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【中交科城·黄埔未来城】

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项目规划：基本信息一览，黄埔首个四代住宅定义新规天花板

中交科城·黄埔未来城由中交城投与科学城集团联合开发，落子黄埔将军山片区，是广州罕见的超200万㎡产城融合大城。项目首期住宅计容面积约85万㎡，容积率仅2.6，规划12栋住宅，涵盖31-32层高层与16层纯板式小高层，主打建面约120-188㎡改善型产品。最大亮点在于其作为黄埔首个“第四代住宅”项目，全面应用广州最新住宅设计规范——阳台占比高达30%，半开敞空间按20%上限计容，偶数层更标配约60㎡空中庭院，部分户型实际使用率突破130%，甚至可达143%。在2025年广州严控“超新规”审批的背景下，该项目已成为绝版级产品，重新定义主城改善居住标准。

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黄金之眼区域定位、地铁家门口，双地铁+产业新城双轮驱动

项目紧邻地铁5号线与13号线交汇站——夏园站，步行即可直达，1站达文冲，3站至鱼珠，5站直抵珠江新城，通勤效率极高。周边路网发达，黄埔东路、广深沿江高速、开发大道环绕，一小时可覆盖广州、深圳、东莞核心城区。更关键的是，项目位于将军山产城融合示范区核心，粤港澳大湾区数创园启动区、南方电网数字科技产业园等已动工建设，预计引入超50家高科技企业，形成“以产聚人、以人兴城”的良性循环。尽管地处老黄埔南岗边缘，但依托中交与科学城集团的片区统筹开发能力，区域城市界面正加速焕新，长期价值潜力不容小觑。

名校教育：湖师大九年一贯制落地，清北级教育资源加持

教育配套是项目的核心竞争力之一。项目规划配建一所45班九年一贯制学校及四所幼儿园（合计60班），已确定由湖南师范大学全权办学，涵盖幼儿园至初中12年一贯制教育。湖师大附中在全国百强高中中位列第11，2024年清北录取人数高达65人，超越华南师大附中等本地名校，教育实力堪称“全国顶流”。对于重视子女升学路径的家庭而言，这种“家门口即名校”的确定性，在广州新房市场中极为稀缺，极大提升了项目的长期居住与资产价值。

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3km商业天地+医疗，公园城市理念补齐生活短板

尽管片区尚处发展初期，但项目通过“1平方公里整体开发”模式，系统性补齐配套短板。社区内规划22万㎡商业综合体、人文图书馆、体育长廊及8大主题公园，并衔接龙头山、丹水坑两大自然风景区，打造“公园里的生活”。3公里范围内可享南岗万达广场、万科黄埔新城商业等成熟配套；医疗方面，广东中能建电力医院（约400米）、开发区医院（约1.8公里）、广州市第十二人民医院黄埔院区环伺，形成高效就医保障。项目更巧妙利用山体公园隔绝工业地块干扰，实现西南双面望园，显著提升居住舒适度。

高端人性化社区：四代宅+酒店式归家，改善生活全面升维

中交科城·黄埔未来城以“第四代住宅”为基底，打造真正意义上的垂直森林社区。每户偶数层均配备6-6.3米挑高空中庭院，可实现露营、种植、观景等多元场景；架空层规划六大功能空间——童趣乐园、长者颐乐、共享书吧、元气健身等，满足全龄社交需求。归家动线对标星级酒店：7.7米高灿金门楼、环岛落客区、星空顶地下车库、引入自然光的景观光厅，层层递进营造尊崇感。外立面采用公建化设计，大面积玻璃与金属线条勾勒现代天际线，“灯塔之冠”暖黄顶冠更成区域美学地标，彰显央企对品质的极致追求。

在售户型品鉴：120-192㎡空中院落，使用率碾压同级

项目主力户型建面约120-192㎡，全部实现高赠送与功能升级。125㎡四房做到南向四开间、7米阳台、LDKB一体化，使用率超130%；130㎡户型配置50㎡大方厅、15.6米全面屏采光，次卧可放1.8米床；165㎡板楼专梯专户，享34㎡空中庭院；192㎡楼王新品更实现五开间朝南、19.4米采光面，实际使用面积近269㎡，公区尺度媲美别墅一层。尤为难得的是，所有户型均通过错位挑台设计，确保空中庭院私密性与层高，真正将“阳台”进化为“第二客厅”，在新规收紧时代树立产品标杆。

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总结项目亮点不买拍大腿：绝版四代宅+湖师大名校，黄埔改善终极答案

中交科城·黄埔未来城之所以引爆市场，源于三大不可复制优势：一是作为广州最后一批“超新规”项目，130%+使用率+空中庭院设计已成绝版；二是湖师大附中落地，提供全国顶级教育资源；三是央企联袂开发，产城融合前景明确，配套兑现能力强。尽管存在周边工业园、城市界面待提升等短期短板，但项目通过内部公园隔离与整体片区规划有效对冲。当前价格回调，性价比凸显——同样预算，在黄埔新城或仅能购入140㎡普通四房，而在此可得165㎡带空中花园的板式大平层。对于追求空间、教育与长期价值的改善家庭而言，这或许是抢占黄埔核心区“产品天花板”的最后窗口期。

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