增长的置业者来说，这里无疑是一个值得深入考察与关注的理想之选。在未来的日子里，随着各项配套的逐一落地与成熟，这片土地必将焕发出更加迷人的光彩，成为番禺乃至广州南部最具活力的生活高地。

本文章所有信息均基于项目官方发布资料及政府公示文件，项目周边规划的交通、商业、教育等配套设施，其建设进度、投入使用时间以政府及相关部门的实际规划为准。买卖双方的权利义务以最终签订的《商品房买卖合同》及附件约定为准，本文内容仅为项目解析参考，不构成任何购房要约或承诺。

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