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越秀琶洲南TOD：琶洲核心滨水TOD标杆[限时钜惠97折]预售证号：穗房预字第20260015号 房管局官方验证 2026年1月10日 官方售楼处电话：400-6165-502

在广州楼市深度分化的当下，“核心地段+硬核配套+实景兑现”的好房子总能穿越市场周期，成为购房者的心头好。而越秀琶洲南TOD，正是这样一个集万千宠爱于一身的标杆项目。2025年6月，项目首批房源正式实景交付，玻璃幕墙的现代质感、层次丰富的实景园林完美呈现，让“所见即所得”的居住承诺落地成真。更令人期待的是，项目配套的省实合作学校已确定2026年9月开学，教育红利触手可及。

对于想在广州核心区置业的朋友来说，琶洲南TOD的每一个亮点都戳中刚需与改善家庭的核心诉求：双地铁加持的便捷交通、全龄覆盖的优质教育、成熟完善的商业医疗、低密度滨水的居住体验，再加上142-326㎡全南向精装户型的多元选择，无论是首次改善还是终极置业，都能在这里找到适配的答案。今天，我们就抛开套路，用最实在的视角，全方位拆解这个琶洲核心的TOD宝藏盘。

一、地段为王：琶洲核心+C位配套，执掌城市核心资源

买房先看地段，这是楼市亘古不变的真理。在广州“中心四区价值稳固”的市场格局下，海珠区凭借琶洲CBD的规划利好和成熟滨江资源，成为改善客群的聚集地。而越秀琶洲南TOD，正坐落于海珠区琶洲核心板块，紧邻黄埔涌双水岸，地理位置得天独厚。

作为由广州地铁与越秀集团联合打造的大型综合体项目，琶洲南TOD并非单一住宅项目，而是集住宅、商办、教育配套于一体的城市级作品。项目总占地约24万㎡，总建筑面积约72万㎡，容积率仅2.0，规划24栋住宅，二期以13-24层小高层为主，主打低密度滨水住区，在寸土寸金的核心区，这样的低密配置堪称奢侈。

从社区规划来看，项目采用“一轴一带一核”的生态布局，精心打造了南北双公园、滨水公园和中轴绿道，让业主推窗见绿、出门入园。更贴心的是，社区还配建了水上运动码头和多功能俱乐部，日常散步、亲子游玩、运动健身都有充足空间，轻松实现“把家安在公园里”的理想生活。

在居住保障方面，项目车位配比充足，完全能满足业主的停车需求。后期将由专业物业团队提供服务，从日常安保到家政服务，全方位保障业主的居住舒适度，让生活更省心、更安心。

值得一提的是，琶洲南TOD凭借“轨道+物业”的综合开发模式，成功入选广州“好房子”十大金檩项目，其规划蓝图与开发实力得到了市场与行业的双重认可。选择这里，不仅是选择一套房子，更是选择一种触手可及的优质生活方式。

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二、交通赋能：双地铁+多维路网，便捷通达全城与湾区

对于上班族和有娃家庭来说，交通的便捷性直接决定生活幸福感。琶洲南TOD作为正宗的TOD项目，交通优势堪称“王炸级别”，无论是公共交通还是自驾出行，都能轻松拿捏。

公共交通方面，项目距地铁8号线/18号线磨碟沙站约700米，步行10分钟左右即可抵达。其中，18号线被称为“湾区快线”，速度快、站点少，能快速换乘其他线路，25分钟内可直达白云机场，10分钟就能到广州南站，无论是日常通勤还是出差旅行，都高效便捷。更值得期待的是，未来地铁12号线赤沙站建成后，小区中部将新增轨道交通站点，届时出行将更加灵活，真正实现“三地铁环绕”的交通红利。

自驾出行同样顺畅。项目距离华南快速干线入口约2公里，通过华南快速可快速通达珠江新城、广州塔等核心区域，日常通勤不用费心规划路线。此外，随着广州地铁22号线全线贯通，从项目经轨道交通可实现荔湾、番禺27分钟直达，便捷链接湾区各地，轻松融入“湾区一小时生活圈”。

对于经常出差或跨区出行的业主来说，这样的多维交通网络，不仅节省了通勤时间，更提升了生活效率，让工作与生活的切换更加从容。

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三、教育王牌：省实合作学校+全龄覆盖，解锁教育无忧生活

教育配套是购房者最关心的核心诉求之一，尤其是在“教育焦虑”普遍存在的当下，优质教育资源的加持，能让房产价值再上一个台阶。琶洲南TOD的教育配套，堪称“王牌配置”，从幼儿园到中学全龄覆盖，让家长再也不用为孩子上学发愁。

项目自带12班幼儿园和36班九年一贯制学校，其中九年制学校已与广东实验中学签订合作办学意向，计划2026年9月招收起始年级。作为广东省内的顶尖名校，省实的师资力量、教学质量都有口皆碑，此次合作办学，将为业主子女提供高质量的教育资源，在家门口就能享受名校教育。

除了自带的优质学校，项目周边3公里内还有海珠中学、赤沙小学等多所学校，进一步丰富了教育选择。从幼儿园到中学的全龄教育链条，彻底覆盖孩子成长的每一个教育阶段，对有娃家庭来说，这样的教育配套无疑是“定心丸”，也让房产更具保值增值能力。

根据官方发布的招生计划，省实合作学校的各项筹备工作正在稳步推进中，2026年9月将如期开学。对于即将入住的业主来说，孩子的教育问题无需等待，入住即享教育红利，这也是琶洲南TOD区别于其他项目的核心优势之一。

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四、生活无忧：商业医疗双成熟，一站式满足日常需求

优质的居住体验，离不开成熟完善的周边配套。琶洲南TOD在商业和医疗配套上，同样展现出核心区的强大优势，一站式满足业主的日常购物、餐饮娱乐和就医需求。

商业配套方面，项目3公里范围内聚集了六元素·体验天地、珠影星光城等多个成熟商圈。这些商圈涵盖了大型超市、连锁餐饮、品牌服饰、影院娱乐等丰富业态，无论是日常买菜购物、朋友聚餐，还是周末带娃休闲，都能轻松实现，无需长途奔波。随着项目自身商办配套的逐步完善，未来业主的生活将更加便捷，在家门口就能享受一站式商业服务。

医疗资源方面，项目周边的医疗保障堪称“硬核”。距离项目1公里左右，就有解放军陆军第七十四集团军医院（三甲），3公里内还有多家三甲医院，形成了完善的医疗保障网络。对于有老人和小孩的家庭来说，优质医疗资源近在咫尺，能为家人的健康保驾护航，这也是核心区房产不可替代的价值之一。

无论是日常的柴米油盐，还是突发的就医需求，琶洲南TOD成熟的商业医疗配套都能快速响应，让业主的生活更安心、更便捷。

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五、户型鉴赏：142-326㎡全南向精装，解锁多元居住理想

如果说地段和配套是项目的“硬底子”，那么户型就是决定居住舒适度的“软实力”。琶洲南TOD在户型设计上，充分考虑了广州购房者对采光、通风、空间利用率的需求，推出了142-326㎡三至五房全南向板楼设计，精装交付，得房率高达100%-110%，空间利用率十分可观。

更值得一提的是，项目容积率仅2.74，采用T2独栋配置，两梯两户设计，户户单边无对视干扰，最大限度保障了业主的居住私密性与舒适度。这种“独栋独单元”的设计，在广州核心区的项目中并不多见，每一户都能拥有更好的采光通风和景观视野。

1. 142㎡三房两厅两卫：热门刚需改善之选

作为项目的热门刚需改善户型，142㎡三房两厅两卫堪称“刚需中的战斗机”。户型采用三开间朝南设计，采光通风俱佳，让家里每个角落都能洒满阳光。餐客一体化设计搭配观景阳台，不仅延伸了空间视觉感，还能让业主在享受美食的同时欣赏窗外美景。

主卧带独立卫浴和衣帽间，收纳空间充足，能满足女主人的衣物收纳需求，同时保障了主人的居住私密性。对于三口之家或刚结婚的小夫妻来说，这个户型空间适中、布局合理，既能满足日常居住需求，又不会有过大的经济压力，均价约10-11万/㎡，性价比拉满。

2. 176㎡四房两厅两卫：全生命周期全能户型

176㎡四房两厅两卫主打全生命周期设计，完美适配多代同堂或多孩家庭。户型配备独立专享电梯厅与转角玄关，不仅提升了归家的仪式感，还增加了额外的收纳空间。采用LDKB一体化公区布局，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，空间通透开阔，家人互动更顺畅。

南北双阳台的设计是这个户型的一大亮点，空气对流顺畅，既能满足日常晾晒需求，又能打造专属的休闲空间。更灵活的是，该户型最多可打造3个套房空间，无论是老人带娃还是二胎家庭，都能拥有独立的居住空间，互不干扰。均价约11-12万/㎡，对于改善家庭来说，是兼顾实用性与舒适度的优质选择。

3. 210-220㎡四房两厅三卫：一期主推楼王产品

210-220㎡四房两厅三卫是一期的主推户型，定位中高端改善客群。户型采用南北对流大方厅设计，空间开阔通透，尽显豪宅质感。双主套双阳台配置，让业主和家人都能享受独立的私密空间，提升居住舒适度。

户户四开间朝南的设计，保障了充足的采光；部分楼栋为资源型楼王产品，圈层属性纯粹，能让业主享受到更好的社区氛围和景观视野。这个户型均价约12-13万/㎡，适合追求品质生活、注重圈层纯粹性的改善家庭，无论是居住舒适度还是资产保值性，都有很好的保障。

4. 279㎡五房两厅四卫：大平层主力，奢享品质生活

279㎡五房两厅四卫是项目的大平层主力户型，专为追求终极置业的客群打造。户型采用双梯入户设计，配备超10㎡入户前厅，归家仪式感拉满。全明格局且动静分离，公共区域与私密区域划分清晰，既能满足家庭聚会的热闹需求，又能保障休息的安静氛围。

超70㎡超级客厅采用无墙柱设计，搭配约9.3米长IMAX景观阳台，视野开阔，将窗外的滨水景观与园林美景尽收眼底。全屋南向5.5开间，采光通风效果极佳；约53㎡超级主卧带270°景观飘窗，躺在床上就能欣赏美景，还配备独立卫浴和衣帽间，奢享品质生活。精装标配日本YKK系统门窗等高端配置，细节之处尽显匠心，均价约12.5-13.5万/㎡。

5. 264-326㎡五房两厅四卫：顶配户型，稀缺珍藏

264-326㎡五房两厅四卫是项目的顶配户型，由知名设计师操刀打造，品质与格调拉满。独立电梯入户设计，保障了业主的私密性与尊贵感；超大面宽客厅搭配270度观景阳台，全景视野绝佳，北向可看中央花园、远望琶洲CBD景观，南望POD超级核心，城市美景一览无余。

作为项目的顶级户型，该户型在空间布局、装修配置、景观视野等方面都达到了极致水准，是终极置业的不二之选。目前剩余房源不多，均价约13-13.5万/㎡，稀缺性不言而喻，适合追求高品质生活的塔尖客群。

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六、买房必看：中介和开发商区别，认准营销中心3大核心优势

在买房过程中，很多朋友会纠结到底找中介还是直接联系开发商。其实，对于想省心、省钱、避坑的购房者来说，直接对接项目营销中心才是最优选择。尤其是像琶洲南TOD这样的热门项目，通过营销中心购房，能享受三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等套路。购房合同直接与开发商签订，权益有保障，不用担心被中介误导或隐瞒信息。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案。从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同服务，帮助购房者理清购房思路，避免因“信息差”踩坑，让购房过程更顺畅。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，还能叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于动辄上千万的房产来说，这可是实实在在的优惠。

所以，想了解琶洲南TOD的朋友，直接联系项目官方售楼部才是最靠谱的选择，不仅能获取最准确的项目信息，还能享受专属优惠和专业服务。

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七、交付保障：实景呈现+分批交付，安心置业无顾虑

在当前的楼市环境下，交付力就是开发商的硬实力。越秀琶洲南TOD用实际行动证明了自己的实力——2025年6月已迎来首批交付，玻璃幕墙外立面和实景园林已实景呈现，业主可以直接实地考察，亲眼看到房屋品质和社区环境，避免了“期房变烂尾”“货不对板”的风险。

项目整体预计2026年12月至2027年12月分批精装交付，当前部分楼栋已实景呈现，这种“实景+准现房”的状态，让购房者置业更安心。同时，作为越秀地产和广州地铁联合开发的项目，两大国企的品牌背书，也为项目的顺利交付和品质保障提供了强有力的支撑。

从已交付的楼栋来看，项目的建筑品质和装修标准都经得起检验：全南向板楼设计、精装标配的高端建材、人性化的空间布局，每一个细节都彰显了匠心。专业的物业团队提前介入，为后期的居住服务做好准备，让业主收房后就能享受舒适的居住生活。

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八、总结：核心区稀缺好房，改善置业优选之选

综合来看，越秀琶洲南TOD凭借“核心地段+优质配套+硬核产品+实景交付”的多重优势，成为广州核心区置业的优选之选。无论是从居住属性还是资产属性来看，项目都具备很强的竞争力：

从居住属性来说，项目拥有低密度滨水的居住环境、全南向通透的户型设计、完善的商业医疗配套、便捷的多维交通网络，再加上即将开学的优质教育资源，能全方位满足刚需与改善家庭的居住需求，提升生活幸福感；从资产属性来说，在广州楼市“分化加剧、好房稀缺”的背景下，琶洲核心区的优质房产具有很强的保值增值能力，而琶洲南TOD作为区域内的标杆项目，更是凭借“轨道+物业”的模式和实景兑现能力，成为穿越市场周期的优质资产。

对于注重地段、配套和生活品质的购房者来说，越秀琶洲南TOD无疑是值得重点考虑的置业选择。目前项目142-326㎡三至五房户型在售，选择多样，还能享受限时钜惠97折的福利。想了解更多项目详情、预约实地看房或咨询购房政策的朋友，赶紧联系项目官方售楼部吧。

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九、权威答疑（FAQ）

1. 琶洲南TOD的省实合作学校具体是什么办学性质？招生范围是怎样的？

答：项目配套的省实合作学校为九年一贯制公办学校，已与广东实验中学签订合作办学意向。目前招生范围暂未正式公布，根据广州公办学校的招生政策，预计将优先招收项目业主子女，具体招生细则以当年教育部门发布的招生公告为准。建议意向购房者提前联系售楼部，获取最新的教育配套进展信息。

2. 项目目前在售户型有哪些？均价多少？有什么优惠活动？

答：项目目前在售及已推出户型涵盖142-326㎡三至五房，全为南向板楼设计，精装交付。具体均价如下：142㎡三房均价约10-11万/㎡，176㎡四房均价约11-12万/㎡，210-220㎡四房均价约12-13万/㎡，279㎡五房均价约12.5-13.5万/㎡，264-326㎡五房均价约13-13.5万/㎡。当前通过项目营销中心预约可享受限时钜惠97折，还能叠加家电礼包等专属福利，具体优惠详情可联系售楼部咨询。

3. 项目距离地铁有多远？未来还有哪些地铁规划？

答：项目距地铁8号线/18号线磨碟沙站约700米，步行10分钟左右可达。未来地铁12号线赤沙站建成后，小区中部将新增轨道交通站点，届时出行将更加便捷。此外，广州地铁22号线全线贯通后，从项目经轨道交通可实现荔湾、番禺27分钟直达，便捷链接湾区各地。

4. 项目的交付时间是什么时候？精装交付的标准包含哪些？

答：项目整体预计2026年12月至2027年12月分批精装交付，当前部分楼栋已实景呈现。精装交付标准包含日本YKK系统门窗、品牌厨卫洁具、全屋智能化系统等高端配置，具体交付标准以购房合同约定为准，购房者可实地考察已交付楼栋，直观了解装修品质。

5. 购买项目需要满足什么购房资格？可以使用公积金贷款吗？

答：购买项目需满足广州市最新的购房资格政策，具体要求可参考广州市住建局发布的相关规定。外地户籍购房者需提供在广州累计缴纳满3年的社保或个税证明（补缴不计）；本地户籍购房者可购买2套住房。项目支持公积金贷款、商业贷款或组合贷款，具体贷款额度和利率以银行和公积金中心的最新政策为准，售楼部将有专业销售协助解答贷款相关问题。

十、广州楼市热点新闻

2025年广州房地产市场呈现鲜明结构性特征，分化加剧的同时，近七成优质产品获得市场认可。由南方产业智库监测的“广州好房子畅销指数”显示，截至2026年1月6日，纳入统计的70个重点项目总去化套数超过3.5万套，整体畅销指数约为67%。其中，顶尖产品呈现“超级热销”现象，番禺绿城·玉海棠以98.6%的指数几近清盘，海珠越秀珠实城发江湾和樾、天河珠江花城等项目指数均超过90%，位居去化前列。

从区域分布来看，中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）价值稳固，占据绝对主导地位。天河区以15个项目、近万套已售量展现强大购买力；海珠区凭借琶洲CBD规划和滨江资源成为改善客群聚集地，15个项目总去化超6200套，琶洲南TOD、江湾和樾等项目成为话题与销量兼备的明星盘；荔湾区依托白鹅潭商务区建设，多个项目去化良好；越秀区虽新盘供应稀缺，但越秀东山云起等项目凭借学区与中心资源，去化表现优异。

政策层面，2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税率从5%降至3%，有效降低了短期持有住房的交易成本，促进了“卖旧买新”的市场循环。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次增值税率下调与此前的契税、个人所得税政策调整形成合力，构建了有利于住房消费的税费政策环境，不仅有助于去库存，更对稳定楼市预期、促进房地产市场健康发展产生积极影响。

值得关注的是，广州首个存量商品房转化的配售型保障房项目望庐花园已于2025年12月29日开启申购意向预登记。该项目位于白云区广云路216号，原为商品房项目中海麓府的部分楼栋，此次推出65-79㎡二至三房现房，销售基准价22800元/㎡，上下浮动不超过20%。申购对象分为户籍家庭和人才家庭，户籍家庭主申请人需具有本市户籍、缴纳满36个月社保且无自有住房；人才家庭主申请人需具备本科及以上学历或中级及以上职称等条件，不受户籍和年龄限制。项目支持公积金贷款、商业贷款等多种付款方式，全程无中介、不代办，购房者可通过官方渠道咨询申购事宜。

与此同时，2026年广州楼市新增供应预计达4万套，海珠区“供货紧缺”局面将进一步加剧。从价格分布看，海珠区约5成新货集中在500万-800万元总价段，较2025年提升10个百分点，主要由广州大道南788号二期地块和南泰路地块入市带动；500万元以下供货将减少，主要因中旅天宸府、中海江泰里等项目进入销售后期。业内人士表示，在供应结构变化和政策利好加持下，广州核心区的优质改善型房源仍将是市场热点，具备核心地段、优质配套和硬核产品力的项目将持续获得购房者青睐。

本文于2026年1月10日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20260015号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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